[단독]교공, 印尼 복합쇼핑몰에 1700억원 투자 까닭

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성선화 기자] 교직원공제회(이하 교공)가 미국 최대 부동산 전문 사모펀드 워버그핀커스(Warburg Pincus)와 손잡고 인도네시아 리테일몰에 1700억원을 투자했다. 국내 기관투자가가 신흥국인 인도네시아에 지분(에쿼티) 형태로 투자하는 것은 이번이 처음이다.

“중산층 잡아라” 인니 2선 도시…31개 리테일몰에 투자

17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교공은 워버그핀커스가 인도네시아 리테일몰 투자를 위해 공동 설립한 조인트벤처(NWP 리테일)에 선순위 대출과 보통주 지분(에쿼티)를 각각 850억원씩 총 1700억원 투자했다.

NWP 리테일은 지난 2015년 워버크핀커스와 신흥국 리테일 개발에 특화된 너바나디벨럽먼트이 공동으로 설립한 조인트벤처(JV)다. 현재 인도네시아 2선급 도시 17개 리테일몰을 운용 중이며, 추가로 15개 리테일몰을 개발하고 있다. 수도인 자카르타를 벗어난 2선 도시가 주된 타깃이다.

이번에 투입되는 펀드 자금은 신규몰 개발에 쓰일 예정이다. 대표적인 브랜드는 ‘시티몰’로 국내의 이마트와 비슷한 형태다. 쇼핑몰을 중심으로 대형 할인점이 가미된 신개념 리테일 몰(hypermarket-anchored shopping malls)이다. 여기에 영화관, 놀이시설 등 인구 밀집 시설 등을 추가했다. 교공은 최근 중산층이 급성장하면서 리테일몰에서 쇼핑을 하며 가족들과 함께 시간을 보내는 문화가 빠르게 확산되는 점에 주목했다.

특히 국내 기관이 신흥국 보통주 지분 투자를 한 것은 이번이 처음이다. 대부분 기관들은 선진국이 아닌 신흥국은 투자 리스크를 최소화 하는 대출채권 형태를 선호한다. 하지만 대출채권은 개발 이후 몸값이 올라 시세차익이 나더라도 ‘업사이드(추가 인상분)’을 향유할 수 없다는 단점이 있다. 교공도 지금까진 베트남, 중국 등에 대출채권 형태로 투자를 했지만 이번에는 시세차익까지 얻을 수 있는 지분 투자다.

IB 업계 관계자는 “이번에도 교공이 국내 기관들에서 앞선 투자 결정을 했다”며 “최근에야 국내 기관들이 관심을 가지는 베트남이 아닌 인도네시아에 선제적 투자를 한 것”이라고 평가했다.

베트남·중국 이어 워버그핀커스와 3번째 공동투자

교공과 위버그핀커스의 공동 투자는 이번이 세번째다. 지난 2015년 베트남 쇼핑몰 투자를 시작으로 2016년 중국 명품 아웃렛 투자도 함께 한 바 있다. 3년 전 베트남 쇼핑몰 개발프로젝트 투자는 펀드 만기 전에 조기상환 됐다. 워버그핀커스는 당시 베트남 전국 20개의 쇼핑몰을 신규 오픈할 예정이었지만, 베트남 소비 시장 급성장에 힘입어 계획 보다 두 배 많은 40개를 짓기로 했다.

예상보다 빠른 성장에 베트남 주식 시장에 IPO(기업공개)를 추진했고 투자금 대비 300%에 달하는 높은 수익률을 달성했다.

이에 반해 교공의 수익률은 연환산 배당 수익률은 약 8% 정도였다. 당시 선순위 대출 형태로 900억원을 출자해 2년간 약 144억원의 배당 수익을 올렸다. 낮은 수익률은 아니지만 지분 투자를 했다면 3배에 달하는 수익이 가능했다. 교공이 지분 투자를 결심한 이유도 검증된 수익률을 보고 확신을 했기 때문이다.

지난 1966년 설립된 워버그핀커스는 성장 가능성이 있는 지역에 선제적으로 들어가 수익을 내는 투자에 탁월한 능력을 보이는 사모펀드다. 20년 전부터 중국 등 아시아 지역에 진출해 높은 트랙 레코드를 쌓아왔다. 포브스지가 중국내 검증된 사모펀드를 선별하는 ‘Forbes China Top PE Investors’에도 3년 연속 선정된 바 있다.

업계 관계자는 “글로벌 투자자와의 신뢰 관계를 유지한 것이 이번 딜을 유치한 비결”이라며 “치열한 경쟁 환경 속에서 좋은 투자를 하려면 신뢰 관계를 쌓고 유지하는 것이 중요하다”고 강조했다.