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- [단독]사학연금 미국 코어 부동산 펀드에 1억불 베팅
- [이데일리 마켓in 지영의 박미경 기자] 자본시장 큰손인 사립학교교직원연금공단(사학연금)이 모건스탠리와 손잡고 미국 우량 부동산 투자에 나선다. 고금리 속에 저평가된 우량 부동산에 시의적절하게 투자해 고수익을 내려는 모양새다.18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 사학연금은 최근 모건스탠리 프라임 프로퍼티 펀드(프라임 펀드)에 1억 달러(한화 1300억원) 규모 출자 약정을 마무리했다. 프라임펀드의 주 투자처는 임대율(75%) 이상의 미국 주요 지역의 물류·주거용·오피스 등 우량 자산이다. 목표 수익률은 최소 8~10% 수준으로 책정됐다. 약정된 출자액 1300억원은 시기별로 분산 투자가 이뤄질 예정이다. 투자 조건상 사학연금이 시장 상황에 따라 약정해둔 투자금의 투입 여부를 결정할 수 있도록 하는 별도 조건이 걸렸다. 미국 부동산 시장 동향에 따라 적절한 저점 투자 시점을 잡기 위해서다. 펀드 유형은 개방형으로 분기 단위 전액 또는 부분 환매도 가능하다. 최근 글로벌 부동산 시장이 큰 폭 조정을 겪자 국내 기관투자자들도 해외부동산 투자에 소극적인 모습을 보이고 있다. 기존에 투자해둔 해외 자산에서 손실이 다수 발생하자 방어적으로 돌아선 셈이다. 다만 수익률 제고를 위해서는 우량 자산 조정기에 선별적으로 투자해 높은 시세 차익을 거두는 적극적 자산 배분 전략도 중요할 수밖에 없다. 사학연금도 이같은 판단에서 적정 투자 창구를 미리 확보해둔 것으로 보인다. 여기에 모건스탠리 프라임 펀드가 과거 시장 위기 속에서도 적절한 리스크 방어·수익 배분 역량을 보이며 긴 시간 명맥을 이어왔다는 점도 통 큰 투자에 한 몫한 것으로 보인다. 프라임 펀드는 지난 1990년대 저축대부조합 사태, 2000년대 금융위기 등 글로벌 시장 악재 속에서도 양호한 배당 수익률을 기록해왔다. 지난 1973년 최초 설정 이후 지난해 말 기준 순자산가치(NAV) 330억달러(한화 45조7380억원)로, 전미부동산신탁협회가 만드는 NFI-ODCE 지수 편입 펀드 중 1위를 기록 중이다. NFI-ODCE 지수는 전체 자산의 75% 이상을 임대율 75% 이상의 자산에 투자해야 하고, 레버리지도 전체 자산 기준 35% 이하로 제한하는 까다로운 편입 기준을 제시한다. 또 전체 보유자산의 최소 80%를 부동산에 직접 투자해야 하고, 전체 자산의 최소 95%가 미국에 위치해야 한다. 한편 사학연금은 지난 1분기 말 기준 운용수익률 4.7%, 운용수익 1조1000억원을 넘기며 우수한 투자 실적을 이어가고 있다. 자산군별 수익률(시간가중수익률)은 해외주식 12.5%, 국내주식 6.0%, 해외채권 4.3%, 해외대체 3.9%, 국내대체 2.7%, 국내채권 0.1%를 기록했다.사학연금은 지난해 하반기부터 대체투자에 강점이 있는 인사를 자금운용관리단장(CIO)으로 기용해 자금운용을 맡겼다. 사학연금으로 투자업계에 입성했다가 현대증권 투자금융본부장, SK증권 대체투자사업부 대표를 거치며 대체투자 전문가로 입지를 다진 전범식 CIO가 자금운용을 총괄하고 있다.
- 국민연금, 위험·무위험자산 비중 결정…내달 '기준 포트폴리오' 의결
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 이달 말 열리는 국민연금 기금운용실무평가위원회(실평위)에서 위험자산, 무위험자산 비중을 결정한다. 국민연금공단이 다음달 기금운용위원회에서 ‘기준 포트폴리오’와 성과평가 기준 ‘벤치마크(BM)’를 의결하기 위한 준비 작업이다.다만 다음달 논의될 기준 포트폴리오는 국민연금 ‘모수 개혁’을 전제로 하지 않고 있다. 향후 국민연금 개혁안이 선택된다면 국민연금기금 고갈에 영향을 줄 여러 제약 조건들이 크게 달라지는 만큼 운용 방식에도 변화가 생길 것으로 보인다.◇ 5월 중기자산배분 의결…‘기준 포트폴리오’ 도입18일 금융투자업계에 따르면 국민연금 기금운용위원회는 다음달 2일 서울 정부서울청사에서 중기자산배분과 더불어 ‘기준(레퍼런스) 포트폴리오’로 운용 체계를 바꾸는 것에 대한 안건을 의결할 예정이다.국민연금의 투자 계획은 5년 단위다. 현재 설정한 중기자산 배분은 2028년까지의 계획이며, 다음달 의결될 중기자산배분은 오는 2025~2029년 기준이다. 즉 다음달 기준 포트폴리오 관련 중기자산배분을 의결하면 내년부터 새로운 체계로 운용을 시작한다.기준 포트폴리오는 수익률과 위험군을 주식, 채권 등 단순한 자산군의 조합으로 나타낸 포트폴리오를 말한다. 국민연금 기금운용본부는 자산배분의 유연성을 높이기 위해 ‘기준(레퍼런스) 포트폴리오’로 운용 체계를 바꾸려고 하고 있다.기준 포트폴리오 체계에서는 모든 액티브 투자가 동일한 위험을 갖는 공모자산 조합에서 펀딩을 받는 것으로 간주한다. 예컨대 신규 부동산에 100만큼 투자한다고 결정할 경우, 이를 위험자산으로 간주한다.이 위험을 기준 포트폴리오의 구성 요소인 주식과 채권으로 나눴을 때 어느 정도 위험을 부과해야 하는지 분석한다. 분석 결과 주식은 40%, 채권은 60% 위험을 갖는 것으로 나오면 부동산에 100을 투자하기 위해 주식 40과 채권 60을 매도해서 자금을 마련한다.이렇게 투자한 부동산은 주식과 채권 대신 투자하는 것이기 때문에 주식 40, 채권 60에 대한 기회 비용이 발생한다. 즉 특정 자산에 투자할 경우 기회비용보다 높은 수익을 창출해야 투자하는 의미가 있게 된다.운용역은 이 주식과 채권의 차입 비용보다 장기적으로 높은 수익을 내기 위해 펀드를 골라서 투자하게 된다.◇ ‘자산배분 유연성’ 향상 목적…대체자산 우선 적용기존 투자 방식인 전략적 자산배분(SAA)과 새로운 체계인 기준 포트폴리오를 비교하면 새로운 체계는 ‘전체의 최적’을 추구한다는 특징이 있다.기준 포트폴리오 체계(예정) (사진=김성수 기자)기존 체계는 투자기회를 자산군 중심으로 구성하고 자산군별로 수익률을 최적화한다. 이 방식은 명확한 목표가 있어서 투자를 실행하는 데 추진력이 생긴다는 장점이 있다.반면 기준 포트폴리오는 투자자산 다변화로 추가 수익을 내는 방식이기 때문에 투자 방식이 좀 더 유연하고, 포트폴리오 다변화를 촉진한다는 장점이 있다.이 기준 포트폴리오는 다음달 도입될 것으로 예상된다. 국민연금은 매년 5월 중기자산배분을 의결하는데, 그러려면 사전에 장기적 위험선호에 대한 합의가 있어야 한다. 이에 앞서 기준 포트폴리오에 대한 논의를 진행한다.또한 기준 포트폴리오에 따라 중기자산배분을 할 경우 우선적으로 대체투자에 적용한다. 기존에 자산별로 돼 있던 대체투자의 벤치마크를 주식·채권의 기회비용 형태로 바꾸는 것으로 먼저 시작하는 것.기준 포트폴리오를 도입한 후에도 각 자산들 수익률에 대한 공시는 지금과 동일하다. 기존에 국내 주식, 해외 주식, 국내 채권, 해외 채권, 대체투자로 나뉘어 있는 형태를 그대로 취할 수 있게 된다.국민연금은 기존의 전반적인 체계와 지배구조(거버넌스), 공시 등을 덜 건드리는 방식으로 추진하려 하고 있다. 다만 이런 내용은 확정된 것이 아니라 기금운용위원회 의결을 거쳐야 한다. 기금운용위원회 의결에 따라서 내용이 달라질 수 있다.◇ 국민연금 ‘모수 개혁’ 무관…개혁 방안 2개로 압축다만 다음달 논의되는 기준 포트폴리오는 기본적으로 국민연금 ‘모수 개혁’을 전제로 하지 않고 있다. 모수개혁은 기존 연금제도의 틀을 유지하면서 재정 안정화를 위한 세부방안을 활용해 제도를 손질하는 것을 말한다. 국민연금의 보험료율(내는 돈)을 인상하거나, 소득대체율(받는 급여)을 낮추거나 연금 수급 개시 연령 상향 등 직접적으로 관련 수치를 변경하는 방식이다.최근 국회 연금개혁특별위원회(연금특위) 논의 과정에서는 국민연금 개혁안이 2가지로 좁혀졌다. 현행 국민연금 보험료율은 9%(직장가입자는 가입자·회사 절반씩 부담)며, 소득대체율은 40%다.국민연금 개혁안 1안은 보험료율을 9%에서 13%로 올리고, 명목 소득대체율을 40%에서 50%로 늘리는 안이다. 국민들이 ‘더 내고 더 받는’ 안으로, 노후소득 보장성을 높이자는 제안이다. 반면 2안은 보험료율을 9%에서 12%로 올리고, 명목 소득대체율은 40%로 유지하는 안이다. ‘더 내고 그대로 받는’ 것으로, 보험료만 올리고 급여는 현행 수준을 유지해 재정안정을 도모하는 게 목적이다.제5차 국민연금 재정추계 결과 중 일부 캡처 (자료=보건복지부)1안과 2안, 어느 쪽을 선택해도 기금 고갈 시점을 7~8년 미루는 정도다. 보건복지부는 지난해 5차 국민연금 재정추계 결과에서 현행 보험료율과 소득대체율을 그대로 두면 오는 2055년 기금이 소진될 것으로 예측했다.만약 1·2안 중 하나가 선택된다면 전제조건 자체가 달라지기 때문에 기금 운용 방식에도 변화가 생겨야 할 것으로 보인다. 금융투자업계 관계자는 “국민연금 개혁안이 1안과 2안 중 선택될 것이라는 기대가 있는데 만약 둘 중 하나가 선택된다면 판을 다시 짜야 하는 측면이 있다”며 “국민연금기금의 투자 기간(time horizon), 유동성 제약 등 기금 고갈에 영향을 주는 여러 제약 조건들이 크게 달라지기 때문”이라고 말했다.
- JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 1분기 국내 오피스 거래액이 3조원을 넘어서면서 전분기 대비 27.6% 증가했다.글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에서 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액이 약 3조462억원으로 집계됐다고 18일 밝혔다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대형 거래(메가 딜)가 7건 체결돼서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.서울 강남구 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각해, 올해 1분기에 가장 높은 거래가격을 기록했다. (자료=JLL)또한 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이(YD816PFV)가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워, 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다.정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “이번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장 리츠들이 코어 자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야 그나마 딜클로징(거래 종결)이 이뤄지고 있다.이번 분기에도 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412 가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 또한 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유 빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장 참여가 지속될 전망”이라며 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 1만평 이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토했다”고 말했다. 이어 “대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되고 있다”면서도 “다만 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 이번 분기에 성공적으로 클로징된 것이 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것”이라고 내다봤다.서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 수요가 견조했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 8개분기째 자연공실률 5% 미만을 유지했다.이번 분기에 공급된 여의도 권역 TP타워를 끝으로 오는 2026년도까지 A급 오피스 공급 예정 물량이 없다. 이에 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.권역별 공실률은 도심 권역 1.7%, 강남 권역 0.3%, 여의도 권역 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했지만 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. (자료=JLL)여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 보인다.서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 강남 권역의 실질 임대료는 평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 13만8900원 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 상승했다. 여의도 권역 임대료는 평당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이같은 추세는 지속될 것으로 전망된다.
- 하나은행, 금융권 최초 상속인 유산정리서비스 시행
- [이데일리 최정훈 기자] 하나은행은 초고령화 시대를 대비해 ‘하나 시니어 라운지’를 개설하고 금융권 최초로 유산정리서비스를 시행한다고 18일 밝혔다.17일 김영훈(오른쪽 첫 번째) 하나은행 자산관리그룹장과 노다(〃 여섯 번째) 스미트러스트 상무 등 하나시니어라운지 오픈 행사에 참석한 관계자들이 기념촬영을 하고 있다.(사진=하나은행)금융권 최초로 시행하는 이번 유산정리서비스는 유언장의 작성과 상속 재산의 분할 등을 위한 상속 집행 전문 센터로 생전의 자산관리부터 유언장의 보관, 상속집행과 유산정리에 이르기까지 자산관리의 전 분야에 대한 원스톱 서비스를 지원한다.하나은행은 “최근 고령인구의 증가로 상속의 건수가 증가하고 유가족에게 발생할 수 있는 분쟁의 비율 또한 증가하고 있다”며 “금융기관을 통해 자산을 객관적으로 상속 집행해 자산의 배분과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하고자 하는 니즈가 증가하고 있다”고 설명했다.하나 시니어 라운지’는 서울 강남구 삼성동 Place1빌딩 4층에 있다. 이곳에선 하나은행의 리빙트러스트센터 소속 각 분야의 전문가가 신탁을 통한 상속 증여 컨설팅, 유언장의 보관 및 집행, 유언대용 신탁 또는 유언장 작성 없이 상속을 맞게 된 상속인들을 위한 유산정리서비스 등을 지원한다.또 하나금융그룹과 전략적 제휴관계를 맺고 있는 일본의 신탁전문은행인 ‘스미트러스트’와 협업을 통해 유산정리서비스의 30년 노하우 접목을, 국내 유수의 법무법인과 세무법인, 종합병원 등과 협업으로 상속과 관련된 모든 전문기관을 연결해 상속집행과 관련한 전문 플랫폼으로서의 역할을 한다.하나 시니어 라운지에서는 유언장 작성 체험, 상속과 관련된 법률과 세무, 후견과 시니어의 건강 등에 대한 다양한 주제로 노후의 삶과 상속에 대한 부분을 차근차근 준비할 수 있도록 교육프로그램을 제공한다. 김영훈 하나은행 자산관리그룹장은 “최근 고령인구의 증가와 비혼 등 가족 구조의 다변화에 따라 자산의 원활한 승계를 위한 니즈가 지속적으로 증가하고 있다” 며 “하나은행은 금융, 법률, 세무, 부동산 등 각 전문분야를 하나로 연결한 유산정리서비스를 통해 전문성과 세심함을 기반으로, 상속으로 고민하는 모든 고객에게 최적의 솔루션을 제공하겠다”고 강조했다.
- 행정공제회, 베트남 빈펄·관광청과 MOU...회원 복지 강화
- [이데일리 마켓in 지영의 기자]행정공제회(이사장 김장회)는 지난 17일 베트남 최대 기업인 빈그룹 빈펄리조트 및 끼엔장성간 3자 업무협약(MOU) 체결을 체결했다고 18일 밝혔다.행정공제회는 ‘2024 베트남 푸꾸옥 방문의 해’를 맞아 지난 해부터 베트남의 최대 기업인 빈펄, 푸꾸옥이 속해있는 끼앤장성의 관광청과 장기간 삼자 협상을 진행해왔다. 빈 그룹은 ‘한국의 삼성’으로 불리는 베트남 최대 기업이다. 리조트 등 부동산 사업은 물론 병원, 유통, 국제학교와 미디어, 자동차와 스마트폰까지 다양한 영역에서 사업을 운영하고 있다.(왼쪽부터) 끼엔장성 관광국 국장 Mr. Tran Van Linh, 빈펄 본사 부사장 Ms. Ngo Thi Huong, 끼엔장성 의회 관광위원회 부의장 Mr. Nguyen Viet Anh, 행정공제회 이사장 김장회, 푸꾸옥시의회 부의장, Mr Doan Van Tien) (사진=행정공제회 제공)그동안 행정공제회는 회원들의 선호도가 높은 ‘힐링’과 ‘여행’을 주제로 한 ‘제주10일 살기’, ‘서울호캉스’ 등 여행콘텐츠를 선보였다. 올해부터는 회원들의 늘어난 해외여행 수요 등을 반영해 해외 여행 프로그램을 새롭게 선보인다는 계획이다. 행정공제회는 올해 총 430명을 선발(4인가족 기준 약 1720명)하여 베트남 푸꾸옥 빈펄리조트의 3박 4일간 숙박을 회원들에게 제공할 예정이다.금번 행정공제회의 해외여행지원 프로그램은 행정공제회 김장회 이사장이 직접 진두지휘하고 있는 ‘2024년 회원체감 복지서비스 극대화 전략’의 일환이다.행정공제회 관계자는 “이번 해외 여행 및 숙박 프로그램은 행정공제회가 외국 지방자치단체와 직접 협업을 통하여 여행 프로그램을 발굴하고 기획한 것”이라며 “회원들의 안전과 지원 서비스의 품질을 확보하기 위해 노력을 기울이고 있다”고 설명했다.이어 “이번 프로그램에 대한 회원들의 만족도와 호응도가 높을 경우 다양한 해외 여행 및 숙박 지원 프로그램을 발굴하는 등 기회를 더욱 확대해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
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