“서울 오피스시장, 2014년 2분기 수준까지 회복”

△서울 강남구 무역센터에서 바라본 강남 도심 전경 [이데일리DB]

[이데일리 정다슬 기자] 저금리로 유동성이 풍부해지면서 서울 오피스시장이 2014년 2분기 수준까지 회복했다는 분석이 나왔다. 다만 미국 금리 인상 등의 대내외적 요인으로 금리가 다시 상승세를 탄다면 오피스시장이 다시 위축될 수도 있다는 우려의 목소리도 나왔다.

24일 종합부동산서비스회사 젠스타가 서울 오피스시장 공실률과 자본환원율 간의 관계를 분석한 결과 2016년 3분기 공실률과 자본환원율(Capital rate)는 각각 7.8%와 5.33%를 기록했다. 이는 지난 분기보다 공실률은 0.1%포인트 하락하고 자본환원율은 0.32%포인트 올라간 수치다.

자본환원율이란 미래 추정이익을 현재가치로 전환해 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하는 지표로 자본환원율이 자금차입 금리보다 높을수록 투자가치가 있다고 볼 수 있다.

서울 오피스시장은 2014년 3분기 이후 공실률이 8.4%까지 증가하면서 자본환원율이 4.57%까지 낮아졌다. 그러나 2015년 3분기를 기점으로 서울 오피스 공실률이 안정화되며 임대소득이 높아지자 자본환원율 역시 점차 상승했다.

김동중 젠스타 리서치팀 연구위원은 “2016년 3분기 자본환원율은 서울 오피스시장이 본격적인 침체기에 들어서기 전인 2014년 2분기(공실률 7.7%, 자본환원율 5.46%)와 비슷한 수준”이라며 “서울 오피스시장이 회복기에 들어섰다고 말할 수 있을 것 같다”고 말했다.

이같은 추세를 증명하듯 올해 3분기 서울 오피스 거래는 18건이 이뤄진 것으로 확인돼 2014년 2분기 이후 가장 활발한 시장 분위기가 형성됐다. 도심권(CBD)과 강남권(GBCD)에서 각각 8건과 7건의 거래가 이뤄졌다.

다만 올해 12월에 미국이 금리 인상에 나서면 오피스 투자시장이 다시 위축될 수도 있다는 분석도 나왔다.김 연구위원은 “자본환원율과 시장금리의 차이(스프레드)가 오피스투자시장에 중대한 영향을 미치는데 국내·미국 금리 인상에 따라 스프레드가 낮아진다면 오피스시장이 다시 위축될 개연성이 있다”고 말했다.