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목동은 안전진단 완화, 잠실은 35층룰 폐지 '수혜'
[이데일리 오희나 기자] 정부가 안전진단 완화 등 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하면서 정비사업 기대감이 높아지고 있다. 목동, 반포, 상계 등 안전진단 수혜 단지도 속속 나오고 있다. 다만 부동산 시장이 침체하고 공사비가 올라가는 상황에서 옥석 가리기가 필요하다는 조언이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]18일 국토교통부에 따르면 안전진단 기준 완화로 안전진단 통과 가능성이 커지는 등 수혜 대상 아파트는 서울에서만 총 389개 단지 약 30만 가구에 달한다. 정부는 지난 5일부터 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거 환경과 건축 마감·설비 노후도 비중을 각각 15%에서 30%로, 25%에서 30%로 높이는 재건축 합리화 방안을 시행했다. 안전진단 규제 완화로 수혜를 입는 재건축 단지도 잇따라 나오고 있다.목동신시가지3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지와 반포미도2차, 상계주공6단지가 안전진단을 통과했다. 여의도, 용산, 압구정, 목동 등 그간 안전진단 문턱을 넘지 못하고 사업을 중단했거나 탈락이 우려돼 무기한 연기해 온 단지들이 앞다퉈 안전진단 신청에 나서면서 정비사업이 속도를 낼 것이란 전망이 나온다. 여기에 서울시가 아파트 최고 높이를 35층으로 제한하는 이른바 ‘35층 룰’을 폐지하면서 한강 변 초고층 아파트 기대감도 크다.특히 강남 3구와 용산을 제외한 서울 21개 자치구가 투기과열지구에서 해제되고 조합원 지위 양도금지 규제가 풀리면서 조합을 설립한 단지도 매매할 수 있다. 국토부는 오는 3월 주택법 시행령 개정을 통해 분양권 전매제한도 완화할 예정이어서 매매거래가 좀 더 자유로워질 전망이다. 주택법 시행령을 개정하면 수도권 공공택지와 규제지역은 전매제한 3년, 과밀억제권역은 1년, 이외 지역은 6개월로 전매제한 규제를 완화한다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.시장에서는 목동 신시가지, 상계주공 등 안전진단 완화 수혜를 기대하는 단지뿐만 아니라 여의도 시범·한양, 대치 미도, 이촌동 한강맨션, 잠실주공5단지 등 35층룰 규제 완화 수혜가 기대되는 곳도 눈여겨봐야 한다고 입을 모은다. 다만 금리상승 기조에 부동산 시장이 침체한 상황에선 장기적인 관점에서 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 지적했다. 정비 사업은 오랜 시간이 걸리는 사업인 만큼 입지·사업성이 좋아 장이 좋지 않더라도 추진 동력이 확보되는 곳을 골라야 한다는 것이다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부가 부동산 규제를 대폭 완화할 수 있었던 배경은 시장이 냉각됐기 때문이다”며 “장이 어려울 때는 정비사업이 멈추는 곳도 나온다. 목동, 여의도 등 입지가 좋거나 용적률이 낮고 대지지분이 많은 등 사업성이 높은 곳을 골라야 한다”고 말했다. 특히 “사업진행 속도가 빠른 곳을 봐야 한다”며 “정비사업을 동시에 진행하면 동시 이주를 허용하지 않을 가능성이 커 먼저 진행하지 못하면 사업 속도가 늦어질 수 있다”고 강조했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “현재 부동산 시장이 공사비, 금융 비용이 늘어나는데 분양은 쉽지 않아 수익 확보가 어려운 시기다”며 “집값이 너무 급등한 지역은 피하고 사업 진행 속도가 빠르고 안정적으로 진행하는 단지를 위주로 보수적으로 접근해야 한다”고 설명했다.

2023.01.18 I 오희나 기자

[복덕방기자들]안전진단 통과되면 내집 못판다고요?
[이데일리 오희나 기자] 최근 재건축·재개발 규제완화 기대감이 높아지는 가운데 투기수요 유입을 막기 위해 ‘조합원 지위 양도금지법’이 도입될지 관심이다. 17일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 조합원지위양도금지법에 대해 들어봤다. 김 소장은 “윤석열 정부가 재개발·재건축 활성화 정책을 예고하면서 시장 안정화 방안으로 조합원지위양도 금지 규정을 시행되는 것 아니냐는 우려가 제기됐다”면서 “인수위에서는 ‘하지 않겠다’고 발표했지만 6월1일 지방선거 이후 어떻게 될 것인가 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.이어 “법안이 통과될지 여부는 두고 봐야겠지만 만일 통과가 된다면 서울 전체가 다 적용된다고 보기는 어렵고 인기 있는 지역들에 우선 적용할 것”이라며 “목동·여의도·잠실·압구정·반포 등 대표적인 재건축 단지들과 한남·성수·흑석 등 대표적인 재개발 단지 먼저 적용하고 순차적으로 진행될 가능성이 있다”고 전망했다. 조합원지위양도금지법은 오세훈 서울시장과 국민의힘이 지난해 시장 안정화 방안으로 적극 추진한 법안이다. 현재 재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위를 양도할 수 없게 돼 있다. 그런데 이를 각각 안전진단 통과 후 정비구역 지정 후로 앞당기겠다는 것이 골자다. 재건축 아파트에 유입되는 투기 수요를 차단해 집값을 안정시키겠다는 취지다. 다만 재건축 단지에서 ‘재산권 침해’라고 반발하자 국회에서 계류 중이다. 지난해 서울시가 발표한 안의 경우 재산권 침해 우려가 높다고 김 소장은 지적했다. 서울시에 따르면 재건축의 경우 예외조항은 △안전진단 통과 후 2년이상 정비계획 입안 없는 경우 △정비구역지정 후 2년 이상 추진위 설립 신청 없는 경우 △추진위 설립 후 2년 이상 조합설립 신청 없는 경우 등이다. 재개발은 △조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 △사업시행인가 후 3년 이상 착공 못한 경우 △착공 후 3년이상 준공하지 못한 경우 등이다. 그는 일시적 2주택이라든지 토지거래허가구역 내 2주택을 가지고 있으면 팔고 싶어도 팔 수 없는 경우가 생긴다고 설명했다. 예를 들어 안전진단이 통과된 단지 내 2개 주택을 가지고 있는 경우 조합설립인가가 나면 다물권자로 묶여 입주권이 1개 밖에 안 나오기 때문에 매도해야 하는데 조합원 지위를 양도할 수 없으니 팔지 못할 수 있다. 또 2개의 재건축 단지에서 각각 1개를 보유한 경우도 투기과열지구에서 1개가 관리처분인가가 나면 5년 재당첨금지가 적용돼 현금청산자로 분류되기 때문에 그전에 팔아야 하는데 팔지 못할 수 있다는 것이다. 김 소장은 “안전진단 신청은 주민 동의율 10%만 받아도 신청할 수 있기 때문에 동의를 하지 않아도 재산권이 묶일 수 있다는 맹점이 있다”면서 “특히 재개발은 재건축과 달리 강제 조합원 제도(동의하지 않아도 조합원이 되는 것)이기 때문에 재개발을 찬성하지 않은 사람들도 분양신청 시기까지 조합원으로 편입돼 재산권이 제한된다”고 지적했다. 김 소장은 또 “재개발과 재건축 사업 같은 경우는 거래가 활발해야 동의률이 높게 나오고 사업이 빨리 진행된다”면서 “조합원지위양도금지법이 시행되는 순간 재개발 재건축사업은 다 산으로 갈 것”이라고 강조했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.05.17 I 오희나 기자

조합원 입주권, 사고팔 때 조심하세요[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 투기과열지구에서 조합원 입주권을 거래할 땐 조심해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에선 투기과열지구에서 일정 기간 조합원 지위 양도를 금지하고 있기 때문이다. 재건축은 조합 설립 인가시부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리 처분 인가 시부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이 시점을 넘겨 조합원 입주권을 산 사람은 원칙적으로 입주권을 인정받지 못한다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)물론 예외 사유가 있긴 하다. 대표적으로 양도인이 1가구 1주택자이면서 양도하려는 주택을 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우다.세금을 줄이기 위해 전매제한기간에 자녀에게 조합원 입주권을 증여하는 사례도 있다. 이 경우 당연히 자녀는 조합원 입주권을 인정받지 못한다. 이때는 해당 주택 소유권을 양도인인 부모에게 되돌리는 방식을 생각해볼 수 있다. 법제처는 조합원 지위 양도가 제한되는 기간에 소유권 변동이 생긴 경우 양수인은 조합원 입주권을 취득할 수 없지만 양도인이 소유권을 회복하면 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 해석하고 있다.최근 논의가 되는 것은 소규모 정비사업에서의 조합원 지위 양도 문제다. 투기과열지구 내 소규모 재건축은 기존에도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도를 금지해 왔고 최근 소규모 주택 정비법이 개정되면서 2022년 8월 2일 이후 조합설립인가를 신청하는 가로주택정비사업이나 소규모 재개발도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 소규모 정비사업의 경우에는 1만㎡ 이하의 사업지에서만 사업이 가능하고 사실상 한 동짜리 아파트를 새로 짓는 방식이라서 대규모 정비사업에 비해 수익성이 크게 떨어지는 단점이 있다. 이러한 이유로 소규모 정비사업은 그동안 시장에서 외면받아 오다가 대규모 정비사업에 대한 규제가 강화되면서 최근에야 인기가 올라갔다.이러한 점을 고려해 국토교통부는 5일 소규모 정비사업에서는 조합 설립 이후 양도인이 1가구 1주택자이면서, 5년 소유·3년 거주하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하도록 제한을 완화하겠다고 발표했다. 도시정비법의 재개발과 비교하면 이와 형태가 유사한 가로주택정비사업이나 소규모 재개발이 조합원 지위 양도가 금지되는 기간이 더 길다. 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 소규모 주택법에 따른 가로주택정비사업이나 재개발은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지했기 때문이다. 소규모 정비사업의 활성화를 위해 소규모 주택법을 새로 제정한 만큼 앞으로 법을 개정할 때 이런 부분에 대한 개선을 논의해야 한다고 본다.

2022.05.07 I 박종화 기자

‘5년 소유·3년 거주’시 소규모 정비사업 조합원 지위양도 허용
[이데일리 강신우 기자] 소규모 주택 정비사업에서 5년간 소유하고 실거주 3년을 채우면 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 또 소형항공운송사업자의 등록 기준이 좌석 50석 이하에서 80석 이하로 완화돼 사업성이 개선된다.(사진=연합뉴스)국토교통부는 지난 4일 ‘제3회 규제혁신심의회 및 적극행정위원회’를 열어 총 13건의 규제개선 과제를 확정했다고 5일 밝혔다.먼저 1만㎡ 미만 규모로 추진되는 소규모 주택 정비사업에서 실거주자의 조합원 지위 양도가 허용된다. 올해 초 개정된 소규모주택정비특례법은 투기 방지를 위해 소규모 주택 정비사업 과정에서 조합원 지위를 양도할 수 없도록 금지하고 예외 조항을 관련법 시행령에 위임했다.대규모 재건축·재개발 사업에 관해 규정한 도시정비법은 조합원 지위를 양도 요건으로 ‘소유 10년·실거주 5년’을 설정하고 있다.심의위는 10년 이상이 걸리는 대규모 정비사업과 달리 사업 기간이 5년 안팎에 불과한 소규모 주택 정비사업에서는 투기 방지를 위해 ‘소유 5년·실거주 3년’이면 충분하다고 보고 시행령에 이를 반영하기로 했다.소형항공운송사업 등록을 위한 항공기 기준 중 승객 좌석 수 제한은 50석 이하에서 80석 이하로 완화된다. 이는 2025년 소형항공기만 운용이 가능한 울릉공항의 개항에 맞춰 항공기 제작 여건이나 영업비용 등을 감안해 결정한 조치다.아울러 역세권 개발사업 시 현재는 개발구역 지정 단계와 실시계획승인 단계에서 각각 지구단위계획 수립과 지방의회 의견청취절차를 거쳐야 하지만 앞으로는 실시계획 승인 단계에서만 이 절차를 밟으면 되도록 중복 절차가 개선된다.교통·물류 관련 제도 개선도 이뤄진다.신설 도로나 아스팔트 도로에는 미끄럼 방지 포장을 설치할 수 없도록 한 현행 지침을 폐지해 도로의 안전성을 강화한다. 현재는 경제성을 고려해 마찰력이 양호한 신설 도로에는 미끄럼 방지 포장 설치를 원천 금지하고 포장의 조기 파손을 우려해 아스팔트 포장에는 미끄럼 방지 포장을 지양하도록 하고 있는데 도로 안전을 위해 이를 허용하기로 했다.또한 청소용 및 석유류·화학물질 수송용 차량 교체 범위를 동일 차종에서 유사한 다른 화물 차종으로까지 확대하고 개발제한구역(그린벨트·GB) 내 가스공급시설 설치 절차는 간소화한다.

2022.05.05 I 강신우 기자

`규제 풀되 신중하게`…인수위 부동산TF 첫 회의서 기조 재확인
[이데일리 강신우·김호준 기자] 윤석열 대통령 당선인의 대통령직 인수위원회 내 부동산 태스크포스(TF)가 30일 첫 회의를 열고 부동산 공급·세제·금융을 비롯한 전(全) 분야에 걸쳐 논의했다.심교언 인수위 부동산TF팀장.(사진=연합뉴스)인수위 부동산TF는 윤석열 당선인의 공약을 살피면서도 집값을 자극하지 않도록 거시경제 추이나 주택시장의 수급상황 등을 보고 속도 조절을 한다는 방침을 재확인했다. 강경하게 규제를 풀기 보다는 ‘신중론’에 무게가 실린 분위기다. 원일희 인수위 수석부대변인은 이날 서울 종로구 통의동 인수위사무실에서 정례브리핑을 통해 “부동산TF회의에서는 공급과 세제, 금융을 망라한 과제를 심도 있게 논의해 부동산정책 정상화를 위한 완성도 높은 국정과제를 마련하기로 했다”고 밝혔다.이날 회의에서 공급분야는 △250만가구 주택 공급 로드맵 방향을 대선과정에서 공약과 일치하는 점을 확인 △청년 ‘내 집 마련’ 희망 복원을 위한 국가적 지원 과제 △취약계층 주거지원 강화 △도심공급확대 기반을 위한 정비사업 규제정상화 등이다. 시장기능 분야에선 △부동산 관련 과도한 세부담 완화 △대출규제 합리화 △임대차시장 안정을 위한 과제 등을 논의했다. 인수위는 또 부동산규제 완화를 한 번에 푸는 것이 아닌 시장 상황을 살펴 점진적으로 하겠다는 데 의견을 모았다. 원 부대변인은 “부동산TF에서 논의된 내용은 시장을 정상화하는 과정에서 세제와 대출, 재건축 규제완화 등이 단기적으로 시장에 불안요인이 되지 않도록 금리 인상 추이 등 거시경제와 수급변수를 감안해 면밀한 이행전략을 마련하기로 했다”고 전했다. 앞서 인수위는 국토교통부와의 업무보고 이후 브리핑에서도 “재건축 관련 규제 등의 정상화 과정에서 단기시장 불안이 나타나지 않도록 면밀한 이행전략을 마련할 예정”이라고 밝혔다. 윤석열 당선인도 대출규제 완화 땐 “가계부채가 커지고 경제에 큰 부담을 줄 수 있다”는 점을, 다주택자 규제 완화는 “임대차시장과 매매거래 시장과의 관계”를, 주택 공급은 “마이크로하게 보기보단 전체 경제와 관련성”을 고려해 달라고 당부했다.본지 취재를 종합하면 재건축 정밀안전진단의 구조안전성 가중치 하향(현행 50%→30%)이 새 정부의 1호 규제 완화안으로 오는 6월 전 통과가 유력하다. 안전진단 완화는 시행령 개정사항이어서 국회 동의 없이 국무회의만 거치면 수정할 수 있다. 이와 함께 규제 완화에 따른 집값 급등을 방지할 목적으로 안전진단을 통과한 이후에는 조합원지위양도를 금지하는 법 통과를 병행할 가능성이 크다. 임대차3법은 전면 폐지하겠다는 강경 노선을 달리다가 하루 만에 하차했다. 새 정부 출범 후 여소야대 국회로 법 통과가 녹록치 않다는 판단이 깔린 것으로 해석된다. 심교언 부동산TF팀장은 지난 29일 임대차법은 (거대 야당 때문에) 장기적으로 갈 가능성도 있다”며 “다만 그동안의 부작용을 막기 위해 ‘민간임대등록 활성화’와 ‘민간임대주택 활성화’ 두 가지를 준비했다”고 밝혔다. 이에 부동산TF는 당장의 법안 폐지보다는 민간임대 공급을 늘려 수급 상황을 살피는 우회 노선을 택했다. 임대차시장도 결국 시장 내 재고 물건이 많아지면 자연스레 가격이 안정되는 효과를 얻을 수 있어서다. 당내 부동산 전문가인 김현아 전 의원은 앞서 본지 인터뷰에서 “임대차법 폐지는 쉽다. 그러나 피해 보는 분들도 생긴다. 역효과가 있을 것”이라며 “임대차법은 단계적으로 미세 조정하되 그전에 민간임대주택 공급을 충분히 하는 방향으로 가야한다”고 조언했다. 인수위 부동산TF는 자체 회의와 더불어 관련 협회와 전문가 의견을 수렴해 현장에서 작동 가능한 정책 솔루션을 제시한다는 방침이다. 원 부대변인은 “(부동산TF는) 시장 안정이라는 기반 아래 시장중심, 민간중심의 부동산정책 변화를 국민이 체감할 수 있도록 최선의 노력을 다할 것”이라고 말했다. 인수위는 오는 5월 초 대국민 발표를 목표로 이달 말까지 새 정부의 국정과제를 1차로 선정하고 4월 중순께 2차안 선정 후 5월2일 전체회의를 열고 확정안을 윤 당선인에게 보고한다는 계획이다.

2022.03.30 I 강신우 기자

‘안전진단·대출·다주택’ 직접 챙긴 尹…주택시장 출렁일까?
[이데일리 강신우 기자] 윤석열 당선인이 재건축정밀안전진단과 주택담보대출, 다주택자 등 부동산시장에 큰 영향을 미칠 핵심 키워드를 직접 언급하면서 대통령직인수위원회(인수위)는 ‘부동산 정상화’를 위한 규제완화 정책 마련에 드라이브를 걸었다. (사진=연합뉴스)다만 인수위는 윤 당선인의 부동산공약을 살피면서도 일부 공약은 시장 불안을 야기할 수 있다는 우려를 드러내며 규제완화의 ‘속도조절’을 시사했다. ◇尹, 부동산규제 완화 ‘속도조절’ 시사27일 정계와 부동산업계에 따르면 윤 당선인은 국토부의 업무보고가 있던 지난 25일 서울 통의동 인수위사무실에 깜짝 참석해 주택정책 방향의 가이드라인을 던졌다. 윤 당선인이 업무보고 자리에 불시 방문한 것은 이날이 처음으로 그는 “주택문제가 워낙 중요해 한두 가지만 말씀드린다”며 참석 배경을 밝혔다. 윤 당선인은 이 자리에서 대출과 다주택자 규제완화, 도심내 주택공급의 필요성을 강조하면서도 거시경제와 아울러 살펴달라고 당부했다. 그는 대출규제 완화 땐 “가계부채가 커지고 경제에 큰 부담을 줄 수 있다”는 점을, 다주택자 규제완화는 “임대차시장과 매매거래 시장과의 관계”를, 주택공급은 “마이크로하게 보기보단 전체 경제와 관련성”을 고려해 달라고 언급했다. 윤 당선인이 언급한 규제 완화는 자칫 집값 급등을 부추길 트리거 역할을 할 수 있기 때문에 ‘속도조절’을 시사한 것이라는 관측이 나온다. 인수위는 국토부의 업무보고를 마치고 브리핑을 통해 “재건축 관련 규제 등의 정상화 과정에서 단기시장 불안이 나타나지 않도록 면밀한 이행전략을 마련할 예정”이라고 공언했다. 앞서 윤 당선인은 선거기간 △재건축정밀안전진단 구조안전성 가중치 현행 50%에서 30%로 하향 △수도권내 정비사업을 통해 30만5000가구 공급 △임대차법 전면 재검토 △LTV규제 지역 관계없이 70%로 단일화(생애 첫 구매자는 80%) △다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 최대 2년간 한시적 유예 등을 약속했다. ◇시장 들썩…새 규제안과 병행 가능성↑새 정부의 규제완화 기조에 대한 기대감으로 주택시장, 특히 서울 주요 재건축단지를 중심으로 벌써 들썩이는 분위기다. 서울 강남 집값은 반등하며 신고가가 나오고 수도권에서도 매수문의가 이어지면서 급매가 소진되는 상황이다. 한국부동산원이 발표한 3월3주차 주간 아파트가격동향을 보면 강남(0.01%)과 서초구(0.01%)는 지난 1월4주차 이후 8주만에 상승으로 전환했다. 서울 아파트 매매수급지수(21일 기준)도 87.8로 전주보다 0.3%포인트 상승했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 압구정동 신현대11차(전용면적 183㎡) 아파트는 지난 17일 59억5000만원에 거래되면서 직전 최고가(52억원) 보다 7억5000만원 오른 값에 신고가를 썼다. 1기 신도시도 매수세가 붙기 시작한 모습이다. 경기 안양시 동안구 평촌신도시 내 평촌동 C공인중개사사무소 대표는 “대선 전보다 확실히 매수 문의가 많다”며 “급매물이 빠르게 소진되고 있고 호가도 오르고 있다”고 전했다.상황이 이렇자 규제 완화안과 새 규제안이 병행해 나올 것이라는 전망도 있다. 이를테면 재건축 정밀 안전진단을 완화하되 투기세력의 유입을 차단하기 위해 조합원지위양도를 안전진단 이후 금지하는 규제를 가하는 방식이다. 이렇게 되면 집값을 부추길 여지를 없애면서도 빠른 재건축 사업으로 도심 내 공급을 늘릴 수 있을 것으로 기대된다. 조합원지위양도 제한은 앞서 국토교통부와 서울시가 합의한 것으로 조합원 지위 양도 금지 시점을 재건축의 경우 안전진단 통과 이후부터, 재개발의 경우 정비구역 지정 이후로 앞당기는 내용이 골자다.야권 관계자는 “조합원지위양도 금지법(도시 및 주거환경정비법 개정안)은 송석준 국민의힘이 대표발의했지만 강남권에서 ‘재산권 침해’라며 반발하면서 계류된 법률안인데 새정부에서 강하게 드라이브를 걸면 통과할 가능성이 크다”고 말했다.

2022.03.27 I 강신우 기자

“또 집값 급등할라”…尹부동산공약 취사선택 나섰다
[이데일리 강신우 기자] “규제를 모두 풀면 집값이 또 들썩일 텐데 재건축활성화와 규제 사이 고민이 많다.” (야권 관계자)윤석열 대통령 당선인.(사진=연합뉴스)윤석열 대통령직인수위원회가 새 정부의 부동산정책 설계에 돌입한 가운데 규제를 풀면서 집값 자극을 최소화할 묘책 마련을 위해 고심하고 있다. 윤 당선인의 공약 대부분이 문재인정부의 부동산정책을 전면 수정하는 것이어서 자칫 가까스로 잠잠해진 주택시장이 들썩일 수 있어서다. 더욱이 6월1일 전국동시지방선거 전 집값이 급등하면 역풍이 불 수 있다는 이야기까지 나온다. ◇‘30년 안전진단 폐지’ 뺄 공약 리스트 올라22일 인수위와 국민의힘 등 야권에 따르면 오는 25일 국토교통부가 인수위에 업무보고를 하면서 부동산정책 공약에 대한 선별 작업이 이뤄질 것으로 보인다. 뺄 건 빼고 더할 건 더하겠다는 것으로 당장에는 재건축정밀안전진단 요건 완화와 이에 따른 집값 급등을 방지할 조합원지위양도 제한 등의 규제책이 병행해 나올 가능성이 크다. 조합원지위양도 제한은 앞서 국토교통부와 서울시가 합의한 것으로 조합원 지위 양도 금지 시점을 재건축의 경우 안전진단 통과 이후부터, 재개발의 경우 정비구역 지정 이후로 앞당기는 것이다. 이렇게 하면 투기세력이 유입되는 것은 막을 수 있다. 현재 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안은 송석준 국민의힘 의원이 대표 발의해 국회에 계류돼 있다.앞서 안철수 인수위원장은 “대선 공약이 그대로 국정과제가 되는 것은 아니다”라고 밝히면서 윤 당선인의 공약 일부는 수정할 수 있다는 점을 시사했다. 안 위원장은 “문재인정부에서는 인수위 없이 (국정과제 선정을) 하다 보니 공약을 거의 다 국가 주요 정책으로 그대로 하면서 여러 가지 부작용이 많이 나왔다”고도 했다.인수위는 뺄 공약도 고민하고 있는 것으로 전해졌다. 부동산공약 중 ‘30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제’는 집값 자극 우려가 있어 후순위 과제로 미뤄지거나 아예 폐기될 것으로 보인다. 야권 관계자는 “지방선거 전 집값이 오르면 이제는 그 책임이 새정부에 있는 것”이라며 “집값을 자극할 요인이 다분한 공약을 후순위로 미루거나 폐기하는 것이 맞는다”고 했다.◇“단기 집값급등 감내해야 주택시장 안정화”부동산시장은 윤 후보 당선 이후 정비사업 활성화에 따른 기대감에 재건축단지를 중심으로 시세가 반전하는 양상을 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 3월2주차(14일 기준) 주간 아파트가격동향을 보면 서울 강남구와 송파구의 아파트 매매값은 하락에서 보합으로 전환했다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 신현대11차(전용면적 183㎡) 아파트는 지난 17일 직전 최고가 대비 7억5000만원 오른 59억5000만원에 신고가를 썼다. 이 지역 재건축 단지의 호가는 2억원 이상 뛰고 매물은 거둬들이는 분위기다. 은마(전용76㎡) 아파트는 대선 전 25억7000만원하던 호가가 지금은 27억7000만원에 매물이 나와있다. 앞서 윤 당선인은 부동산 정상화를 위한 주요 공약사항으로 재개발·재건축·리모델링 활성화를 약속했다. 문재인정부 5년간 중앙정부와 서울시(박원순 전 시장)가 규제를 강화해 정비사업이 크게 위축되고 신규 아파트 공급이 급감하면서 집값 상승의 요인이 됐다고 진단하면서다. 구체적으로는 △30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진 △구조안전성 가중치 하향 조정 △재건축 초과이익 환수제 완화 △분양가 규제 운영 합리화 △기부채납 운영기준 마련 △신속한 리모델링 추진을 위한 법·제도적 개선 등이 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정비사업활성화로 시장에 꾸준한 공급 시그널을 주면서 규제를 완화한다면 단기간 집값 급등은 피할 수 없지만 장기적으로 주택시장이 안정화할 수 있다”며 “새정부는 집값 자극 우려로 규제완화를 미루기보다는 시장 정상화라는 큰 그림으로 정책을 펴는 것이 맞는 방향”이라고 조언했다.

2022.03.22 I 강신우 기자

尹인수위 부동산팀, 집값안정·규제완화 `두 토끼` 잡는다
[이데일리 강신우 기자] 윤석열 대통령 당선인의 대통령직인수위원회(인수위) 내 이른바 `부동산 별동대`가 꾸려지면서 새 정부의 주택정책 방향에 대한 논의가 본격화할 전망이다. 윤석열 대통령 당선인이 후보 시절이던 지난해 12월13일 오후 서울 강북구 미아동 주택 재건축 정비구역을 찾아 오세훈 서울시장과 함께 현장을 둘러보고 있다.(사진=연합뉴스)21일 정계에 따르면 인수위가 구성한 부동산분야 전문·실무위원으로 5명이 합류했다. 구체적으로 경제2분과 전문위원에 김성보 서울시 주택정책실장, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 백원국 국토교통부 국토정책관, 정종대 서울시 주택정책실 주택정책지원센터장 등이 포함됐다. 이와 함께 대출규제 완화는 `금융통`인 경제1분과 인수위원인 신성환 홍익대 경영학부 교수가 맡는다.이 위원들은 윤석열 당선인의 주택정책 공약을 바탕으로 이행 가능여부를 철저하게 따지고 정책 추진을 위한 우선순위를 매겨 집값 안정과 규제 완화를 조화롭게 이루기 위한 작업에 돌입한다. 한 인수위 관계자는 “(문재인 정부) 주택정책 중 풀어야 할 규제는 풀면서 부동산시장 안정화를 위한 규제안도 동시에 마련하게 될 것”이라며 “규제 완화도 우선 순위를 두고 차례대로 푸는 방향이 될 것 같다”고 설명했다. 앞서 윤 당선인은 △민간 주도 임기 내 250만 가구 건설 △재건축 정밀안전진단 기준 조정 △재건축초과이익환수제 완화 △종합부동산세 전면 재검토 △1주택자 재산세 완화 △지역 관계 없이 LTV 70% 단일화 △임대차법 전면 재검토 등을 약속했다.윤석열 정부에서는 서울시와의 정책 공조 강화로 기존 시(市)주택정책이 대거 반영될 가능성이 크다. 앞서 윤 당선인은 오세훈 서울시장에게 전화를 걸어 부동산정책 마련을 위해 시 공무원을 인수위에 보내 달라고 요청했다. 이에 오 시장은 김성보 실장을 1순위로 파견 대상에 올렸다. 김 실장은 `신속통합기획` 정비사업으로 대표되는 재건축 활성화를 비롯한 주택업무 전반의 실무 역할을 수행해 왔다. 특히 윤 당선인의 공약사항인 정비사업 활성화는 서울시의 신속통합기획과 시너지를 낼 것으로 보인다. 이를 테면 새 정부는 정밀안전진단 기준에서 구조안전성 가중치를 낮춰 재건축사업 첫 문턱을 낮추고 분양가 산정 방식 개선과 법 개정을 통한 재건축초과이익환수 완화 등으로 시의 정비사업 활성화 정책을 지원한다. 다른 한편에선 집값 급등을 방지하기 위한 작업도 병행한다. 당장엔 토지거래허가구역 연장과 함께 조합원 지위 양도 금지 시점을 재건축의 경우 안전진단 통과 이후부터, 재개발의 경우 정비구역 지정 이후로 앞당기는 규제가 이뤄질 전망이다. 현재 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안은 송석준 국민의힘 의원이 대표 발의해 국회에 계류돼 있다.심교언 교수도 인수위에서 부동산 규제 완화에 조언을 아끼지 않을 것으로 보인다. 심 교수는 부동산 전문가 중 대표적인 시장주의자로 윤 당선인의 선거캠프에서 경제정책추진본부 위원을 맡으며 부동산정책 전반을 자문했다. 그는 앞서 이데일리와의 인터뷰를 통해 “(부동산정책은) 시장 원리에 맡기는 것이 윤 당선인의 정책 철학”이라며 “취임 후 곧바로 부동산 태스포스(TF)팀을 만들어 재산세와 양도세를 완화하고 임대차법을 폐지할 것 같다”고 전망했었다.

2022.03.21 I 강신우 기자

“집값 또 오를라” 목동·잠실·여의도 ‘거래허가구역’ 연장되나
[이데일리 오희나 기자] 윤석열 당선인이 재건축·재개발 규제완화를 통한 주택 공급 활성화를 공언하면서 투기 수요를 막기 위한 선제적 방안이 마련될지 관심이다. 특히 규제 완화 수혜지로 꼽히는 목동, 여의도, 잠실 등 도심 재건축 아파트 단지들은 내달 27일과 6월 23일에 각각 만료되는 토지거래허가구역이 재지정(연장)되면서 강화된 허가기준이 적용될 전망이다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.17일 정비업계에 따르면 서울시는 내달 열리는 도시계획위원회에서 4월 26일로 토지거래허가구역 지정이 종료되는 강남구 압구정 아파트지구 24개 단지와 여의도 아파트지구 및 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업지구 아파트 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 4.57㎢를 토지거래허가구역으로 재지정하는 안건을 심의할 예정이다. 서울시 관계자는 “토지거래허가구역은 지정기한 만료 전에 관계 부서와 자치구 등의 의견을 수렴하고 부동산 시장 상황을 검토해서 재지정 여부를 결정한다”며 “부동산 시장 전반적인 내용을 검토해서 판단하게 될 것”이라고 말했다. 오는 6월22일 지정기한이 만료되는 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)도 마찬가지다. 이 지역은 잠실 일대 마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진 영향으로 토지거래허가구역으로 묶였다. 업계에서는 윤 당선인과 오세훈 서울시장이 재건축 안전진단 기준을 완화하고 용적률과 층고제한을 푸는 등 규제 완화를 추진하는 과정에서 부동산 시장이 들썩이는 상황을 막기 위해 선제적으로 토지거래허가구역 지정 기한을 연장할 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 토지거래허가구역 재지정으로 투기 수요를 막아 가격을 안정시키겠다는 것이다.토지거래허가구역으로 지정되면 주택이나 상가 등을 거래할 때 실거주할 사람만 살 수 있다. 전세를 끼고 구입해 임대를 놓는 형태의 갭투자가 불가능하다. 잔금 납부일도 3개월 내로 제한된다. 또한 국토부는 부동산거래신고법 등을 개정해 토지거래허가구역내 허가 대상 면적을 주거지역은 종전 대지면적 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 등으로 강화했다. 허가제의 사각지대로 꼽힌 소형 연립·빌라·다세대·구분상가 등의 투자수요도 차단하겠다는 것이다.목동 신시가지 아파트 인근 공인중개소 관계자는 “목동 재건축 아파트는 규재완화 기대감이 있지만 실제로 매수 문의가 많지는 않다”면서 “토지거래허가구역이기 때문에 수요가 많지 않아 상대적으로 가격도 덜 올랐고 거래도 적은 게 사실”이라고 말했다. 여기에 국토부와 서울시는 지난해 6월 재건축·재개발 구역내 투자 수요 유입을 막기 위해 조합원 지위양도 금지 시점을 재건축은 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후부터, 재개발구역은 정비구역 지정 이후로 각각 앞당기는 방안에 합의하고 법 개정을 추진 중이다. 국민의힘 송석준 의원이 지난해 이같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의해 국회에 계류돼 있다.토지거래허가구역 지정에 이어 해당 법안까지 시행될 경우 거래가 더 위축될 가능성이 높다. 재건축 안전진단과 재개발 구역지정이 된 이후 해당 주택을 매수한 사람은 조합원 자격이 없어 집을 팔 수 없기 때문이다. 전문가들은 재산권 침해 요소가 있다면서도 간신히 잡힌 부동산 상승세가 규제 완화로 인해 재상승하는 것은 부담이기 때문에 재연장될 가능성이 높다고 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “한시적으로 집값을 눌러놓는 효과는 있겠지만 재산권 침해의 소지가 있다”면서도 “6월 지방선거를 앞둔 상황에서 규제를 풀어 부동산 가격이 다시 올라가면 부담이기 때문에 토지거래허가구역 지정은 연장될 가능성이 높다”고 말했다.

2022.03.17 I 오희나 기자

[재송] 21일 장 마감 후 주요 종목뉴스
[이데일리 김보영 기자] 다음은 21일 장 마감 후 주요 종목뉴스다.◇코스피△KB금융(105560)지주=올해 3분기 총 1조2979억원의 당기순이익을 거뒀다고 21일 공시.△SK바이오사이언스(302440)=오는 29일 오전 4시 기업설명회(IR)를 개최한다고 공시. 올해 3분기 실적발표와 함께 질의응답을 할 예정.△현대두산인프라코어(042670)=연결재무제표 기준 3분기 영업이익이 336억8600만원으로 전년 동기에 비해 47% 감소했다고 공시. 매출액은 이 기간 9718억6500만원으로 전년보다 5.9% 증가. 당기순이익은 전년 동기보다 44.1% 감소한 459억1600만원.△한국조선해양(009540)=권오갑·가삼현 각자 대표이사 체제에서 가삼현 대표이사 체제로 바뀌었다고 공시. 이는 권오갑 대표이사 사임에 따른 것.△한온시스템(018880)=언론에서 제기된 최대주주의 지분 매각 추진설에 대해 “당사가 최대주주인 한앤코오토홀딩스 유한회사에게 확인한 결과, 최대주주는 모간스탠리 및 에버코어를 자문사로 선정해 지분 매각을 포함한 다양한 전략적 방안을 검토 중에 있다”고 공시. 한온시스템은 “현재까지 이와 관련해 구체적으로 결정되거나 확정된 사실은 없다는 답변을 받았다”고 설명. 또 “추후 구체적 내용이 결정되는 시점 또는 3개월 이내에 재공시하도록 하겠다”고 덧붙임.△기아(000270)=오는 27일 오후 2시 기업설명회(IR)를 개최한다고 공시. 이 자리에선 올해 3분기 경영실적을 발표할 예정.△KT&G(033780)=11월 4일 오전 11시 기업설명회(IR)를 개최한다고 공시. 3분기 경영실적 등을 설명할 예정.△현대건설기계(267270)=이사회에서 11월 30일 임시주주총회를 소집하기로 결의했다고 공시. 부의 안건은 영업양도 승인의 건과 이사 선임의 건.◇코스닥△지트리비앤티(115450)=지트리홀딩스가 수원지방법원 성남지원에 오는 29일 임시주주총회 개최 금지를 요구하는 소송을 제기했다고 공시. 회사 측은 “법적 절차에 따라 대응할 예정”이라고 밝힘. △씨에스베어링(297090)=종속회사인 씨에스베어링 베트남법인에 67억 100만원 규모의 채무보증을 결정했다고 공시. 이는 자기자본의 13.02%에 해당.△연이비앤티(090740)=한국거래소 코스닥시장본부가 회사와 관련해 “상장폐지 가능성 등을 검토한 결과, 동사를 상장적격성 실질심사 대상으로 결정했다”고 공시. 거래소는 “해당 법인에 심사일정 및 절차를 통보하고, 해당 통보일로부터 20일(11월 18일, 영업일 기준) 이내에 기업심사위원회의 심의·의결을 거쳐 상장폐지 여부 또는 개선기간 부여 여부를 결정할 것”이라고 밝힘. △KCC건설(021320)=홍익이노빌드가 설립예정인 SPC에 320억원 규모의 채무보증을 결정했다고 공시. 이는 자기자본의 7.99%에 해당. 회사 측은 “본건은 당사가 시공사로 참여하는 아산 배방지구 상업4블럭 오피스텔 신축공사에 대해 당사가 책임준공(대출약정서상 인출일로부터 53개월)까지 책임준공을 이행하지 않는 경우 차주의 대주에 대한 피담보채무(대출원리금 등)를 중첩적으로 채무인수하는 조건부 채무보증”이라고 설명. △레고켐바이오(141080)=안텐진바이오와 ADC 공동연구 및 기술이전 옵션 계약을 체결했다고 공시.계약의 주요 내용은 안텐진이 보유한 항체들과 레고켐바이오의 고유 플랫폼 기술을 기반으로 공동으로 ADC 후보물질을 발굴하는 것. 또 안텐진은 계약 기간 내 레고켐에 서면으로 도출된 ADC후보물질에 대한 연구개발 및 상용화에 대한 독점권을 행사할 옵션이 있다는 내용도 포함. 계약기간은 계약 체결일로부터 16개월 또는 연구계획서 종료 시점 중 빠른 시기까지. △솔트룩스(304100)=한국거래소 코스닥시장본부가 회사 보통주에 대해 22일 무상증자 권리락을 실시한다고 공시. 주당 권리락 기준가는 1만5150원. △COWON(056000)=15억원 규모의 전환사채를 보유한 채권자 2인이 서울회생법원에 코원의 파산 신청을 제기했다고 공시. 회사 측은 “악의적인 파산신청으로 판단하여 법적인 절차에 따라 적극 대응할 예정”이라고 밝힘.△멜파스(096640)=주식회사 디에프에이프아이빗에쿼티 외 8명이 신주발행 금지 등 임시의 지위를 구하는 가처분 신청을 취하했다고 공시.△파라텍(033540)=휴림인프라투자조합이 180억원 규모의 제 3자 배정 유상증자에 참여해 최대주주로 올라섰다고 공시. 휴림인프라투자조합의 파라텍의 지분율은 17.74%. 기존 최대주주였던 베이스이에치디의 파라텍 지분율은 4.32%로 감소. 휴림인프라투자조합은 휴림로봇이 62.75%를, 스카이스타홀딩스가 37.25%를 출자해 지난 6월 신설.△디지캡(197140)=운영자금과 기타자금 마련을 위해 150억원 규모의 제 3자 배정 유상증자를 결정했다고 공시. 발행되는 신주는 209만3217주로, 기존 발행주식 총수의 24.3%에 해당. 신주의 상장 예정일은 오는 12월28일. 제 3자 배정 대상자는 더블유제이트레이딩으로, 12월 10일까지 납입을 마치면 최대주주로 올라섦.

2021.10.22 I 김보영 기자