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- 옅어진 금리인하 기대…서울 아파트 매물 8.4만건 쌓였다
- [이데일리 이윤화 기자] 서울 아파트 거래량이 올 1분기 증가하면서 3월 기준 3000건대까지 회복했지만, 매물 적체 속도가 빨라 여전히 매수자보다 매도자가 더 많은 상황이다. 서울 아파트 매물은 3월부터 두 달 연속 8만건대를 기록하고 있다. 전문가들은 매수자와 매도자 간 적정 가격에 대한 인식 차가 크고, 부동산 정책이나 금리 등 긍정적인 요인이 부재한 상황이라 당분간 거래량이 유의미하게 증가하긴 어렵다고 예상한다. 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 (사진=노진환 기자)25일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 총 8만4297건을 기록했다. 이는 석 달 전인 1월 25일 7만7879건에 비해 6418건(8.2%) 증가한 것이다.올 1월 7만건대였던 서울 아파트 매물은 3월들어 8만건대로 올라섰다. 1월 25일 7만7879건에서 2월 25일 7만8806건으로 증가했고, 3월엔 8만1213건을 기록해 8만건을 넘어섰다. 이는 거래량 증가 속도에 비해 시장에 쌓이는 매물 적체 속도가 더 빠르기 때문이다. 서울시 부동산정보광장 데이터에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 올 1월 2568건, 2월 2511건을 기록한 뒤 3월 3964건을 나타내며 3000건대를 회복했지만, 예년에 비하면 거래량이 많지 않다. 코로나19 발생 직전 5개년도 데이터를 살펴보면 문재인 정부 출범 후 부동산 규제가 강화된 2019년을 제외한 4개 연도 3월 기준 서울 아파트 매매 거래량은 8000건대에서 1만건대를 등락했다. 코로나19 발생 직후인 2020년 3월에도 4420건으로 4000건대를 넘었다. 거래가 활성화되지 않으니 소폭이지만 서울의 아파트 매매가격 변동률도 떨어졌다. KB부동산이 이날 발표한 ‘주간 아파트시장 동향’에 따르면 서울 4월 4주차 아파트 매매가격 변동률(22일 조사 기준)은 -0.01%로 소폭 하락했다. 중랑구(-0.17%), 도봉구(-0.08%), 금천구(-0.06%), 강동구(-0.06%)등을 중심으로 하락했다.(그래픽=김일환 기자)매수자에 비해 매도자가 훨씬 많다는 것은 부동산 심리지수로도 증명되고 있다. KB부동산이 발표한 서울의 4월 4주차 매수우위지수는 34.0으로, 전주(33.0) 대비 소폭 상승해 매수자가 적고 매도자 문의가 많은 상태가 이어졌다. 지난주(31.8%)보다 소폭 오른 수준이다. 매수우위지수는 0~200 범위 이내로, 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자가 많다’는 의미이고, 100 미만일 경우 ‘매도자가 많다’는 것을 뜻한다.이 같은 상황에 소위 ‘상급지’라 불리는 지역에서도 급매 물량이 나오고 있지만 예전만큼 매물이 빠지는 속도가 빠르지 않다. 성동구 소재 A 공인중개업소는 “회사 보유분이긴 하지만 성동구 송정동에도 11억원대 하던 84㎡ 매물이 8억7000만원대에 나와있다. 시장 수요가 예전만 못해서 미분양 물량을 빨리 털고자 하는 것”이라고 말했다. 전문가들은 4월 총선 이후 여소야대 상황에 더해 금리 인하 시기도 늦춰질 것이란 우려가 나오면서 시장 회복이 예상보다 늦어질 수 있다고 예상한다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “매수자 자체가 급하게 집을 매수하기보다는 관망세 상태에서 저가 매물 위주로 거래하려는 경향이 있고, 규제 강화 때문에 대출 제한도 있는 상황이라 매수 의지를 가진 사람들이 적어지기도 했고 매도자가 생각하는 가격과의 차이도 있는 것 같다”고 설명했다. 김효선 위원은 이어 “3월 매매가 소폭 반등한 것도 정책이나 규제 완화 기대가 있었기 때문인데, 지금은 그 기대감도 사라진 상황이고 금리 인하 시점도 미뤄질 수 있단 생각에 관망세가 더 오래 지속할 가능성이 높아졌다”면서 “서울 기준으로는 거래량이 평균 6000건대 정도로 본다면 적어도 5000건대 이상의 거래량이 3개월 이상 이어져야 시장이 회복세에 들었다고 판단할 수 있을 것 같다”고 부연했다.
- 이지스 매입 '여의도 신한證 빌딩' 대출, 2026년 8월 만기
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 이지스자산운용이 여의도 신한투자증권 타워를 매입하기 위해 받은 대출 700억원이 오는 2026년 8월 만기를 맞는다. 회사는 이 건물을 증축·리모델링한 다음 임대운영 및 매각할 계획이다. 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 만약 유동화증권이 미매각돼서 차환 발행이 어려워지거나, 기초자산의 기한이익상실로 자금이 부족해질 경우 신한은행이 그 부족 자금을 지원할 의무가 있다.◇ 대출 700억, 2026년 8월 만기…ABSTB 발행중25일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 여의도 신한투자증권 빌딩을 매입하기 위해 받은 대출 700억원이 오는 2026년 8월 5일 만기도래한다.서울 여의도 신한투자증권 타워 (자료=신한투자증권)신한투자증권 건물은 서울 영등포구 여의도동 23-2번지(여의대로 70) 일대 위치해있다. 지난 1995년 5월 준공됐으며 지하 7층~지상 30층, 연면적 7만169㎡ 규모다. 이 건물을 담고 있는 펀드는 이지스제400호부동산일반사모투자회사(이하 이지스제400호)로, 지난 2022년 7월 설정됐다. 이지스제400호는 이 건물을 증축·수선 공사한 다음 임대운영 및 매각할 계획이다. 이지스제400호는 이에 필요한 자금을 조달하기 위해 지난 2022년 7월 대주들로부터 원금 총 4350억원 한도에서 대출받기로 약정했다.각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A-1 2400억원(부동산 매매대금, 기타 부대비용 지급 목적) △트랜치A-2 1180억원 △트랜치B 536억원(부동산 임대차보증금 반환 목적) △트랜치C 234억원(부동산 자본적지출 비용 충당 목적)이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 동일하다. 특수목적회사(SPC) 지아이비와이디는 트랜치A-2 대주 중 하나로 참여했으며, 지난 2022년 8월 5일 원금 700억원 대출을 전액 실행했다. 대출실행일로부터 48개월이 지난 달에 속하는 대출실행일(오는 2026년 8월 5일)에 대출원금을 일시 상환하는 조건이다.다만 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기 상환이 가능하다. 대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 양도성예금증서(CD) 91일물 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 매 이자기간의 초일에 선급된다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 CD 수익률은 이달 25일 기준 3.57%다.◇ 유동화증권 자금 부족시 신한은행 ‘지원사격’지아이비와이디는 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행 중이다. 기초자산 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서다. ABSTB가 제16회차까지 차환 발행될 경우 만기는 오는 2026년 8월 5일로 기초자산과 동일하다. 신한은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성 공여은행을 맡고 있다. 대출채권의 상환 가능성은 신한투자증권 빌딩의 임대·매각 등을 통한 운용성과에 따라 달라질 것으로 예상된다. 다만 지아이비와이디는 만약 다음 회차 유동화증권이 미매각될 경우 유동화증권 차환 발행에 어려움이 생길 수 있다. 지아이비와이디는 이같은 위험을 통제하고 유동화증권 상환능력을 높이기 위해 지난 2022년 7월 신한은행과 유동화증권 매입보장약정서를 체결했다. 이 약정에 따르면 신한은행은 지아이비와이디가 발행한 유동화증권 중 발행일에 팔리지 않아서 대금이 납입되지 않은 잔여 유동화증권을 700억원 한도 이내에서 매입하고 대금을 납입해야 한다. 또한 대출채권(기초자산)의 기한이익상실 등 유동화증권 발행중단 사유가 발생해서 유동화증권 원리금 등 특정 항목을 지급할 자금이 부족한 경우, 신한은행이 이에 필요한 금액으로 지아이비와이디가 발행하는 신용공여어음을 매입하고 그 대금을 납입해야 한다.
- 홍콩ELS 배상에 KB금융 1분기 순익 30.5%↓…“추가 손실 가능성 없어”(종합)
- [이데일리 최정훈 기자] 8600억원에 달하는 홍콩H지수 주가연계증권(ELS) 손실 배상 비용 등으로 KB금융그룹의 1분기 순이익이 작년 같은 기간보다 30% 넘게 줄었다. KB금융은 올해 추가적인 손실 배상 비용은 없을 것으로 전망했고, 또 주주환원율을 높이기 위해 업계 최초로 ‘배당총액 기준 분기 균등배당’ 도입하기로 했다.KB금융그룹 전경.◇홍콩 ELS 충당부채에…KB금융 1분기 순익 30.5%KB금융그룹은 25일 2024년 1분기 경영실적을 발표했다. KB금융의 올해 1분기 당기순이익은 1조491억원으로 전년동기(1조5087억원) 대비 30.5% 감소했다. 이는 홍콩H지수 연계 ELS 관련 고객 보상 비용(8620억원)을 충당부채로 인식하면서 영업외손실이 큰 폭으로 확대됐기 때문이다.주요 계열사인 KB국민은행의 1분기 당기순이익은 3895억원으로 ELS 손실보상(8620억원) 관련 영향으로 영업외손실이 확대되면서 전년 동기(9315억원) 대비 58.2% 큰 폭으로 하락했다. 다만 KB금융은 홍콩ELS 관련 추가 손실을 없을 것으로 내다봤다. KB금융 관계자는 “올해 1분기 홍콩 ELS 관련 충당부채는 충분히 적립했고, 이는 3월 말 기준 지수를 고려한 것으로, 여기에 일부 버퍼를 줬다”며 “현재 H지수 상승세를 감안하면 추가 손실 가능성은 없다고 생각하고, 올해 1분기 충당부채 적립은 일회성 요인”이라고 강조했다.또 이번 분기에 발생한 대규모 ELS 손실보상 등 일회성비용을 제외한 당기순이익은 1조5929억원 수준으로 경상적 수준으로는 견조한 이익체력을 유지하고 있다고 평가했다. 실제로 KB금융그룹 이자 수익성은 오히려 개선됐다. 1분기 KB금융과 KB국민은행의 1분기 순이자마진(NIM)은 각 2.11%, 1.87%로 작년 4분기(2.08%·1.83%)보다 0.03%포인트, 0.04%포인트씩 올랐다. 1년 전 작년 1분기(2.04%·1.79%)와 비교하면 각 0.7%포인트, 0.8%포인트나 더 높다. 이에 1분기 KB금융의 이자이익(3조1515억원)도 1년 전(2조8239억원)보다 11.6% 불었다.비이자이익(1조2605억원)은 1년 전보다 18.7% 줄었다. 순수수료이익(9901억원)은 증권매매 수수료와 투자은행(IB) 부문 수수료 등을 중심으로 8.3% 늘었지만, 시장금리와 환율 변동에 따라 유가증권·파생상품·외환 관련 실적이 나빠지면서 기타영업이익(2704억원)이 57.5% 대폭 줄었다.자료=KB금융 제공1분기 KB금융은 신용손실충당금으로 4284억원을 적립했다. 다만 작년 1분기(6682억원)와 직전 분기(1조3782억원)보다 각 35.9%, 68.9% 줄었다. KB금융은 “전년도 부동산 PF 등 중점관리 섹터에 대한 선제적 대손충당금 적립에 따른 기저효과 영향으로 0.38%를 기록하며 큰 폭으로 감소했다”고 설명했다.계열사 경영실적을 보면, KB증권의 1분기 당기순이익은 1980억원을 기록하며 전분기(285억원) 및 전년동기(1406억원) 대비 큰 폭으로 증가했다. 이는 정부주도의 밸류업 프로그램과 하반기 기준금리 인하 전망 기대감에 따른 개인거래대금 증가로 브로커리지 수익이 확대된 결과라는 분석이다. 또 리테일 채권 등 금융상품판매가 증가한 것도 영향을 미쳤다.KB손해보험의 1분기 당기순이익도 2922억원을 기록하며 전년동기(2538억원) 대비 증가했다. 장기보험과 일반보험 중심으로 손해율이 큰 폭으로 개선된 가운데, 계약서비스마진(CSM) 증가로 인한 보험영업손익이 증가했기 때문이다.KB국민카드의 1분기 당기순이익은 1391억원으로 전분기(787억원) 및 전년동기(820억원) 대비 증가했고, KB라이프의 1분기 당기순이익(개별기준)도 1034억원으로 전분기(-228억원) 대비 큰 폭으로 올랐다.◇연간 1.2조원 수준 배당총액 기준 분기 균등배당 도입한편 KB금융 이사회는 이날 업계최초로 새로운 주주환원 정책인 ‘배당총액 기준 분기 균등배당’을 도입하고 1분기 주당 현금배당금을 784원으로 결의했다고 발표했다. KB금융 재무담당임원은 “기존의 중장기 자본정책을 일관되게 유지하면서 현금배당의 가시성과 예측가능성을 제고하기 위해 ‘배당총액 기준 분기 균등배당’을 결의했다”고 설명했다.KB금융은 새로운 주주환원 정책 도입으로 올해부터 분기 균등배당을 시행하고, 주당 현금배당금은 배당총액(분기별 3000억원 수준, 연간 1조2000억원 수준)을 기준으로 산정한다. 또 연간 배당금액 총액 1조2000억원 수준을 최소한 유지 또는 확대를 원칙으로 운영하면서 배당성향은 이익 규모에 따라 탄력적으로 조정해 나아가겠다고 설명했다.KB금융 관계자는 “추가적으로 매년 이익규모에 따라 탄력적인 자사주 매입·소각을 실시하면 배당총액이 동일하더라도 주당배당금은 자연 상승하는 효과를 보게 될 것”이라며 “앞으로도 주주환원 정책을 일관되게 시행함으로써 실질적이고 지속 가능한 주주 및 기업가치 제고가 이루어질 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 전했다.
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