'대단지 입주=역전세난' 공식 깨진 헬리오시티, 왜?

9510가구 입주에도 전셋값 바닥 찍고 상승
"양도세 면제 실거주 요건 채우자"
집주인 입주율 50% 넘어설 전망
이사철, 재건축 이주 수요도 한몫
  • 등록 2018-10-08 오전 4:10:00

    수정 2018-10-08 오전 11:32:21

오늘 12월 입주하는 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’ 아파트 전경. [사진=HDC현대산업개발]
[이데일리 권소현 기자] 내년 1월 전세 계약 만료를 앞둔 강모씨는 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’ 아파트를 눈여겨보고 있었다. 단지 규모가 미니 신도시급이라 입주일(오는 12월)에 가까울수록 가격을 낮춘 전세 물건이 쏟아질 것으로 예상했기 때문이다. 입주가 두달여 앞으로 성큼 다가온 만큼 이달 중순부터 본격적으로 전세 물건을 알아볼 생각이었다. 하지만 추석 연휴 이후 부동산 포털 사이트에 올라온 전세 물건을 검색해보니 전세가격이 전반적으로 올라 있었다. 마음이 급해진 강씨는 헬리오시티 인근 공인중개업소에 전화를 돌려 봤지만 전세가격을 더 이상 낮추는 분위기가 아니라는 답만 들었다.

서울 동남권 전세시장의 최대 변수로 꼽혔던 송파 헬리오시티 입주가 두 달 앞으로 다가온 가운데 해당 단지 전셋값은 상승세를 타고 있다. 보통 대단지 아파트 입주 2~3달 전에는 입주 물량 부담에 전셋값이 뚝 떨어진다는 공식이 깨진 셈이다.

[이데일리 문승용 기자]
◇저가 전세 물건 모두 소화…한 달 새 1억 올라

서울부동산정보광장에 따르면 송파 헬리오시티 전용면적 84㎡가 8월만 해도 나란히 6억원에 전세계약이 2건 이뤄졌지만 9월 들어서는 저층이 각각 6억원, 6억5000만원에 계약됐고 고층은 7억~7억3000만원에 전세로 나갔다.

송파구 잠실동 G공인 관계자는 “추석 전까지만 해도 전용 84㎡ 전세 물건이 5억원대도 있었지만 이제는 6억원대가 대부분이고 최고 10억원까지도 나와 있다”며 “전용 59㎡ 역시 4억원대 물건은 모두 사라지고 5억~6억원은 줘야 전세를 구할 수 있는 상황”이라고 말했다. 전반적으로 저가 전세 물건들이 소화되면서 시세가 올라가고 있다는 게 현지 공인중개업소들의 설명이다.

송파 헬리오시티는 9510가구의 매머드급 대단지로 다음달 23~25일 입주자 사전전검을 거쳐 오는 12월 말 입주를 시작한다. 통상 입주 2~3개월을 남겨놓고 전세 물량이 쏟아지면서 전세가격은 하락세를 보이기 마련이다. 특히 1000가구가 넘는 대단지 아파트의 경우 입주 시기가 다가올 수록 세입자 구하기 전쟁이 벌어지기 일쑤다. 과거 송파구 잠실동과 신천동 재건축 사업이 한꺼번에 진행되면서 2008년 전후 2만여가구의 아파트 입주가 동시에 이뤄지자 일대 부동산시장이 극심한 역전세난을 겪었다. 당시 전용 84㎡짜리 아파트 전셋값은 강북과 비슷한 2억원대 중반까지 떨어졌다. 헬리오시티는 워낙 입주 물량이 많아 올해 2월부터 전세 물건이 등장했다. 그러나 입주 시기가 다가올 수록 가격이 오름세를 보이고 있다. 송파 헬리오시티가 ‘대단지 입주=역전세난’이라는 그간의 통념을 깬 것이다.

◇양도세 때문에 실거주 먼저…이주수요도 영향

헬리오시티 전셋값이 이처럼 오름세를 보이고 있는 것은 전세 물건이 예상했던 만큼 폭탄 수준은 아니기 때문이라 게 인근 공인중개업소들의 분석이다. 작년 8·2 부동산 대책으로 조정대상지역에서 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 실거주 2년을 채워야 한다. 헬리오시티는 2015년에 분양했지만 세법상 주택 취득 시기는 잔금 청산일이나 소유권 이전등기일 중 빠른 날로 본다. 따라서 8·2 대책 이전에 분양받았다고 해도 잔금 납부나 등기가 그 이후라면 실거주 요건을 채워야 한다. 8·2 대책 이전에 분양권 계약을 한 무주택자라면 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

또 지난 9·13 부동산 대책으로 장기보유특별공제 요건도 대폭 강화돼 2020년 1월 이후 양도가액 9억원 넘는 주택을 팔 때 1주택자들이 2년 실거주하지 않았을 경우 장기보유특별공제를 최대 30%까지만 받을 수 있다. 기존 80%에서 대폭 축소되는 것이다.

송파구 가락동 Y공인 관계자는 “헬리오시티 조합원이든 일반분양 계약자이든 2년 실거주 요건에서 자유로운 이들이 많지는 않다”며 “보통 재건축 아파트 자가 입주율은 30~40% 정도로 예상하는데 헬리오시티는 50% 정도 입주할 것으로 보고 있다”고 말했다. 워낙 대단지 아파트여서 절대적인 전·월세 물량이 다른 단지에 비해 많긴 하지만 당초 예상보다는 적어 전세가격에 하방 경직성이 생겼다는 것이다. 입주가 다가올수록 전세가격이 하락했다가 입주 2년을 지나 계약 만료 시점이 다가오면 보통 다시 상승했던 만큼 첫 2년은 실거주하고 전셋값이 올랐을 때 세입자를 들이는 게 낫다고 보는 집주인들도 상당하다.

아울러 가을 이사철이라는 계절적인 요인과 잠실 일대 재건축 이주수요도 전셋값 상승에 한몫하고 있다. 송파구 신천동 일대 미성·크로바아파트와 진주아파트가 재건축을 위해 이르면 10월부터 이주에 나설 예정이다. 아직 이주 시기가 확정되지 않았지만, 이주가 시작되면 일대 아파트 전세시장이 술렁일 것이라는 전망에 서둘러 계약을 맺는 경우도 상당하다. 재건축 이주 가구는 미성·크로바아파트가 1350가구, 진주아파트가 1500여가구로 적지 않다.

양지영 R&C연구소 소장은 “서초구와 송파구 잠실 일대 재건축 이주 수요가 많은 상황에서 9·13 대책으로 매매 수요가 잠잠하다 보니 상대적으로 전세 수요가 늘었을 수 있다”며 “입주가 시작될 때까지 지켜봐야겠지만 워낙 대단지이기 때문에 전셋값이 크게 오르지는 못할 것”이라고 말했다.

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