[김용일의 부동산톡] 매매대금에서 근저당권채무액 공제 약정시 법률관계

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약시 매수인이 매매부동산에 설정된 피담보채무액을 대신 갚기로 하고 당해 채무액만큼을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우가 있다. 이러한 약정을 이행인수라 하는바, 이번 시간에는 이행 인수시 매수인의 의무 및 매도인이 계약해제를 하기 위한 요건 등에 대해 정리해 보겠다.

이행인수시 매수인의 의무

이행인수란 채무자와 인수인 사이에 채무자의 채무를 인수인이 이행할 것을 약정하고, 다만 이에 대해 채권자가 승낙하지 않은 경우의 계약을 말한다. 예를들어 부동산의 기존 소유자인 매도인이 근저당권을 설정하여 피담보채무를 변제할 책임 있는 채무자였는데, 해당 부동산을 매수하는 매수인이 위 채무를 대신 인수하여 변제하기로 하고, 대신 위 채무액 만큼을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우가 이행인수의 대표적 사례이다.

이때, 근저당권 채권자가 위와 같은 채무 인수에 승낙하였다면, 기존 채무자의 채무는 면제되고, 새로운 채무자만 채권자에게 책임을 지는 면책적 채무인수에 해당할 것이지만, 채권자가 채무인수에 승낙하지 않은 경우 법적으로 이행인수가 되고, 여전히 기존의 채무자가 채무변제의 책임이 있다.

채권자가 채무자에게 금전을 빌려줄 때는 채무자의 자력, 신용 등 채무자의 개인적 사정을 고려하여 빌려주는 것이므로, 함부로 채무자의 변경을 인정할 수 없다는 이유에서, 위와 같은 사례에서 채권자의 승낙이 없다면 원칙적으로 채무자가 변경되지 않는 이행인수로 본다. 만일 채권자의 동의 없이 채무자의 변경이 허용되면, 채권자가 새로운 채무자에게 돈을 회수하지 못할 가능성이 있기 때문이다.

이행인수의 경우, 채권자는 채무자의 변경에 동의한 적이 없으므로, 채무의 승계는 채무자와 인수인간의 내부관계에 불과하다. 따라서, 채권자는 기존의 채무자에게만 채무변제를 청구할 수 있고, 인수인에 대하여는 직접적으로 이행청구를 할 수 없다.

또한, 부동산 매수인(인수인)은 매매 계약시 인수한 채무를 채권자(위 사례에서 근저당권 채권자)에 대해 현실적으로 변제할 의무를 부담하지 않으며, 특별한 사정이 없는 한, 매도인에게 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지만 지급함으로써 잔금 지급의무를 다하는 것이 된다.

이행인수의 대표적 사례는 위와 같이 부동산 매매 계약시 근저당권 피담보채무액을 공제하기로 약정하는 것인데, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무 등을 매매대금에서 공제하고 인수하기로 약정하는 것도 이행인수에 해당한다.

관련하여 법원은, “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이다.”라고 하였다(대법원 92다23193 판결).

매수인이 채무변제하지 않았을 때, 매도인이 계약해제를 할 수 있는지

앞서 설명한대로, 위와 같은 사례에서 매수인이 매도인의 채무를 인수한 것은 법적으로 진정한 채무인수가 아니라 이행인수에 불과한 것이므로, 매수인은 채권자에게 직접적인 채무변제 의무가 없고, 다만 매도인(기존 채무자)에게 채무승계의 의무만 부담할 뿐이다.

매수인의 의무를 구체적으로 보면, 매수인이 매도인에게 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급하는 것이 주된 채무이고, 이로써 잔금 지급의무를 다하는 것이며, 위 매수인이 인수한 채무를 변제할 의무는 부수적 채무에 불과하다.

따라서, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인이 매매계약을 해제할 수 없고, 다만 매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때만, 매도인이 이를 사유로 계약해제할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.

매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우로는, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않아, 이로 인하여 매매목적물인 부동산 또는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있어, 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제한 경우를 들 수 있다.

관련하여, 법원은 “매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대법원 2004다13083 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사