[조철현의 '삐딱 부동산'] 올해 아파트 공시가, 시세 근접?.. 집값의 80% 밑돈다

서울 시내 아파트 단지 전경.(연합뉴스 제공)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] 단독주택(다가구주택 포함)의 공시가격 시세 반영률은 전국 평균 51.8%(2018년 기준)다. 보유세 등 각종 조세와 건강보험료, 기초생활수급자 선정 등의 기준이 되는 공시가격이 실제 거래가(시세)의 절반 수준을 조금 웃돌 정도다.

특히 고가 단독주택은 시세 반영률이 30~40% 수준에 불과하다. 시세 반영률은 공시가격 산정에서 시장가격(시세)의 반영분을 뜻한다. 공시가격의 ‘현실화율’이라고도 한다.

그래서 정부는 올해 단독주택 공시가격을 확 끌어올려 ‘현실화’하겠다고 벼르고 있다. 실제로 국토교통부가 단독주택 공시가격 산정을 위한 표준지 공시가격을 올해 크게 올린 것으로 알려지면서 논란이 일고 있다.

공시비율 80% 적용…“단독주택처럼 공시가 상승폭 크지 않아”

그렇다면 현재 70% 수준인 아파트 공시가격의 시세 반영률도 덩달아 높아질까. 결론부터 말하면 단독주택과 달리 아파트 등 공동주택의 경우 정부가 큰 폭의 시세 반영률 상향 조정에 나설 가능성은 낮아 보인다. 올해 서울 아파트값이 많이 올라 공시가격도 오를 수밖에 없겠지만, 시세 반영률이 80%를 넘지 않을 전망이다.국토부가 공시가격 현실화를 위해 일부에서 상향 조정을 요구해온 공시비율을 80% 그대로 유지하기로 했기 때문이다.

공시비율은 한국감정원이 감정평가를 거쳐 매기는 산정가격에 일정 비율을 곱해 일률적으로 공시가격을 낮추는 일종의 ‘할인율’이다. 정부가 정한다. 산정가격X공시비율이 공시가격이다. 예컨대 A아파트의 산정가격(조사 가격)이 10억원이고 공시비율이 80%이면 공시가격은 8억원이 된다.

국토부 관계자는 “아파트의 경우 그동안 시세 반영률이 단독주택에 비해 상대적으로 높았다”며 “고가 단독주택처럼 공시가격 상승폭이 크지는 않을 것”이라고 말했다.

집값 급등지역은 세 부담 늘어

따라서 아파트는 단독주택만큼 올해 보유세(재산세+종합부동산세)가 급격히 늘지는 않을 전망이다. 다만 서울지역 아파트의 경우 지난해 매매값이 급등한 만큼 올해 어느 정도의 세 부담 상승은 불가피할 것으로 보인다. 공시가격 상한에도 불구하고 지난해 서울 집값이 크게 오르면서 아파트 공시가격도 지난해보다 많이 오를 것으로 예상되기 때문이다.

김종필 세무사는 “정부가 올해 공시가격을 시세의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 아파트를 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 피하기 어려울 것”이라고 말했다. 업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다. 납부 세금도 그만큼 늘어날 전망이다.

실제로 서울 서초구 반포동 전용면적 84㎡짜리 아파트 한 채를 보유한 B씨는 지난해보다 보유세를 200만원 넘게 내야 할 것으로 분석됐다. 이 아파트 시세가 19억원 선이라고 볼 때 시세 반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억2000만원으로 지난해(12억7200만원)보다 크게 오른다. 따라서 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다. 지난해 납부한 보유세(409만원)보다 222만원 더 많다. 그나마 1주택자여서 종부세 상한 제한(50%)을 적용받아 줄어든 금액이다.

아파트 등 공동주택 공시가격은 오는 3월 예정가격을 열람한다. 전국 1300만 가구가 해당한다. 국토부는 오는 4월 말 아파트(공동주택) 공시가격을 발표한다.

자료:정동영 의원실