3월 데뷔하는 홈플러스 상장 리츠, 국내 기관 관심 없는 이유?

(사진=홈플러스)

[이데일리 성선화 기자] 오는 3월 국내 최대 규모 부동산 상장 리츠인 ‘홈플러스 리츠’가 상장할 예정이다. 총 1조 7000억원 규모로 개인 공모 물량은 당초 계획 대비 늘어난 전체 10% 비중이 될 전망이다. 당초 해외와 국내 투자자의 비중이 각각 86%와 14%로 국내에서도 개인 공모 비중이 낮았지만 상장 주간사들의 합의 끝에 리츠 물량이 늘었다.

①홈플러스 리츠의 해외 판매 비중이 압도적으로 높은 이유?

먼저 홈플러스 상장 리츠의 속내를 들여다보면 ‘국내 최대’ 규모라는 수식어가 무색할 정도다. 홈플러스 리츠의 상장 주체인 MBK파트너스는 왜 이런 선택을 해야 했을까.

근본적인 이유는 2015년 당시 MBK파트너스가 영국 테스코로부터 홈플러스를 인수한 금액을 보면 알 수 있다. MBK는 무려 7조 2000억원이란 국내 M&A 사상 최대 규모로 홈플러스를 인수한다. 당시만 하더라도 대형마트의 업황이 지금처럼 어둡지는 않았다.

이에 대부분의 국내 기관 투자가들이 홈플러스 인수에 투자를 했다. 국내 최대 큰손인 국민연금은 물론이고 각종 공제회, 기타 기관들이 현재 홈플러스에 투자한 자금을 ‘물린’ 상태다.

상황이 이렇다보니 홈플러스 상장 리츠에 투자할 수 있는 여력이 있는 국내 기관이 많지 않은 상황이다. 홈플러스에 투자하지 않은 국내 한 기관 투자가는 “2015년 당시 홈플러스에 투자하지 않아 다행이지만 이번 투자 참여에 대해선 회의적”이라며 “이미 투자를 해 회수를 못한 기관은 더더욱 하지 않을 것”이라고 예상했다. 업계에서는 국내 기관 펀딩을 맡은 모 증권사에 국민연금에 추가 투자를 제안했다가 면박을 당했다는 얘기도 들린다.

MBK가 해외 기관 마케팅에 힘을 쏟는 이유는 선진국 기관들이 리츠 투자에 대한 이해도가 높아서일 수 있지만 거꾸로 그만큼 국내 기관들의 반응이 부정적이기 때문이기도 하다.

②기관이 외면한 상품에 개인이 투자해도 될까?

기관투자가들이 투자를 꺼린다고 해서 모두 나쁜 상품은 아니다. 기관과 개인은 투자를 보는 관점이 다르기 때문이다.

상장 리츠에 투자할 때 기관은 원하는 타이밍에 바로 매도가 가능한지를 먼저 생각하게 된다. 국내 상장 리츠는 아직까지 거래가 활성화 돼 있지 않아 거액 투자를 하는 기관들이 접근하기엔 부담스러운 측면이 크다.

물론 이번 홈플러스 리츠는 상장 규모가 1조원 이상이고 아시아 글로벌 리츠 지수에 포함될 가능성도 있지만 기관의 ‘매도 리스크’는 적지 않다. 한 기관 관계자는 “홈플러스 상장 리츠의 규모가 1조원이 넘는다고 해도 기관이 투자하기엔 거래량이 지나치게 적다”고 지적했다.

반면 개인 투자가들은 기관처럼 거액을 투자하는 게 아니기 때문에 거래 리스크에선 상대적으로 자유롭다. 홈플러스 리츠에 대한 개인들은 원하는 매도 타이밍에 언제든 할 수 있다.

개인에겐 최대 연 7%에 달하는 목표 배당 수익률도 큰 매력이다. 연 7%의 배당 수익은 국내 그 어떤 배당주 보다도 높은 수익률에 해당된다. 주가의 등락이 크지 않은 상황에서 꾸준히 연 7%의 배당 수익이 나온다면 개인에겐 ‘좋은 상품’일 수 있다.

③투자의 관건은 홈플러스 리츠의 성장성

기관들이 투자를 꺼리는 보다 근본적인 이유는 대형마트 성장성에 대한 회의적인 시각 때문이다. 지난해 4분기 대형마트 3사는 3~5%대의 마이너스 성장률을 기록했을 것으로 추정된다. 온라인과 모바일 쇼핑이 급성장하는 상황에서 급격한 업황 개선을 기대하기 힘들다.

이같은 위기를 타계하기 위해 홈플러스는 할인형 창고인 스페셜 매장과 온라인 창고로 변신을 꾀하고 있다. 실제로 적자 점포였던 일부 매장들이 스페셜 매장으로 전환 이후에 눈에 띠는 매출 증가율을 보이고 있다.

홈플러스 리츠는 홈플러스 매장의 매출과 직결돼 있다. 따라서 상장 이후 리츠의 주가는 홈플러스의 변신 성공과 추가 자산 납입 여부에 달려있다고 볼 수 있다. 이 부분에 대해 부정적 입장인 기관이라면 투자에 유보적인 입장을 취할 수밖에 없다.

하지만 기관처럼 장기 투자를 하지 않는 개인들은 단기간의 배당 수익를 보고 투자를 하기에 나쁘지 않다. 현재 홈플러스 리츠에 담긴 매장의 임대기간은 12년, 14년, 16년으로 나뉘어 있다. 홈플러스가 망하지 않는 이상 최소 12년간 안정적 배당 수익은 확보가 되는 셈이다. 이 때문에 국내 기관이 투자에 적극 나서지 않는 홈플러스 상장 리츠가 개인에겐 투자할만한 상품이 될 수 있다.