[부동산교과서]주택담보대출 핵심 용어 'DTI·LTV·DSR'

국토교통부 제공

[편집자주]우리나라 전체 가구의 자가소유율은 55.9%(2017년 기준)다. 주택을 소유한 가구가 매년 꾸준히 늘고 있지만, 여전히 10가구 중 4가구 이상은 남의 집에서 전·월세 형태로 살고 있다는 얘기다. 내 집 마련의 꿈이 현실이 되기 위해서는 주택 가격, 입지 등을 꼼꼼히 따져봐야 하지만 무엇보다 일상 속 주변 부동산에 대해 항상 관심을 갖고 지켜보는 자세가 필요하다. 이를 위해 부동산 시장에서 흔하게 쓰이는 기본적인 용어와 개념 등을 먼저 정리해볼 필요가 있다.

[이데일리 김기덕 기자] “이미 서울은 DTI·LTV 40%로 제한받고 있습니다. DSR 도입으로 은행 대출은 더욱 깐깐해졌습니다.”

부동산 관련 뉴스를 보거나 은행에서 대출 상담을 받을 때 심심치 않게 들어봤던 용어들이다. 무슨 뜻인지 스마트폰으로 매번 검색을 해봐도 비슷한 개념으로 들리는데다 이해를 했다고 해도 뒤돌아서면 까먹기 일쑤다. 다만 개인이 은행을 방문해 집을 담보로 대출을 받거나 신용 대출을 신청할 때 가장 중요한 개념인 만큼 이번 기회에 잘 알아둘 필요가 있다. 쉽게 말해 위 용어들은 빚을 질 때 어떤 것을 기준으로 삼는지를 구분할 줄 알면 된다.

먼저 총부채상환비율로 불리는 DTI(Debt To Income)는 ‘개인의 총소득’이 은행 대출을 받을 때 기준이 된다. 즉, 은행에서 빌린 금융부채 원리금 상환액이 개인 총소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 비율이다. 당초 금융당국에서 대출 상환 능력을 심사하기 위해 마련한 종합적인 대출심사 지표인데 최근 들어서는 부동산 시장을 규제하는 용도로 쓰이고 있다.

부동산 규제 카드로 쓰이고 있기 때문에 당연히 정권에 따라 DTI 비율도 다르다. 박근혜 정부 당시인 2014년 60%로 단일화된 DTI는

문재인 정부 들어 2017년 8·2 부동산 대책을 거쳐 40%(서울 등 투기과열지구 기준. 서민실수요자는 50%)까지 줄었다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만원인 A씨가 DTI를 40%를 적용받을 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하면 안 된다.

가계부채가 증가와 부동산 시장 상승 영향으로 2018년 1월부터는 신DTI라는 신규 용어가 등장하기도 했다. 이는 기존 담보대출이 있는 사람이 추가 담보대출을 받을 경우, 기존 대출에 대해 연간 발생하는 이자 뿐 아니라 각각 대출에 대한 원리금 상환액을 반영하는 것이다. 이럴 경우 당연히 대출 한도는 줄어들 수 밖에 없다.

LTV(Loan To Value Ratio)는 주택담보인정비율이다. 앞서 말한 DTI와 같이 개인 소득이 아닌 ‘자산(주택)담보 가치’를 기준으로 일정 비율에 해당하는 대출금액을 정한다. 즉 부동산을 담보로 대출할 때 대출 가능한 한도를 말한다. 단 LTV는 DTI 기준이 함께 연동되기 때문에 담보(부동산) 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출금액은 적어질 수 있다.

LTV 비율도 DTI와 함께 문재인 정부 들어 대폭 강화됐다. 2018년 8·2 대책에 따라 현재 투기과열지구 및 투기지역 40%, 조정대상지역 60%, 비조정지역(기타지역) 70%를 적용한다. 만약 서울에서 LTV 40%를 적용받아 시세 7억원의 집을 산다면 2억8000만원까지 대출이 가능하다.

지난 2018년 도입한 DSR(총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio)은 연간 총소득에서 전체 대출금 원금+이자가 차지하는 비율이다. 주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 자동차 할부금, 학자금 대출, 카드론, 마이너스통장 등이 모두 포함된다. DTI 보다 한층 강화한 규제로 보면 된다.

DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정한다. 이 때문에 대출 절차는 더욱 까다로워지고 대출 가능금액도 줄어든다. 또 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.