'북위례=로또' 공식 깨지나…후속아파트 분양가 오른다

북위례의 첫 분양 스타트를 끓은 ‘위례포레자이’가 3.3㎡당 평균 1820만원에 분양하면서 주변 시세 대비 낮은 로또 단지로 불리며 평균 130대 1의 청약 ‘홈런’을 터트렸다. ‘위례포레자이’ 모델하우스 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 박민 기자] 올해 서울 송파구·경기 하남시에 공급하는 ‘북위례’ 아파트 분양이 당초 계획보다 늦어질 전망이다. 건설사들이 분양 일정을 오는 3월 정부의 ‘기본형 건축비’ 발표시점 이후로 연기한 까닭이다. 분양가 상한제 적용 지역인 위례신도시는 분양가를 산정할 때 기본형 건축비에 건축비 가산비용, 택지비 등을 더해 분양가를 결정한다. 기본형 건축비가 오르면 분양가도 일정 수준 오르는 만큼 건설사들이 조금이라도 분양가를 더 받기 위한 ‘셈법’이란 지적이다.

3월 기본형 건축비 고시 “1% 중·후반 인상 예상”

기본형 건축비는 분양가 상한제를 적용하는 주택 분양가 책정 등에 활용되며 매년 3월1일과 9월15일 각각 발표한다. 한국건설기술연구원이 용역을 맡아 산정하고 국토교통부가 고시한다. 주택 설계 기준과 품질에 따른 공사비용과 산재·고용보험료 등 간접공사비 요율 상승분, 레미콘·유리·철근 등 건설 자재비, 노무비(인건비) 변동율 등을 적용해 산정한다. 고시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

오는 3월 발표할 기본형 건축비는 이전보다 1% 중·후반 정도 인상될 것으로 예측된다. 업계 관계자는 “올해 일반 공사 직종의 노임 단가가 4% 좀 안되게 오른 상황에서 유가 단가는 떨어지고 재료비는 안정적인 상태를 비춰보면 기본형 건축비는 1% 중·후반 오를 것”이라고 내다봤다. 지난해 9월 기준 3.3㎡당 기본형 건축비는 630만3000원이다.

만약 올해 기본형 건축비 상승률이 1.5%라고 가정하면 이전(630만3000원)에서 10만원 가량 상승하게 된다. 이 경우 전용면적 102㎡(공급면적 130㎡, 옛 39.3평)짜리 아파트는 기본형 건축비 인상 후 총 분양가가 이전보다 400만원 가량 더 비싸진다. 건설사 입장에서는 총 500가구를 공급한다고 가정하면 20억원의 분양 매출을 더 올릴 수 있게 된다.

이 같은 셈법에 현대엔지니어링이 하남시에서 분양하는 ‘힐스테이트 북위례’(A3-4a블록)도 3월 중순 이후로 분양 일정을 미뤘다. 이 단지는 전용면적 92~102㎡ 총 1078가구로 올해 위례신도시 분양 물량 중 단지 규모가 가장 크다. 애초 작년 말 분양을 예정했다가 정부의 청약제도 개편과 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 연기로 올해 초로 연기됐다. 그러다 기본형 건축비 발표 이후로 분양 일정으로 최종적으로 조율하고 있다. 시행사인 보성 관계자는 “시공사와 공사비도 조율해야 하고, HUG와 분양가 협의를 진행해야 해 분양 일정은 3월 중순 이후로 보고 있다”고 말했다.

같은 하남시 A3-4B블록에서 3월 초 공급 예정인 ‘위례 우미린 1차’(전용 102~154㎡·875가구) 역시 3월 말로 분양 일정을 가다듬고 있다. 기본형 건축비가 새로 고시되면 불과 며칠 차이로 분양가가 달라지기 때문이다. 같은 이유로 계룡건설이 송파구 A1-6블록에서 3월 분양할 예정이었던 ‘위례 송파 리슈빌’(전용 105~130㎡ 494가구)을 4월로 연기하는 미루는 일정을 검토 중이다.

당초 3월 분양 예정이던 중흥건설의 하남시 ‘위례신도시 중흥S클래스’(A3-10블록)는 아예 9월로 일정을 미뤘다. 이 단지는 전용면적 101~210㎡ 총 475가구 규모다. 중흥건설 관계자는 “기본형 건축비 문제도 있지만, 올 봄 양주 옥정, 파주 운전 등지에서 굵직한 프로젝트가 있어 위례 분양은 가을 쯤으로 미뤄졌다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

분양가 올려도 주변 시세 70% 아래…전매제한 8년될 것

건설사들의 분주한 셈법에도 정부의 통제로 분양가가 주변 시세 대비 70% 벽을 넘기진 못할 것이라는 게 업계의 중론이다. 한 건설사 관계자는 “북위례에서 첫 스타트를 끊은 위례포레자이의 분양가가 주변 시세 대비 70% 밑으로 승인을 받았던 만큼 이후 분양 단지들도 형평성 차원에서 주변 시세 대비 70% 아래로 통제할 것”이라며 “다만 하남시와 달리 송파구 분양 물량은 토지 공급가격 자체가 비쌌던 만큼 3.3㎡당 분양가가 2000만원대 중반까지 갈 수도 있다”고 말했다.

특히 위례신도시는 분양가상한제가 적용돼 분양가가 낮은 대신 분양권을 팔지 못하도록 막는 전매제한 기간이 최대 8년간 적용된다. 주변 시세 대비 분양가가 70% 미만이면 전매제한 기간이 8년이다. 70~85%는 6년, 85~100%는 4년, 100% 이상은 3년 등이다. 위례포레 자이의 전매제한 기간도 8년인 만큼 하남시 공급 물량은 모두 8년이 될 가능성이 크다.