[최인용 세무사의 절세 가이드]다주택자 및 주택임대사업자의 1세대 1주택 비과세 전략

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 사람이 살아가면서 필수적인 것이 의식주다. 부동산과 관련한 세금 중에서는 이 필수적인 주택에 대해서 일정한 요건을 갖춘 1주택에 대하여는 비과세를 해주도록 하고 있다. 이를 활용하면 처분시에 양도소득세를 내야 하는 주택도 세금 없이 매매차익을 얻을 수 있다. 재테크를 위해서 가장 중요한 것이 바로 주택에 대한 절세 전략이다.

최근 2019년 세법 시행령 개정안에서는 1세대 1주택 비과세의 적용에 대해 중요한 변화가 있었다. 특히 다주택자나 임대주택사업자들의 1주택 비과세규정이 크게 바뀌었다.

새롭게 개정된 내용을 살펴보자. 우선 1세대 1주택의 요건은 다음과 같다.

1세대가 양도일 현재 국내에 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 거주자로서 2년 이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다. 이 경우 조정지역에서는 2017년 8월 2일 이후 구입한 주택은 2년 이상 거주를 하여야 한다. 이상의 요건을 모두 만족해야 한다.

① 1세대의 판단이 중요하다.

1세대가 보유한 1주택에 대한 비과세이므로 1세대의 판단하는 것이 중요하다. 가끔 배우자가 각각의 명의로 주택을 한 채씩 가지고 있는 경우에 비과세 적용을 묻는 경우가 있는데 비과세가 되지 않는다. 부부는 떨어져 지내도 한 세대로 봐 2주택이 되기 때문이다. 다만 이 경우에도 결혼을 하기 전에 하나씩 가지고 있었다면 결혼 후 5년 내에 한 주택을 파는경우에는 비과세가 적용된다.

② 2년 이상 보유 또는 거주해야 한다.

비과세를 위해서는 2년 이상 보유하는 것이 원칙이다. 2017년 8월 2일 이후에 조정지역에서 취득한 주택은 해당 주택에 거주를 하지 않더라도 2년간 거주하여야 한다.

주소지에 주민등록만 옮겨놓고 실제 거주하지 않는 경우에는 인정되지 않는다. 실제 거주사실이 인정되어야만 비과세가 가능하므로 거주요건에 유의하여야 한다.

그러나 공공사업수용이나 취학, 질병 치료 등 일정한 요건의 경우에는 2년 보유가 되지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

③ 다주택자의 경우에는 나머지 주택을 양도후 최종 주택으로 2년 보유해야 한다.

다주택자의 경우에는 다주택을 보유한 기간은 보유기간으로 보지 않는다. 다주택인 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 다만 이는 시행시기에 있어서 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하는 것으로 시행령이 개정될 예정이다.

④ 임대주택자의 1세대 1주택비과세

장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택 양도시에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해주었던 것이 지금까지의 비과세 규정이다. 이 경우 임대사업자는 횟수 제한 없이 아래와 같이 임대주택을 거주주택으로 전환하여 계속하여 비과세를 적용받을 수 있었다.

그러나 2019년 세법시행령 개정안에 따르면 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세가 혀용되고 그 횟수도 1회에 한한다. 그러나 기존에 법적안정성을 위해 시행영 시행일 이후 신규취득하는 분부터 적용한다.

이를 살펴보면 아래의 그림과 같다. 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 전체 양도차익에 대해서 비과세가 아니라 과세를 하는 것이 원칙이다. 다만 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환 시에는 직전 거주주택 양도 후 차익이 올라간 부분에 대해서만 비과세된다.