알쏭달쏭한 주담대…지역·대출보유·주택종류 따라 천차만별

[이데일리 권소현기자] 6.19 대책에 이어 8.2 대책, 추가 대책까지 단기간에 각종 부동산대책이 쏟아져나오면서 실수요자들이 혼란스러워하고 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 여부와 주택담보대출을 보유하고 있는지, 서민 실수요자인지. 아파트인지 그 외 주택인지 여부에 따라 다양한 경우의 수가 나오기 때문이다. 케이스별로 담보인정비율(LTV)은 30~70%, 총부채상환비율(DTI)은 30~60%로 차이가 크고 대출이 아예 불가능한 경우도 있다.

이데일리는 20일 국민은행에 의뢰, 상담 창구를 찾는 대출 수요자들이 자주 묻는 대표적인 케이스와 이에 대한 답을 정리했다.

＃. A씨는 투기지역에 아파트 주담대 1건, 조정대상지역에 아파트 주담대 1건을 보유하고 있다. 각각 담보인정비율 20%, 40%를 받은 상황이다. 여기서 추가대출이 가능한지, 가능하다면 얼마나 받을 수 있는지 궁금해 은행을 찾았다.

기존 주담대가 2건인 세대이기 때문에 투기지역내 신규 주담대는 불가능하다. 하지만 방법은 있다. 2년 내에 조정대상지역 기존 주택을 팔고 기존 대출을 상환하겠다고 약속하면 받을 수 있다. 만일 2년 내에 기존 주택을 처분하지 못한다면 신규 아파트에 대한 담보대출 기한 이익 상실 상태가 된다. 즉, 바로 갚아야 하고 갚지 않으면 연체상태가 된다는 의미다.

이미 주담대를 보유하고 있기 때문에 투기지역과 조정대상지역 LTV 한도는 각각 30%, 50%가 된다. 이미 20%, 40%만큼 대출을 받았기 때문에 각각 10%포인트씩의 추가 대출이 가능하다.

＃. B씨는 2년 전 대출을 받아 현재 살고 있는 투기지역 아파트를 샀지만 당시 LTV의 20%만 받았다. 이후 돈을 쓸 곳이 생겨서 같은 집을 담보로 10%포인트 추가 대출을 받았다. 이 경우 주담대는 1건일까, 2건일까. 추가 대출이 가능할까.

주담대 건수는 담보물을 기준으로 하고, 모든 지역의 모든 주택을 대상으로 판단한다. 때문에 이 경우 1건으로 친다. 주담대가 1건이면 LTV 40% 범위 내에서 남은 한도까지는 추가로 대출을 받을 수 있다. A씨의 경우 이미 30%까지 대출을 받았기 때문에 같은 아파트 담보로 추가로 10%포인트 더 대출받을 수 있다.

＃. C씨는 대출을 끼고 매입한 아파트를 두채 갖고 있다. 2년 내 두 아파트 중 하나를 처분한다는 조건으로 투기지역에 새 아파트를 사고 싶은데 대출 가능여부와 대출한도가 궁금하다.

2년 내에 처분한다는 특약을 체결해도 대출을 받을 수 없다. 하지만 기존 주담대 두 건을 즉시 전액상환하겠다고 하면 새 아파트에 대한 대출은 받을 수 있다. 둘 중 하나만 즉시 상환하면 안되고 반드시 두건 모두 상환해야 대출이 가능하다. 이 경우 LTV 40%까지 받을 수 있다.

＃. D씨는 대출을 받아 집을 샀지만, 다른 아파트로 이사가기 위해 알아보고 있다. 기존 주담대를 전액 상환하는 조건으로 새로 주담대를 받을 예정인데, 이 경우 대출기간이 일부 겹칠 것 같다. 주담대 2건 이상으로 간주돼 LTV와 DTI 한도가 낮아질까.

기존 주담대를 즉시 상환하는 조건을 새로 주담대를 받으면 LTV 한도 10%포인트 추가 하향조정을 적용받지 않는다. 투기지역에서 집을 살 때 LTV 40%까지 빌릴 수 있다는 의미다. 다만, 신규 주담대를 신청할때 기존 주택 매매계약서 같이 이미 계약을 체결했다는 사실을 증명해야 한다. 만일 잔금일까지 기존 주택 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실돼 바로 갚아야 한다.

주택매매계약을 체결하지 않았지만 새로 주담대를 받은 이후 2년 내에 기존 주택을 처분하고 대출을 상환할 계획이라면 기존 주담대 상환이 아직 확정되지 않은 것이기 때문에 LTV와 DTI가 10%포인트씩 낮아진다.

＃. E씨는 8월2일 이전 입주자 모집을 공고한 아파트에 당첨됐다. 하지만 8.2 대책이 나왔을때에는 시행사와 계약이 되지 않은 상태였다. 이 경우 대출규제가 적용되는지 궁금하다.

8월3일 기준 시행사와 분양계약을 체결하지 않았다고 해도 투기지역 및 투기과열지구 지정에 따른 규제를 적용받지 않는다. 따라서 8월2일 이전에 무주택세대가 청약해 당첨됐다면 규제를 적용받지 않는다. 주택 한채를 보유하고 있는 세대라면 대출취급일이나 소유권이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔고 기존 주담대를 상환하는 조건으로 신규 주담대를 받아야 규제 적용을 피할 수 있다.

. F씨는 아들이 해외에 가 있어 함께 은행 영업점을 방문할 수가 없다. 세대원 대출정보 등 동의절차를 밟아야 대출이 가능하다는데, 이 경우 다른 방법이 있는지 궁금하다.

주택투기지역 아파트 담보대출 외에 주담대의 경우 세대원의 정보조회 동의절차를 거치지 않으면 주담대을 보유하고 있는 세대로 간주되기 때문에 LTV와 DTI 한도가 10%포인트 낮아진다.

특히 투기지역 아파트담보대출의 경우 기존 주담대 보유가 확인되지 않는 경우 대출을 취급할 수 없고, 사례별로 감독기관의 유권해석을 받아야 한다. 즉, 세대원 일부가 해외에 체류 중이거나 군입대한 상태라 은행을 방문하기 어렵다면 대출을 받기 쉽지 않다.

＃. G씨는 지금 살고 있는 집을 담보로 주택연금을 받고 있다. 이 경우 주택담보대출 건수에 포함되는지 궁금했다.

주택금융공사의 주택연금은 주택담보대출에 포함되지 않는다.