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대학가·주거지 공존하는 서대문…청년·개발 공약 승부수
  • 대학가·주거지 공존하는 서대문…청년·개발 공약 승부수[4·10격전지]
  • [이데일리 김범준 기자] 서울 서대문구는 오래된 도시이자 복합적인 지역이다. 단독·다가구 주택 등 전통적 주거지에 뉴타운 재개발로 신·구축 주택이 공존하며 다양한 계층이 거주한다. 아울러 관내 대학이 8개나 몰려 있어 대학생 등 청년층 거주 비율도 높은 편이다. 지난 26일 서울 서대문구 창천동(신촌동) 연세로 일대 신촌명물거리에서 대학생 등 행인들이 거리를 걷고 있다.(사진=김범준 기자)◇서대문갑 ‘與이용호 vs 野김동아’, 청년·재개발 중점‘신촌’으로 대표되는 서대문갑은 특히 청년 인구가 많은 지역 중 하나로 꼽힌다. 서대문구청에 따르면 지난달 말 기준 20대 2만7699명, 30대 2만2830명으로 2030 인구(5만529명) 비중이 전체(14만3879명)의 약 35.1%에 이른다. 연세대·이화여대·경기대·추계예대·감리교신학대 등 대학도 5개나 있다. 이 밖에 재개발이 추진 중인 북아현동, 전통적 주거지인 연희동과 홍제1·2동에는 중·장년과 노년층이 다양하게 거주한다.서대문갑은 최근 5번(제17~21대)의 총선 중, 18대 총선 단 한 번만 한나라당(현 국민의힘)이 차지한 야권 강세 지역으로 분류된다. 연세대 총학생회장 출신 우상호 민주당 의원이 현역으로 4선을 지낸 후 이번 총선에서 불출마하면서 격전지로 떠올랐다.민주당은 우 의원 불출마로 이곳을 ‘청년 전략 특구’로 지정하고, 대국민 공개 오디션과 경선을 통해 김동아(36) 변호사를 최종 후보로 선발했다. 그는 ‘대장동 사건’ 변호를 맡은 친명(親이재명) 인사로 분류된다. 김 후보는 정권 심판과 검찰 개혁을 내세우고 있다. 아울러 출·퇴근 시간 가변차로 마련 등 교통 대책 마련과 청년 주거 공약도 구상 중이다.국민의힘에서는 전북 남원·임실·순창 현역 재선 이용호(64) 의원이 지역구를 옮겨 도전장을 내밀었다. 국민의당을 거쳐 국민의힘에 합류한 이 의원은 21대 국회에서 이른바 ‘소상공인 살리기법’을 대표 발의했다. 이 후보는 이번 총선 공약으로 △경의선 지하화 추진 및 입체 복합 개발 △홍제지구 중심 활성화 및 서북권 랜드마크 조성 △북아현지구 재개발 등 모아주택·모아타운 신속 추진 등을 내걸었다.이번 총선에서 여야 모두 서대문갑에 총력을 기울이고 있다. 이재명 민주당 대표는 지난 26일 대장동 사건 재판 출석 전, 아현역을 찾아 김 후보와 함께 출근길 인사를 했다. 한동훈 국민의힘 비상대책위원장은 공식 선거운동 시작일인 28일 오전 현대백화점 신촌점 유플렉스 앞 광장에서 열리는 이 후보의 출정식에 참석해 현장 유세를 펼칠 예정이다.지난 26일 서대문구 신촌 명물거리에서 만난 대학생 김모(23)씨는 “월세와 교통비 부담이 커서 관련 공약을 꼼꼼히 살펴보고 투표할 것”이라고 말했고, 북아현동 50대 거주자 박모씨는 “일대 재건축·재개발 등 환경 정비를 잘 추진할 수 있는 후보를 뽑을 것”이라고 했다.지난 26일 서울 서대문구 남가좌동 모래내시장 먹자골목에서 오래된 점포 거리 너머로 가재울 뉴타운 신축 아파트 단지가 보이고 있다.(사진=김범준 기자)◇서대문을 ‘與박진 vs 野김영호’, 주거환경·교통 관심‘가재울 뉴타운’으로 대표되는 서대문을은 최근 다섯 번 총선 중 17~19대 옛 한나라당·새누리당(현 국민의힘)이 3번, 20~21대 민주당이 2번씩 차지한 지역이다. 여야를 두고 민심이 반반인 이곳은 뉴타운 재개발이 일부 진행된 가좌동, 옛 다가구·다세대 주택 밀집지인 홍은동을 아우른다. 대학도 3곳(명지대·명지전문대·서울여자간호대) 있고 거주비가 상대적으로 저렴해 젊은 층도 다수 거주한다.민주당에서는 현역 재선 김영호(56) 의원이 3선을 노린다. 김 의원은 이번 총선 공약으로 학교 주변 안전, 보행자 신호등 설치, 청소년 문화시설, 스마트쉘터형 버스정류장 확대 등 생활 밀착형 공약을 다수 제시했다.국민의힘에서는 서울 강남을 현역 4선이자 전 외교부 장관인 박진(67) 후보가 지역구를 옮겨 맞붙는다. 박 후보는 오래된 주거지가 많은 홍은·홍제동 일대 맞춤형 주거 공약과 교육 환경 개선, 서울 내부순환 급행전용 철도망 ‘가재울 뉴타운역’ 환승 연결 등을 약속했다.지난 26일 서대문구 남가좌동 모래내·가재울시장에서 점포를 운영하는 한 60대 자영업자는 “대출 원리금 부담은 높은데 매출은 예전만 못해서 소상공인 대책이 중요하다”고 강조했고, 홍은동에 거주하는 직장인 이모(34)씨는 “홍은사거리 일대 상습 교통 체증 해소와 마을버스 증차가 필요하다”고 요구했다.
2024.03.27 I 김범준 기자
'서대문 최대어' 북아현3구역 재개발 진통..주말 연임총회 분수령
  • '서대문 최대어' 북아현3구역 재개발 진통..주말 연임총회 분수령
  • [이데일리 전재욱 기자] 서울 서대문구 최대 개발사업장으로 꼽히는 북아현3구역이 대내외 악재로 진통을 겪고 있다. 공사비 급증으로 사업성 악화가 우려된 데 이어 조합원 간에 갈등이 격화하면서 내분이 커지고 있다.북아현3구역 조감도.(사진=조합)27일 정비업계에 따르면 북아현3구역재개발조합은 오는 30일 14시 조합원 총회를 열어 현재 임원진의 연임안을 표결에 부칠 예정이다. 이날 총회를 저지하려는 움직임이 내부에서 일면서 갈등을 빚고 있다. 북아현3구역 정상화추친위는 찬반 투표인 ‘연임’이 아니라 선거를 하는 ‘선임’을 해야 한다고 주장해왔다. 그러나 최근 대의원 회의에서 선임이 아니라 연임을 안건으로 총회를 열기로 했다. 그러자 추진위는 오는 28일 조합장 해임을 위한 임시 총회를 열 것이라고 예고했다. 결론적으로 정족수 부족(조합원 과반 참석 요건)으로 해임 총회는 무산됐으나 이를 계기로 조합원 갈등은 현재 진행형이다.조합 내홍은 민형사 관련한 법적 분쟁으로 번진 상태다. 추진위는 연임 총회 금지 가처분을 법원에 신청한 상태다. 총회 이전에 결과가 나올 예정이다. 전날 열린 심리에서 대의원 회의 개최의 절차적 하자를 주장한 것으로 알려졌다. 이와 별개로 앞서 일부 조합원과 관할 서대문구청이 조합 집행부를 도정법 위반 등 혐의로 고발했다. 개중에 조합원 고발 사건은 기소의견으로 검찰에 송치된 상태다. 추진위 관계자는 “조합원이 2000명에 이르다 보니 현안에 관심 갖지 못하는 이들도 다수”라며 “총선이 끝나는 오는 5월께 다시 조합장 해임 총회를 열 것”이라고 말했다. 이를 두고 김흥렬 조합장은 “일부 사건은 무혐의 처분을 받은 상태”라며 “자기 이익을 추구하는 소수가 근거 없는 주장을 하면서 사업을 방해하고 있다”고 말했다.사업을 둘러싼 변수는 외부에서도 발생하고 있다. 공사비가 증가하면서 수익성 악화 우려가 따른다. 최근 사업시행계획을 변경하면서 공사비를 3조3600억원으로 책정했다. 애초 2011년 8200억원 수준이었는데 12년 만에 4배 이상 증가했다. 이 기간 증가한 가구 수와 물가 상승률, 최근 급증한 공사비 여파가 종합적으로 반영된 결과다. 조합원 사이에서 분양가 부담이 전보다 늘어날 것이라는 우려가 뒤따른다.북아현3구역은 북아현뉴타운 가운데 가장 넓은 26만여 ㎡를 재개발해 3600여 세대를 공급하는 대규모 사업지로 꼽힌다. 2011년 사업시행인가를 받았으나 분양 부진, 조합 집행부 비리 등으로 사업에 속도를 내지 못하고 있다.
2024.03.27 I 전재욱 기자
김제경 "재개발·재건축 세일 구간…규제해제 예상지역 노려라"
  • 김제경 "재개발·재건축 세일 구간…규제해제 예상지역 노려라"
  • [이데일리 오희나 기자] “정부가 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 재건축·재개발 사업 규제 완화의 틈을 노려야 합니다.”김제경 투미부동산컨설팅 소장은 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 이데일리 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 연사로 나서 이같이 말했다. 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 지난 10일 국토교통부는 서울과 과천, 성남(분당ㆍ수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 앞서 분양가상한제(분상제)를 개편하고 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화한 데 이어 내달 안전진단 개선안도 발표한다.[이데일리 이영훈 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 연구소 소장이 16일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘2022년 하반기 ‘돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 2악장 부동산 변주곡 ‘재개발·재건축 규제 완화의 틈을 노려라’ 주제로 강의하고 있다.◇尹정부 주택공약 핵심 ‘재건축·재개발 완화·1기 신도시 재정비 사업’정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화를 이어가고 있는 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 김 소장은 “윤석열 대통령의 250만호 공급공약을 지키기 위한 대책이 재건축·재개발 완화와 1기 신도시 재정비 사업이다”며 “수요자가 원하는 곳에 주택을 건설할 땅이 부족한 상황에서 결국은 정비사업 활성화로 귀결될 것이다”고 말했다.그는 재개발·재건축 투자 포인트는 규제가 완화하는 방향과 정비사업의 속도라고 강조했다. 현재 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리처분인가부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 투기과열지구에서는 2018년1월24일 이후 최초사업시행인가를 신청한 재개발 조합은 전매금지를 적용한다.김 소장은 “정비사업은 전매금지 요건에 따라 가격의 등락이 심하다”며 “지금은 규제지역이어서 상대적으로 싸지만 다음에 풀릴 가능성이 있는 지역을 주목해야 한다”고 했다. ◇광명·상계·장위·이문·휘경·북아현 등 눈여겨 봐야 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역으로는 △광명뉴타운 △상계뉴타운 △장위뉴타운 △이문·휘경뉴타운 △북아현뉴타운 △흑석뉴타운 △한남뉴타운 △성수뉴타운 등을 꼽았다. 최근 부동산 침체로 집값이 하락하는 가운데 재개발 물건도 조정을 받고 있어 실수요자에게 좋은 기회가 오고 있다고 강조했다.김 소장은 “광명은 투기과열지구에서 해제될 가능성이 큰 곳인데 바겐세일 구간이다. 작년만 해도 투자금액이 6억원대였는데 지금은 3억원대 후반도 가능하다”며 “광명11구역 등 지금은 전매금지로 묶여 있어 싼 구역이 있는데 지금이 투자 기회일 수 있다”고 강조했다. 이어 “광명뉴타운은 세대수가 3만여 세대로 미니 신도시 급으로 구성된다”며 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황이어서 뉴타운 시너지가 기대된다”고 했다. 김 소장은 또 “상계뉴타운 투자금액이 이전에는 5억원대였는데 최근에는 2억원대까지 빠졌다”며 “장위 14·15구역은 4억원대 전후까지 가격이 조정됐다”고 덧붙였다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망하는데 투자금액이 5억원대까지 밀렸다고 설명했다.김 소장은 특히 “한남3구역 25평은 가격이 크게 조정됐다. 이전에는 투자금액이 16~17억원이었는데 지금은 12억원대까지 밀렸다”며 “내년 관리처분인가를 앞두고 있는데 이후로는 전매가 제한되기 때문에 급매가 나오고 있다”고 강조했다.◇부동산 시장 침체기, 목동 재건축 단지 관심최근 금리 인상과 부동산 시장 침체로 신축 아파트의 가격이 조정을 받으면서 재개발·재건축도 크게 조정을 받고 있다. 통상 정비사업은 신축 아파트의 가격을 보고 미래 가치를 전망하기 때문에 하락기엔 프리미엄도 낮아지는 것이다.김 소장은 “부동산 시장 침체로 재개발 안전마진도 줄어들 수 있다”며 다만 “관리처분인가가 난 곳이나 이주·착공이 시작된 곳은 사업이 멈출 가능성이 작아서 비교적 안전하다”고 설명했다. 특히 이주 개시 이후엔 사업비용의 70%가 들어가기 때문에 사업이 지연될 가능성이 작다는 설명이다. 건축 단지 중에서는 내달 안전진단 규제 완화를 앞둔 목동 재건축 단지들을 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성 검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”며 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “안전진단을 완화하면 목동 재건축 단지들의 수혜가 예상된다”고 강조했다.김 소장은 또 “부동산 가격이 조정을 받으면서 프리미엄이 낮아졌기 때문에 재개발·재건축 투자 수익성이 좋아졌다”며 “본인이 감당할 수 있는 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.
2022.11.17 I 오희나 기자
"재건축·재개발 대못 모두 뽑힌다…수도권 뉴타운·목동 눈여겨보라"
  • "재건축·재개발 대못 모두 뽑힌다…수도권 뉴타운·목동 눈여겨보라"
  • [이데일리 오희나 기자] “정부가 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 인기 지역의 재건축·재개발 사업의 규제완화 수혜가 예상됩니다.”윤석열 정부가 지난 8·16부동산 대책에서 앞으로 5년간 전국 270만 가구를 공급한다는 주택 공급 대책을 밝힌 이후 정부의 규제완화가 잇따르고 있다. 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 거래절벽이 이어지고 있지만 정부가 민간 주도의 정비사업을 활성화해 수도권 주택 공급을 확대한다고 밝힌 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다는 조언이다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]◇270만호 공급…재건축·재개발 활성화 기대김제경 투미부동산컨설팅 소장은 이달 17일 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 이데일리 ‘돈이 보이는 창 콘서트’에서 연사로 나선다. 김 소장은 재건축 재개발 리모델링 활성화를 위해 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠다는 게 윤석열 정부의 기조라면서 최근 이어지고 있는 규제완화에 주목했다. 정부가 분양가상한제(분상제)를 개편한 데 이어 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 여겨졌던 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화키로 했고 내달 안전진단 개선안도 발표한다. 이른바 ‘재건축 3대 대못(분상제·재초환·안전진단)’을 모두 손보는 셈이다.김 소장은 “정부에서 주민이 원하는 민간사업으로 정비사업을 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝혔다”며 “서울은 10만호를 공급하겠다고 했는데 개별 재개발 사업이 통상 1000~2000가구 규모기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모다”고 설명했다. 이어 “이는 어마어마한 규모다. 그 어느 때보다도 예정지가 재개발구역으로 지정될 가능성이 커진 상황이어서 시장의 관심이 많다”고 했다.김 소장이 재개발 투자를 추천하는 가장 큰 이유는 ‘안전마진’(확정 수익)이다. 재개발은 기존 다세대주택이나 단독주택 매입가에 프리미엄을 더한 가격이 초기 투자비로 여기에 예상 분담금을 더하면 최종 투자금이 된다. 통상 투자금과 현재 주변 아파트 시세와의 차익을 안전마진이라고 본다. 예를 들어 서울 소재 전용 84㎡ 아파트 신청 가능한 재개발 물건의 최종 투자금이 8억원이고 주변 신축 아파트 전용 84㎡ 가격이 13억원이라면 안전마진은 5억원이라고 보는 것이다.김 소장은 “만약 부동산 시장 침체로 주택 시장이 타격을 받으면 안전마진은 줄어들 수 있다”며 “재개발은 안전마진이 있기 때문에 어느 정도 리스크를 방어할 수 있다”고 강조했다.◇조정 들어간 재개발 유망지…실수요자 투자 기회김 소장은 재개발·재건축 유망지역도 공개했다. 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역으로는 △광명뉴타운 △상계뉴타운 △장위뉴타운 △이문·휘경뉴타운 △북아현뉴타운 △흑석뉴타운 △한남뉴타운 △성수뉴타운 등을 꼽았다. 최근 부동산 침체로 집값이 하락하는 가운데 재개발 물건도 조정을 받고 있어 실수요자에게 좋은 기회가 오고 있다고 강조했다. 재개발 3대장인 한남·성수·흑석 뿐만 아니라 본인의 자금 여력에 맞게 투자할 수 있는 다양한 재개발 지역이 있다고 소개했다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 톱5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선하는 곳이기 때문에 기대감이 크다”고 설명했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다.[사진=이데일리 이영훈 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 소장그는 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성한다”며 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 했다.특히 내달 안전진단 규제완화를 앞둔 목동 재건축 단지를 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성 검토가 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”며 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “안전진단이 완화되면 목동 재건축 단지들의 수혜가 예상된다”고 강조했다. 실제로 정부는 지난 10일 부동산 관계장관회의에서 다음 달 초 안전진단 ‘개선’ 방안을 마련하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 안전진단 등급은 A~E등급으로 나뉘는데 D등급(적정성 검토 후 조건부 재건축), E등급(재건축 확정)을 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 국토부는 안전진단 기준에서 구조안전성 비중을 낮추고 주거환경 배점을 높이는 방안을 유력하게 검토 중이다.사실상 ‘2차 안전진단’으로 불리는 적정성 검토도 지방자치단체 재량에 맡기기로 했다. 안전진단을 통과하고도 적정성 검토에서 ‘재건축 불가’ 판정을 받는 일을 줄이기 위해서다. 신통기획 재개발 후보지 공모에서 탈락한 지역도 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “신통기획 탈락지역 중에서 현재 구역 내 건축물 노후도 보존 등을 위해 건축행위제한과 토지거래허가구역으로 지정돼 있는 곳이 있다”며 “서울시가 나서서 개발 예정지로 찍어준 곳이라고 해도 무방한 곳이다. 이들 지역을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]
2022.11.14 I 오희나 기자
월 100만원 이상 소형아파트 월세 거래 늘어…"금리 올라 전세보증금 버거워"
  • 월 100만원 이상 소형아파트 월세 거래 늘어…"금리 올라 전세보증금 버거워"
  • [이데일리 신수정 기자] 10년 만에 기준금리가 연 3%대로 들어서면서 시장에서는 부동산 시장 하방압력이 더욱 거세질 것으로 내다봤다. 반면 월세 선호 현상은 더 빨라질 전망이다. 올해 들어 월세 100만원 이상의 서울 소형아파트(전용면적 60㎡이하)의 거래도 증가하고 있다. 기준 금리 인상 기조가 이어지면서 전세 이자 부담도 커지자 보증금이 작고 월세가 비싼 임차계약을 선호하고 있다. ‘울며 겨자먹기’로 그만큼 월세 부담이 무거워졌음에도 전세 대출 이자를 내는 것보다 낫다는 것이다. 전국적으로 아파트 가격이 하락하는 가운데 재개발 매물조차 수억씩 떨어지고 있다. 추가 금리 인상 우려가 확산하면서 상당 기간 부동산 시장 ‘한파’가 전방위로 몰아치리란 전망이다.12일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 통계시스템을 살펴본 결과 지난 11일 기준 올해 1~9월 서울 소형아파트의 전·월세 거래량은 총 8만5506건으로 조사됐다. 이 중 월세거래량은 3만9891건으로 국토교통부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~9월 기준) 이래 가장 많은 월세 거래량을 기록한 것으로 나타났다.이 중 서울 소형아파트 월세가격 100만원 이상 거래량은 7190건으로 전년대비 43.9%나 상승했고 월세 전체 거래 중 18%의 비중을 차지한 것으로 확인됐다. 월세도 상승세다. 서울 성동구 옥수동 ‘래미안 옥수 리버젠’ 전용면적 59.25㎡는 지난해 8월17일 보증금 1억원, 월세 250만원(4층)에 신규 계약이 이뤄졌다. 하지만 올해 8월13일에는 보증금 1억원, 월세 290만원(9층)에 신규계약이 이뤄져 1년간 40만원이나 상승해 전년대비 16% 뛰었다. 매매 거래 자체도 크게 줄었다. 국토부 실거래가에 따르면 올해 1~9월 서울 소형아파트의 매매 거래량은 5297건으로 지난해 1~9월 대비(1만 7853건) 70.3% 줄어든 것으로 집계됐다. 서울 아파트 거래 건수 역시 지난 7월 이후 1000건을 밑돌고 있다.여기에 최고가 대비 20%가량 값이 떨어진 아파트 단지도 속출하고 있다. 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난 7일 19억5000만원에 매매계약을 체결했다. 이는 직전 최고가 27억원보다 28%(7억5000만원)가량 하락했다. 빌라와 재건축 매물도 예외는 아니다. 실제 북아현 뉴타운 2구역에서 전용 59㎥ 신청 기준 다세대 빌라(대지 8평) 조합원 매물은 연초 호가가 13억원 수준이었지만 최근 비슷한 매물이 10억원까지 내려갔다. 삼성물산과 DL이앤씨를 시공사로 선정한 북아현 2구역은 강북 최대 규모 재개발 단지다. 전문가들은 금리 인상이 이어지는 가운데 거래절벽 속 하락 추세가 한동안 지속할 것으로 내다봤다. 추가 금리 인상 등의 여파로 급매물 이외에는 이자 부담 때문에 거래 자체가 이뤄지지 않을 것이라는 분석이다.정보현 NH투자증권 WM마스터즈 부동산 전문위원은 “주택 매입 수요의 원리금 상환액 증가 부담이 구매력 하락으로 이어지고 이는 심리 위축과 수요 감소로 이어져 시장 회복이 어려워 보인다”고 설명했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “영끌족의 주요 매입지역인 서울 외곽과 경기도 GTX 개발 호재 지역은 최근 큰 폭으로 호가가 조정됐다”며 “사실상 거래가 끊긴 상황인데다 금리 급등으로 불안감은 더욱 커질 수밖에 없다”고 진단했다.
2022.10.12 I 신수정 기자
수억씩 `뚝뚝`…부동산 한파에 뉴타운도 ‘악’ 소리
  • 수억씩 `뚝뚝`…부동산 한파에 뉴타운도 ‘악’ 소리
  • [이데일리 오희나 기자] 부동산 시장 `한파`가 전방위로 몰아치고 있다. 전국적인 아파트 가격 하락세 속에 재개발 매물조차 수억씩 떨어지고 있다. 강남권인 잠실 지역 대단지 아파트 `엘리트`의 국민평형(전용면적 84㎡)마저 20억원대가 무너지는 등 집값 조정 국면이 본격화 한 가운데 미래 가치에 기댄 재개발 매물도 동반 하락세를 보이는 모양새다.10일 정비업계에 따르면 서울 주요 재개발(뉴타운) 사업지에서 올해 초 대비 1억~3억원 하락하고, 급매의 경우 4억~5억원씩 하락한 물건이 속출하고 있다. 지난해만 하더라도 투자자들이 몰리면서 자고 일어나면 수천만원씩 오르던 것과는 대조적인 흐름이다. 청량리·북아현·이문휘경·상계뿐 아니라 비교적 견조하게 버티던 노량진·한남·마천 등의 지역도 하락세를 면치 못하고 있다. 서울 노원구 상계1구역의 모습. (사진=뉴스1)실제 북아현 뉴타운 2구역에서 전용 59㎥ 신청 기준 다세대 빌라(대지 8평) 조합원 매물은 연초 호가가 13억원 수준이었지만 최근 비슷한 매물이 10억원까지 내려갔다. 삼성물산과 DL이앤씨를 시공사로 선정한 북아현 2구역은 강북 최대 규모 재개발 단지다. 개별 물건마다 권리가액(감정가)이 다소 차이는 있지만 지난해엔 프리미엄이 11억원까지 뛰었는데 최근 초급매의 경우 감정가 8800만원 매물 프리미엄이 5억 5000만원까지 빠지기도 했다. 이문휘경 1구역의 경우 59㎥ 신청 기준 다세대 빌라(대지 8평) 매물 호가는 연초 9억원대였지만 최근 7억원까지 낮아졌다. 올 초만 해도 7억원대(권리가액 5800만원) 수준이었던 프리미엄은 6억 3000만원대(권리가액 5650만원)까지 떨어졌다. 강남권 유일의 재개발 구역인 마천4구역도 지난 7월 7억 7000만원이던 프리미엄이 두 달 새 6억원대까지 내려갔다. 통상 재개발은 기존 주택이나 건물이 철거된 뒤 그 자리에 지어질 신축의 가치를 미리 반영해 프리미엄이 붙는다. 그 기준이 되는 신축 아파트 가격이 떨어지면서 재개발 매물 가격도 동반 하락세를 보이고 있는 것이다. 여기에 최근 거래 절벽에 미분양까지 이어지자 매수 문의도 눈에 띄게 줄어든 상황이다. 부동산 하락기에는 재건축·재개발의 사업성이 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 청량리 뉴타운 인근 A공인중개사무소 관계자는 “재개발 매물들이 올 초 대비 1억~3억원씩 빠진 분위기”라면서 “개발 기대감 때문에 문의는 꾸준한 편이지만 급매의 경우 프리미엄이 4억원대까지 떨어졌다”고 전했다. 상계2구역 인근 B공인중개사무소 관계자는 “아파트들도 몇억원씩 떨어지니 투자자들도 급매가 아니면 쳐다보지 않는다”면서 “작년만 해도 4억원대 물건을 쉽게 팔았는데 지금은 프리미엄이 1억원대까지 낮아졌는데도 좀더 기다려 보겠다는 분위기”라고 말했다. 전문가들은 금리 인상이 이어지는 가운데 거래절벽 속 하락 추세가 한동안 지속될 것이라며 투자에 신중해야 한다고 입을 모은다. 재개발 사업은 시간이 오래걸리는 데다 미래 가치의 기준이 되는 신축 아파트값이 하락하면 프리미엄도 떨어지기 때문에 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서야 한다는 것이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발은 신축 아파트를 바라보고 진행되는 시장이라 최근 조정 국면인 분위기”라며 “신축이 빠지면 미래 가치가 달라지기 때문에 프리미엄도 하락한다”고 말했다. 이어 “부동산 하락기에는 완공 이후 추가 상승 여력이 얼마나 되는지 잘 따져보고 들어가야 한다”면서 “장이 꺾이면 사업성이 안 좋아지기 때문에 사업이 지연되거나 멈출 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 조언했다.
2022.10.10 I 오희나 기자
재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?
  • 재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다. 1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다. 그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다. 김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다. 김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다. 이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다. 김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다. 이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다. 특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다. 김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.09.01 I 오희나 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]출구 안 보이는 빚의 저주…삶의 희망마저 사라진다
  • [이데일리 김정유 기자] 다음은 7월4일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면-출구 안 보이는 빚의 저주…삶의 희망마저 사라진다-日 재계 만난 尹 “미래지향적 협력관계 만들자”-尹, 文정부 지우기 도시재생 구조조정-여야, 원구성 극적 타결…21대 국회 후반기 의장에 김진표△종합-“한국판 CES로”…탄소중립국제박람회 팔걷은 韓총리-[핫피플]1423명 참가자중 1등 비결…고객 채팅방서 모든 공정 공유하죠-‘尹 연수원 동기·고시 3관왕’ 기업규제 비판한 상법 전문가△한일 재계회의 3년 만에 개최-수출규제 폐지, 통화스와프·무비자입국 재개…양국이 함께 힘쓰기로-기시다 이어 게이단렌 접견…한일 관계복원 잰걸음-강제징용 배상문제 실마리 찾나…정부 주도 민관 협의체 출범△글로벌 스탠더드에서 답을 찾다-해외선 카드사와 가맹점이 수수료율 정해…한국만 정부가 대놓고 개입-카드사 수익성 비상…혜자카드 실종 가속-“가맹점주 현금 받을 수 있도록 의무수납제 완화해야”△출구 안 보이는 ‘빚의 저주’-“대출로 지켜낸 가게인데…코로나 끝나니 손님보다 이자가 눈덩이”-“팬데믹 직격 자영업자 새출발 도와야” “성실히 빚 갚은 차주는 박탈감 느껴”-“도산전문법원·법관 확충…국회, 입법지원 시급”△종합-국회 36일 만에 문 열었지만…상임위 구성까진 ‘산 넘어 산’-50조 쏟아부은 ‘文 도시재생’ 폐기…SOC 확충 나선다-[이슈분석]‘매각설’ 무성 카카오모빌리티 MBK와 협상 경우의 수 복잡-현대차 4년 만에 파업 기로에…산업계 하투 확산 우려△정치-김승희 자진사퇴한 날…尹대통령, 박순애·김승겸 임명-계파정치로 망해봐 친윤도 반윤도 안돼-민주당 전대룰 단일집단지도체제 유지…민심 반영률 높여-미래 전투역량 키우는 軍…AI·SW 열공-‘이낙연계’ 전혜숙, 野 서울시당위원장 출마△경제-공공기관 혁신 속도…기관장 연내 ‘70명+α’ 교체-‘곧 금리 급등’…환율·가계빚 대책 고심-직접 현장 점검하고 안전 전담조직 만든 CEO들△금융-가계대출 9조 줄때…자영업대출 11조 늘었다-은행 이어…2금융권도 희망퇴직 확산-우리은행, 비대면 전담부서 신설 퇴직연금 고객 수익률 관리 강화-은행 대출문 막히자…보험사 ‘생계형 대출’ 몰린 고령층△글로벌-中서 돈 빌린 개도국들 금리 올라 ‘비상’…시진핑, 부채 조정 의지 있나-러시아 “우크라 루한스크 완전 장악”-기후변화의 역습…알프스 녹아내리고 호주선 물난리-정유사 압박 바이든에…베이조스 “시장원칙도 몰라”-금리인상으로 앉아서 32조 버는 유럽은행들△산업-캠핑·차박 열풍에 RV에 꽂힌 소비자들…승용차 제치고 ‘대세 질주’-유럽 알아야 ‘에너지 시장’ 변화 대응 런던오피스, ‘글로벌 도약’ 발판될 것-적자 늪 한화 ‘태양광’ 사업…반등 ‘서광’ 보인다-동국제강 中법인 지분 매각 “수익저하 사업 개편 일환”△제약·바이오-코로나에도 신제품 출시 역발상…올해 매출 300억 기대-‘큐리티스 파트너’ 美HDT사 세계 첫 ‘saRNA’ 백신 승인-“내년 아토피 세포치료제 임상3상 결과에 사활”-알테오젠, 황반변성치료제 복제약 배양법 특허 美등록△ICT-꼬마위성 시대 활짝…우주산업 문턱 낮췄다-5G 주파수 추가할당 단독응찰 LG유플러스 도약 기회 얻었다-불황 우려에도…IT업계, ‘개발자 모시기’는 활황-창업요람 자처한 스마일게이트…8년간 ‘기업가치 1.8조’ 창출△증권-코스피 ‘버팀목’ 수출도 부러질 판…2300 저지선 흔들-LG생건·아모레 반등이냐 추락이냐-음식료·자동차·항공株…경기침체속 희망가 부를까△증권-올해만 30% 잃었다…짐 싸는 개미-폭락장 앞에 장사없네 ‘코스피200’ 편입주 뚝뚝-포장용지 1위 ‘페이퍼코리아’ 새 주인 나타날까-최대주주 자주 바뀌는 상장사, 부실위험 높다△부동산-동난 서울 사무실…꿈틀대는 임대료-철근·콘크리트값 급등 직격탄 건설업 체감경기 2년 만에 최악-‘강북 알짜’ 북아현뉴타운…호가 빠졌을 때 잡아라-정책 불확실성 해소에…7월 분양 3만9655가구 쏟아진다△문화-이건희가 품었던 12m ‘산’…生은 곧 채색이더라-말총 엮어낸 바구니 그림자까지 아름답다△스포츠-“매일 디오픈 영상 보며 각오 다져…어린아이처럼 너무 설레”-JLPGA 투어 길어지는 우승 가뭄…왜-“동료 모두가 도와주고, 자기 일처럼 기뻐해 행복”-최지만, 시즌 7호 홈런…탬파베이 3연승 견인△피플-의사는 가장 병이 많은 곳으로 가야…대학병원 교수직도 사양-가수 이찬원, 소아암 환우에 누적 2260만원 기부-발달장애 예술가 작품 전시…최현만 “자립 기반 지원”-다올금융그룹, 대학생 대상 벤처 육성 프로그램 개최△오피니언-[목멱칼럼]고용허가제와 이민청 설립-[생생확대경]‘우블’처럼 장애인 배우 더 많이 나와야-[기자수첩]복지부 장관 또 낙마…1기 내각 언제 완성되나△전국-오세훈표 선별복지 ‘안심소득’…500가구 선정-김포 고촌 복합개발사업 도시개발법에 원점될 판-경기북부 단체장 열에 여섯은 ‘공무원 출신’…기대반 우려반△사회-尹정부 첫 경찰청장에 윤희근 내정…‘警 세대교체’ 신호탄-“경찰국 신설 반대”…초유의 삭발투쟁 나선 경찰들-마약 범죄와의 전쟁 우회로 택한 한동훈-대학생 학자금 대출금리 2학기에도 1.7%로 동결-文 정부 청와대 행정관 마약 투약 혐의로 기소-김부선, 이재명 소송 취하
2022.07.04 I 김정유 기자
'강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'?
  • '강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 북아현뉴타운은 강북권 알짜 재개발 구역으로 주목받고 있다. 총 5개 구역 중 세 구역이 입주를 마쳤고 최근 2구역이 조합원 분양 신청에 돌입하면서 기대감이 높은 상황이다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 북아현뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 탑 5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선되는 곳이기 때문에 기대감이 높다”며 “북아현2구역은 2호선 아현역과 5호선 충정로역을 이용할 수 있고 북아현3구역은 3호선도 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋다”고 말했다. 북아현뉴타운의 대장지역은 2구역이지만 3구역 또한 입지가 빠지지 않는다고 설명했다. 특히 3구역은 2011년 사업시행인가 이후 건축심의를 변경신청하고 있어 사업성이 개선되겠다고 덧붙였다. 두 구역 모두 관리처분 이후에도 전매할 수 있다. 김 소장은 “북아현뉴타운의 전통적인 대장지역은 2구역이다”면서 “초역세권에다 속도가 빠르다”고 말했다. 이어 “현재 조합원 분양신청 중이기 때문에 빠르면 연내 늦어도 내년에는 관리처분 인가가 날 것으로 예상한다”며 “그 후 이주·철거·착공 등에 들어가면 5년 안에 입주할 수 있다”고 설명했다. 김 소장은 또 “북아현3구역은 건축심의를 다시 받고 있어서 2구역보다 1~2년가량 지연될 것”이라며 “과거 내분이 좀 있었는데 재개발을 반대했던 조합원들에게도 입주권을 주는 것으로 결론을 내면서 속도를 내고 있다”고 말했다. 그러면서 “2011년 사업시행인가 당시에는 용적률이 220% 수준이었는데 지금은 250%까지 가능해 건축심의를 다시 받고 있는 상황”이라며 “일반분양 가구수가 늘어나기 때문에 사업성이 개선될 것”이라고 덧붙였다. 특히 “강북에서 가장 비싼 아파트의 대명사였던 경희궁자이 바로 인근에 있기 때문에 입지가 떨어지는 것도 아니다”고 설명했다.최근 부동산 시장이 거래절벽 때문에 조정을 받으면서 일부 재개발 지역도 가격이 흔들리고 있다고 전했다. 김 소장은 “투자 금액은 현금기준으로 북아현2구역은 10억원대 초중반, 북아현3구역은 8억원대 초중반 정도가 필요하다”면서 “최근에는 호가가 조금 빠지면서 이전보다 5000만원 가량 싼 매물들도 찾아볼 수 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 조정을 받으면서 서초·강남 등을 제외하고 가격이 하락하듯이 재개발구역도 비슷하다”면서 “한남·성수 등은 지방선거 이후 가격이 오히려 올라가는데 일부 지역은 가격이 밀리고 있어 재개발 투자를 고민하고 있는 투자자들에게는 진입 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.07.04 I 오희나 기자
북아현2구역 조합원 분양신청 돌입…매물 호가는 ‘뚝’
  • 북아현2구역 조합원 분양신청 돌입…매물 호가는 ‘뚝’
  • [이데일리 강신우 기자] 서울 강북권 알짜 재개발구역인 서대문구 ‘북아현2구역’이 조합원 분양신청에 들어가면서 사업이 마무리 단계에 접어들었다. 2008년 2월 정비구역으로 지정된 지 14년 만이다.서울 북아현동 뉴타운 개발 예정지.(사진=연합뉴스)17일 정비업계에 따르면 북아현2구역재개발사업조합은 최근 분양신청 안내문을 조합원들에게 공고하고 이날부터 오는 7월15일까지 두 달간 분양신청을 받는다. 조합은 내년 관리처분인가를 목표로 사업을 진행하고 있으며 이주 및 철거를 거쳐 입주 시기는 2027년께가 될 전망이다.북아현2구역조합 관계자는 “오늘부터 조합원 분양신청을 받고 있고 내년까지 관리처분인가를 받을 예정”이라고 밝혔다. 관리처분인가는 재개발사업의 막바지 단계다. 분양신청 기간이 종료되면 신청 현황을 기초로 분양설계, 분양예정 건축물의 추산액 등을 포함한 관리처분계획을 수립해 지자체장의 인가를 받는다. 이후 이주와 철거, 착공 순으로 진행된다. 북아현2구역은 지난 3월23일 서대문구청에서 사업시행계획인가를 받았다. 공동주택 2320가구(분양 1919가구·임대 401가구)와 오피스텔 24호 규모로 지하5층~지상29층, 28개동으로 구성된다. 아파트 평형대는 전용면적 39~114㎡ 등으로 다양하며 주력 평형은 84㎡으로 총 852가구다.북아현2구역은 관리처분인가 이후에도 제약조건(소유 10년·실거주 5년) 없이 전매가 가능하다. 정부는 2018년1월24일 이후 사업시행계획인가를 신청한 단지에 대해 조합원 지위 양도를 금지하고 있는데 이 구역은 해당 일 이전 사업시행인가를 신청했기 때문에 규제를 피했다. 매물 시세(전용84㎡ 배정기준)는 웃돈이 10억2000만~10억5000만원선에 형성돼 있다. 작년 최고가인 11억원과 비교하면 5000만~8000만원 가량 호가가 떨어졌다. 북아현2구역 인근 A공인중개사사무소 대표는 “웃돈은 작년과 비교하면 최고가에서 좀 빠졌지만 현재 매물은 2~3건으로 많지 않다”며 “조합원 분양가는 평당 2100만원 수준으로 예상하고 준공 이후 시세가 20억원이 넘어갈 것으로 추정되기 때문에 지금도 투자가치가 충분한 곳”이라고 설명했다. 한편 북아현재정비촉진구역은 지난 2008년 5개(1의1, 1의2, 1의3, 2, 3구역) 사업장으로 나눠 구역이 지정됐다. 이 가운데 1의1은 힐스테이트 신촌(2020년8월 준공·1226가구), 1의2는 신촌 푸르지오(2015년10월·940가구), 1의3은 e편한세상신촌(2017년3월·1910가구)이 들어섰고 2·3구역은 사업시행인가 상태로 내년 관리처분인가를 위해 사업을 진행하고 있다.
2022.05.17 I 강신우 기자

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