[유행 좇는 대체투자]부동산PF→CDO→선박·항공기→부동산·인프라

[이데일리 송길호 기자] 대체투자는 거시경제적 상황이나 정책적 요인에 따라 유행을 탄다. 2000년 벤처버블이 꺼지고 벤처캐피탈 붐이 식은 후 글로벌 금융위기 전까진 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 대세였다. 파생금융상품중 대출채권을 한데 묶어 유동화시킨 부채담보부증권(CDO)도 은행권 중심으로 각광을 받았다.

2000년대 중반 정부가 내수활성화를 위해 사회간접자본(SOC)투자에 초점을 맞추자 인프라 투자가 활발했다. 임대형 민간투자사업(BTL)과 수익형 민간투자사업(BTO)이 조명을 받기 시작한 건 이 때부터다. BTL은 2010년 전후까지 폭발적으로 늘었고 국내 투자처가 한계에 이르자 해외로 눈을 돌려 붐을 이어갔다. 이 시기부터 2010년대 중반까지 조선 해운업이 활기를 띠면서 선박투자가 활발했고 이후 A380관련 리스 붐이 일면서 항공기 투자가 성행했다.

부동산분야는 글로벌 금융위기 이후 오피스· 할인점 ·물류 쪽으로 투자흐름이 변하고 있다. 대표적인 상업용 부동산인 오피스는 2000년대부터 계속 인기몰이를 하고 있다. 주로 선진국 프라임오피스 위주로 2014년 이후 폭발적으로 투자가 늘었다. 최근엔 지분 투자보다는 가격하락의 충격을 흡수할 수 있는 담보대출 쪽으로 추세가 바뀌고 있다.

신설 대체투자펀드의 동향을 보면 이 같은 흐름을 엿볼 수 있다. 특정 운용사가 특정구조의 펀드를 도입해 이익을 내면 다른 운용사가 동일 유형의 펀드를 경쟁적으로 도입하는 모습이다.

제로인에 따르면 지난해 신설된 부동산펀드는 246개로 전년에 비해 88개 증가했다. 전체 신설펀드(487개)의 절반을 넘는 수준이다.(50.5%) 부동산펀드(개발· 임대· 대출채권·NPL)중에서도 특히 부동산대출채권펀드는 3.2배(27→86개) 급증했다. 2017년 부동산펀드의 평균 수익률이 13.6%, 이중에서도 대출채권펀드의 경우 30.2%라는 눈부신 성과를 보이자 이듬해 경쟁적으로 관련 펀드가 신설됐다는 분석이 나온다.

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