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- "올해 리츠시장, 하반기 재평가 된다…외국인·기관 쓸어담는 중"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] “리츠(REITs·부동산투자회사)는 결국 올해 하반기 제대로 평가받을 겁니다. 리츠 시장이 지난 2022년 5월부터 약 1년 6개월 동안 계속 떨어졌지만 최근 외국인과 기관이 상장 리츠를 100만주, 85만주씩 샀습니다.” (조준현 한국리츠협회 본부장)조준현 한국리츠협회 본부장과 연사들은 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.이날 행사에서는 △윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무(롯데리츠) △김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장(삼성FN리츠) △김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장(디앤디플랫폼 리츠) 순으로 발표를 진행했다.윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무가 28일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)◇ 롯데리츠, 저금리차환 ‘주력’…이자 아껴 배당↑롯데리츠는 2조3000억원 규모 운용자산을 보유한 국내 대표 리테일 리츠다. 자기자본(에쿼티) 1조1931억원 중 50%는 롯데쇼핑, 잔여지분은 외부투자자의 출자로 조달했다. 나머지 투자금은 차입금(담보대출 7740억원, 담보부사채 3650억원)과 임차보증금(1096억원)으로 충당했다. 롯데리츠는 향후 만기가 돌아올 차입금(이달 기준 금액)이 총 1조1390억원이다. 롯데리츠는 작년에 집중됐던 차입금 만기를 3년에 걸쳐 분산했다.각 연도별로 만기가 돌아올 차입금은 △올해 4650억원(대출 1000억원, 채권 3650억원) △내년 대출 4690억원 △2026년 대출 2050억원이다. 회사채와 은행 담보대출 및 고정·변동금리 비중을 적정하게 배분해서 관리 중이다. 미국 금리 인상 여파로 자금조달 금리가 상승했지만, 올해부터 저금리로 차환이 진행될 예정이다. 예컨대 지난 1월에는 1300억원에 대해서 ‘양도성예금증서(CD)+2.08%’인 금리를 ‘CD+1.20%’로 차환했다. 이달에는 750억원에 대해 ‘5%’인 금리를 ‘CD+1.0%’로 차환했다. 담보인정비율(LTV)도 낮아졌다. 최초매입가 기준 LTV는 49.5%였지만 작년 공정가치 기준으로는 41%로 하락했다. 롯데리츠는 올해 금리 하락이 예상됨에 따라 기존 고금리에 받았던 차입금을 저금리로 리파이낸싱하는 데 주력할 예정이다. 기존에 5.26%, CD+1.91%인 금리를 더 낮은 금리에 차환하겠다는 뜻이다. 이로써 이자비용을 절감하고 배당금을 회복하는 데 집중할 계획이다. 또한 내년 이후 금리가 안정화되면 단기물로 조달했던 차입금을 장기물로 전환해서 향후 장기 차입비율을 70% 수준으로 점진적으로 확대할 계획이다. 향후 리파이낸싱 계획을 보면 △오는 7월 2400억원 담보부사채(강남점 담보평가 증가액을 활용해 사채 발행 추진) △오는 9월 2250억원 은행대출 및 사채 △내년 3월 1580억원 은행대출(조기상환 및 저금리 차환 추진)이다. ◇ 삼성FN리츠, 올해 1300억 이상 신규자산 편입삼성FN리츠는 강남구 테헤란로 대치타워, 중구 세종대로 에스원빌딩을 기초자산으로 갖고 있는 상장 리츠다. 운용자산 규모는 7425억원이며 주요 주주는 삼성생명(지분율 19.5%) 및 삼성화재(지분율 18.7%)다.김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)선순위 담보대출을 받고 있으며 차입금은 3491억원, LTV는 54.9%다. 대주단은 삼성생명, IBK기업은행, 신한은행, 대구은행이다. 변동금리 조건이며, 금리 수준은 ‘CD 91일물 금리+1.10%포인트(p)’다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 CD 91일물 금리는 이달(28일) 기준 3.64%다. 즉 CD금리+1.10%p는 4.74%다. 만기는 오는 11월 24일 도래한다. 삼성리츠가 향후 리파이낸싱을 할 경우 금리하락 및 담보자산가치 상승 효과를 얻을 것으로 보인다. 금리조건이 개선돼서 이자비용 부담이 줄어들거나 신규자산을 편입할 경우 일부 금액에 한해 자산재평가를 실시해서(자산가치 상승) 추가 자금조달 여력을 확보하는 것이다. 이로써 차입여력 확대 및 재무개선 효과를 얻을 것으로 기대된다. 올해 오피스 선순위 담보대출 금리는 4%대 중후반으로 예상된다. 또한 삼성FN리츠는 향후 신규투자로 외형 성장에 나설 계획이다. 신규투자 규모로는 △올해 1300억원 이상 △내년 5000억원 이상 △오는 2027년 1조원 이상을 각각 진행해서 2027년 자산규모 2조5000억원, 시가총액 1조2000억원을 달성하는 것이 목표다. 삼성FN리츠의 우선협상권 후보 자산은 삼성생명 서초타워, 삼성생명 잠실빌딩, 삼성SDS 판교사옥, 서초사옥, 청담스퀘어다. 삼성FN리츠와 삼성 금융그룹 계열사들 간에 양해각서(MOU)가 체결돼 있다.올해 중 신규자산을 1개 이상 편입할 계획이며, 해당 리츠는 삼성FN리츠에 직접 편입해서 운용할 예정이다. 올 하반기 신규 편입할 계획인 자산규모는 1300억원이다. 현재 신규 자산 관련 매매를 협의 중이며, 협의 과정에서 변경될 수 있다. ◇ 디앤디플랫폼, 6%대 회사채 1년물 580억 발행디앤디플랫폼리츠는 오피스 및 국내외 물류센터 자산으로 구성된 약 8700억원 규모의 국내 최초 멀티섹터 상장리츠다. 오피스 1곳 지분증권(세미콜론 문래), 물류센터 2곳 지분증권(파스토 용인1·2센터), 물류센터 1곳 수익증권(일본 오다와라 아마존)을 갖고 있다.주요 주주는 △코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(작년 9월 말 기준 지분율 15%) △삼성증권(코람코자산운용, 지분율 10%) △SK디앤디(지분율 9%)다. 김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)디앤디플랫폼리츠는 올해 상반기 만기가 다가오는 대출에 대해 리파이낸싱 및 캐피탈 리사이클링(자본 재순환)을 통해 금융비용을 최소화할 계획이다.현재 총 차입금은 5362억원이며, 이 중 올해 만기도래하는 차입금은 1197억원이다. LTV는 59%고 100% 고정금리며, 가중평균 금리는 3.3% 수준이다.차입 상환 계획으로는 △회사채 발행(오는 6월 연 6%대에 만기 1년짜리 회사채 580억원 발행 목표)으로 리파이낸싱 △캐피탈 리사이클링(기존 자산인 이지스300호 매각 후 대출 상환 및 우량자산 매입)이 있다. 경쟁력 있는 금리로 회사채, 대출(차환) 등 리파이낸싱을 검토 중이다. 또한 이지스300호(일본 아마존 물류센터)를 매각해서 기존 고금리 대출을 상환하거나 신규 자산편입에 활용할 계획이다.디앤디플랫폼리츠의 단기 전략은 SK디앤디가 개발한 자산 또는 SK그룹 자산을 편입해서 투자대상 다변화 및 외연 확장에 나서는 것이다. 구체적으로는 도심권역(CBD) 을지로·명동 권역 최중심에 있는 연면적 약 4200평 규모 명동N오피스를 매입할 계획이다. 오는 4~6월 매각가격 등 주요 조건을 협의해서 7~10월 리츠 수권절차를 진행하고, 11~12월 자산편입을 진행할 예정이다.또한 장기 전략은 SK디앤디와의 개발사업에 투자하고 신성장섹터에 진입하는 것이다. SK디앤디 공동 개발사업에 초기 투자해서 우량한 자산에 대해 우선 매수권을 확보하는 것이다. 신성장 섹터로는 라이프사이언스 오피스가 꼽혔다. 이를 위해 아이리스랩(IRIS Lab)과 협업하고 있으며, 수도권 내 라이프사이언스 오피스 투자구조를 협의하고 있다. 아이리스랩은 바이오 스타트업을 위한 공유 오피스, 실험실을 운영하는 업체다.
- [마켓인]키프코전자항공 상장 준비 속도…130억 규모 프리IPO 투자 유치
- (사진=키프코전자항공)[이데일리 마켓in 송재민 기자]우주항공 전문기업 키프코전자항공이 연내 증시 상장 목표를 앞두고 130억원 규모의 상장 전 지분투자(프리 IPO)를 유치했다. 회사는 이번 투자 유치를 통해 레이더 및 전자광학 시스템 개발 등으로 사업 영역을 확장하고 상장 준비에 속도를 낼 전망이다.27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 키프코전자항공은 최근 국내 대형 벤처캐피털(VC)인 LB인베스트먼트·신한벤처투자·LF인베스트먼트·원자산운용으로부터 총 130억원을 투자 받았다. 기업가치는 알려지지 않았다.키프코전자항공은 1989년 ‘국일정밀’이라는 이름으로 설립되어 현재는 레이더·전자광학·위성통신시스템 제조 업체다.현재는 미국 스탠포드 대학 출신 정경안 대표가 회사를 이끌고 있다. 경남 창원과 경기 동탄과 안양, 경북 구미에 사업장을 두고 있으며 지난해 매출액 잠정치는 377억원, 영업이익은 25억원이었다.키프코전자항공은 1989년 방산부품제작을 시작으로 2010년대부터 군통신사업으로 다각화하면서 케이털, 캠프넷, 프롬투정보통신, 제로닉스 등 통신 전문회사 5개를 인수했다. 이어 2015년 군전술통신체계인 TICN 양산을 시작으로 2021년부터 군 위성통신체계, 현재에는 차세대 다기능무전기(TMMR) 양산을 진행중이다. 현재 유무인복합체계와 UAM용 항법장비 TACAN, 잠수함용 위성통신장비, 저궤도군집위성용 우주레이저통신장비 개발에 집중하고 있다.전자광학사업도 키프코전자항공이 주력하는 분야다. 2022년 경북 구미에 전자광학 사업장을 설립했으며 지난해부터 차륜형대공포 EOTS, 소형무장헬기 TADS(표적획득장비)를 양산하는 한편 비호복합 EOTS 국산화개발 및 C130 DIRCM, 차량용 레이저대공무기를 개발하고 있다. 2024년 부터는 KF21 EOTGP, AESA레이더, IRST모듈 양산에 들어갈 예정이다.신사업 분야로는 레이더전문업체 LICT를 인수한 후 레이더 부체계개발에 집중하고 있다. 현재 장보고3, KDDX, 장사정포대응체계 레이더의 핵심 모듈을 개발하고 있으며 우주감시레이더용 S밴드 TRM과 소형경량화 냉각시스템 개발에 집중을 하고 있다. 올해 상반기에는 서울에 종합연구소를 설립하여 소형드론탐지레이더 및 우주레이저통신장비 개발에 집중할 계획이다.키프코전자항공은 올해 상반기 실적이 발표된 후 10월 중 한국거래소에 상장 예비심사를 청구할 계획이다. 주관사는 DB증권이다.
- 선진국 우량주 선별 ‘한화헤라클레스선진국액티브’…설정 후 34%↑
- [이데일리 원다연 기자] 한화자산운용은 ‘한화헤라클레스선진국액티브’ 펀드가 설정 후 10개월여 만에 34% 상승했다고 28일 밝혔다. 한화헤라클레스선진국액티브는 특정 테마에 치우치지 않고 선진국 우량주에 투자하는 액티브 펀드다.한화헤라클레스선진국엑티브[자](UH)의 지난해 5월 8일 설정 이후 수익률은 33.92%(C-e클래스, 3월 26일 기준)을 기록해 같은 기간 S&P500의 상승률(25.75%)을 상회하고 있다. 기간 별로는 최근 3개월 14.62%, 6개월 23.02%의 수익률을 기록하고 있다. 펀드 설정 후 초기부터 보유하며 가장 큰 수혜를 안겨준 대표적인 종목은 메타다. 지난 2022년 메타는 고점 대비 약 76% 가량의 주가 하락을 경험했지만, 작년 2분기부터 인공지능(AI)을 활용해 현금흐름, 이익 등의 창출 능력이 본격적으로 개선되기 시작했다.펀드는 사업모델 효율성 극대화 및 시장 지배력 강화 등 투자증가율(IVA) 측면에서 메타를 긍정적으로 판단하고 주가가 245달러 수준이던 지난해 5월 매수했다. 현재 메타의 주가는 500달러를 넘어서며 펀드 매수가 대비 2배 넘게 올랐다.한화헤라클레스선진국액티브는 △멀티팩터 분석 △투자증가율 △현금흐름 창출능력 △적정가치 산출 등을 기준으로 기업을 선정한다. 이 중 종목 간 상관관계가 낮은 20~30개를 선별해 유사 비중으로 투자하며, 전술적 리밸런싱을 통해 포트폴리오 변동성을 관리한다.투자증가율은 시설 투자와 무형자산 투자(지적 재산권 구매, 인재 영입 등)가 실제 기업가치를 얼마나 증가시키는지 검토하는 지표다. 펀드의 책임 운용역은 투자증가율을 바탕으로 기업 가치를 향상시킬 준비가 되어 있는 기업을 예측하고 발굴한다. 아울러 현금흐름 창출능력 분석을 통해 해당 기업의 사업모델이 안정적인 궤도에 도달했는 여부를 판단한다. 펀드의 보유 종목은 서학개미(해외 주식에 투자하는 국내 투자자)들의 꾸준한 사랑을 받아온 메타(7.2%)와 알파벳(5.3%) 뿐 아니라 국내에도 진출해 있는 레스토랑 체인 텍사스로드하우스(5.8%), 항공우주 기업인 하우멧 에어로스페이스(5.3%), 글로벌 제약사 머크(5.3%)·애브비(5.3%), 바이오테크 회사인 버텍스 파마슈티컬(5.2%), 미국 국방부와 정보기관 등을 고객으로 둔 컨설팅 기업 부즈앨런해밀턴홀딩(5.1%), 메드페이스홀딩스(5.1%), 파커-하나핀(5.0%) 등이다. 펀드의 업종별 비중은 산업재 28.8%, 헬스케어 28.1%, 커뮤니케이션서비스 19.7%, 임의소비재 8.6%, 필수소비재 7.5%, IT 7.4%다.펀드는 한화투자증권, 하나증권, 키움증권, 포스증권과 한화자산운용 직판앱 파인(PINE)에서 가입할 수 있다. 4월 12일부터는 신한은행 PWM센터에서도 가입할 수 있다. 책임 운용역인 왕승묵 한화자산운용 해외주식운용팀장은 “헤라클레스선진국액티브 펀드는 특정 테마에 치우치지 않고, 펀더멘털이 우수하면서도 밸류에이션 매력도가 높은 기업들을 선별하기 위해 짜여진 단계적 프로세스를 철저히 지키며 운용한다”며 “합리적인 투자 프로세스를 준용해 고객들이 편안하게 자금을 맡길 수 있도록 운용하는데 주안점을 두고 있다”고 밝혔다.
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