표준지 공시지가 상승에…"건물주도, 임차인도 웁니다"

상가 임대수익률 계속 떨어지는데
보유세 최대 50% 인상 '설상가상'
건물주 稅부담 임대료 전가 예상
세입자는 '둥지 내몰림' 우려
  • 등록 2019-02-12 오후 5:31:00

    수정 2019-02-12 오후 10:21:56

표준지 공시지가가 21.93% 상승한 서울 중구의 명동 일대 모습.
[이데일리 정병묵 기자] 상가시장이 폭탄을 맞았다. 가뜩이나 장사가 안돼 문을 닫는 가게가 속출하고 있는 상황에서 올해 표준지 공시지가가 11년 만에 최대폭으로 올라 세부담이 50%까지 커질 판이기 때문이다. 임차인들은 건물주들이 세부담을 임대료 인상으로 전가할 것이라며 젠트리피케이션(둥지 내몰림)을 걱정하고, 임차인을 못구해 안그래도 울상인 건물주들은 세금폭탄까지 맞게 돼 울분을 터트리고 있다.

국토교통부는 올해 전국 50만 필지의 표준지 공시지가가 작년 6.02%에서 3.4%포인트 상승한 9.42%로 올랐다고 12일 밝혔다. 다만 1㎡당 2000만원이 넘는 고가토지 공시지가는 20% 넘게 뛰었다. 공시지가 상위 10개 토지는 모두 명동상권이 형성된 중구 명동, 퇴계로에 들어선 상업·업무용 필지다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]
◇“공시지가 상승, 결국 상인들에게 전가”

공시지가 상승 부담은 결국 임차인인 상인들에게 전가될 것이란 지적이 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시지가 상승은 주로 상업용이나 업무용 부동산에 영향을 준다”며 “강남 명동 성수 합정 연남 용산 등 상권이 번화한 곳에서는 보유세 부담을 세입자에게 전가하면서 임대료 상승으로 이어질 수 있다”고 봤다. 그러면서 “임대료가 오르면 이를 감당하기 어려운 상가나 업종은 퇴출될 수밖에 없어 장기적으로는 젠트리피케이션의 원인이 될 수 있다”고 설명했다.

이미 자영업자들은 경기 침체, 최저임금 인상 등으로 장사를 접는 등 최악의 상황을 보내고 있다. 한국감정원에 따르면 작년 4분기 서울 상업용부동산 임대료는 1㎡당 22만4000원으로 1년 전과 변함이 없지만 공실률은 12.4%로 전년 대비 0.5%포인트 상승했다. 빈 사무실은 늘어나는데 임대료는 떨어지지 않고 있는 것이다.

결국 상가 임대수익률은 떨어지고 있다. 상가정보연구소에 따르면 작년 전국 중대형상가의 연 수익률은 4.19%로 전년(4.35%) 대비 0.16%포인트 하락했고 소규모 상가의 연 수익률은 3.73%로 전년(3.91%) 대비 0.18%포인트 떨어졌다. 특히 서울은 중대형 상가의 작년 수익률이 3.8%로 전국에서 4번째로 낮은 순위를 기록했고, 소규모 상가의 수익률은 2.99%로 전국에서 3번째로 낮게 나타났다. 매매가격 상승과 자영업 경기 불황 등 영향으로 상가 수익률이 떨어지면서 투자심리가 위축됐기 때문이다. 건물주 입장에서는 임대수익률이 하락하고 있는 상황에서 공시지가까지 올라 임대료를 올리면 올렸지 낮추기 힘든 상황이다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]
◇ ‘임차인 보호장치’ 있으면 뭐하나…

정부의 판단은 현실과 동떨어져 있다. 주무부처인 국토교통부는 올해 표준지 공시지가를 산정하면서 영세 상인 및 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통시장 내 표준지 등은 상대적으로 소폭 인상했다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “전체 표준지의 99.6%인 일반토지는 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상하고 점진적 현실화 추진에 따라 공시지가 상승 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다. 아울러 “고가 토지도 임차인에 대한 보호장치가 있어 임대료 전가 영향도 제한적일 것”이라고 덧붙였다.

국토부는 상가임대차보호법 등 소상공인을 보호하기 위한 장치도 충분해 실제 자영업자들에게 큰 영향은 없을 것으로 보고 있다. 작년 10월 상가임대차보호법 개정으로 계약갱신 요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장된 것을 말한다. 매년 임대료 인상률 상한은 5%로 제한되며 임차인이 법의 보호를 받을 수 있는 환산보증금 인상도 추진 중이다. 환산보증금이 서울 기준 기존 6억1000만원에서 9억원으로 상향 조정되면 전체 상가 임차인의 95%(종전 90%)까지 보호대상에 포함된다. 국토부 측은 “둥지 내몰림(젠트리피케이션) 현상에 대해 오는 4월 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 분쟁 해결을 지원하고, 한국감정원을 통해 상가임대료 동향 및 공실률 모니터링도 강화할 계획”이라고 말했다.

하지만 이는 근본적 해결책이 되기 어렵다는 게 전문가들 시각이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “건물값은 오르고 건물주는 임대수익률이 너무 올라 자연스럽게 임대료도 덩달아 오르고 있다”며 “결국 건물주는 떨어지는 임대수익률을 올리기 위해 임대료를 건물주가 기대하는 수익률이 다 있는데 임대수익률이 떨어지고 있는 상황에서 일정 부분 수익률을 맞추려면 임대료를 올리는 방법밖에 없지 않나”라며 “기준금리가 오르면 결국 시중 금리가 오르듯 표준지 공시지가도 물가 상승률과 연동한 수준으로 올려야 하는데 너무 급작스럽다. 결국 소상공인들의 부담이 가중될까 우려된다”고 말했다.

이어 “환산보증금이 9억원 선으로 인상되더라도 대부분 소상공인은 이미 기존 환산보증금(6억1000만원) 테두리 안에 있기 때문에 전과 다른 보호 효과를 느끼지 못할 것”이라며 “오히려 (환산보증금 상향에 따라) 대기업 프랜차이즈와 기업형 자영업자들이 수혜를 볼 가능성이 크다”고 덧붙였다.

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