수억 환급금 내건 목동·여의도·잠실…"재건축 돈 버는 시대 끝"

[이데일리 남궁민관 기자] “재건축 알아보시는 분들, 10~15년뒤 입주라구요? 추가 분담금이 없고 환급금 있다구요? 절대 믿지 마세요. 무조건 상상한 것보다 시간은 오래 걸리고 추가 분담금은 더 나옵니다.”

최근 국내 주요 포털사이트 부동산 커뮤니티에선 이같은 내용의 한 게시글이 화제가 됐다. 공사기간 지연 등 우여곡절 끝에 올해 말 입주를 예정한 송파구 잠실 미성·크로바 재건축 사업 ‘잠실르엘’ 조합원이라 밝인 그는 동 평형 이동으로 추가 분담금 3억원 가량을 냈다고 했다. 조합 추정 기존 전용면적 95㎡(구 평형 32평형)에서 전용 74㎡(30평형) 또는 84㎡(34평형) 이동시 1억~2억원 수준의 추가 분담금을 예상했던 만큼 최소 1억원 가량의 비용을 더 들이게 된 셈이다.

최근 서울 주요 정비사업 곳곳 환급금 지급이라는 ‘장밋빛 전망’을 내놓고 있지만 정비업계는 물론 각 조합원들이 고개를 갸우뚱 하는 이유도 이같은 배경에서다. 몇 년 사이 치솟은 공사비에 사업성 뛰어난 정비사업마저 공사비 증액 갈등을 빚고 있는 터, 전문가들은 “정비사업으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다”고 경고한다.

서울 여의도 시범아파트.(사진=연합뉴스)

‘분담금 최소’ 청사진 내놓는 단지들…현실은 ‘글쎄’

16일 정비업계에 따르면 연초 양천구 목동신시가지5·7단지가 재건축 사업 정비계획 공람을 통해 수억원대 환급금 전망을 내놓으며 수요자들의 이목을 집중시킨 가운데 영등포구 여의도 시범·한양아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 비슷한 추정치를 내놓은 정비사업에도 관심이 쏠린다.

지난 13일 재건축 사업 정비구역·계획 결정 고시한 여의도 시범아파트는 재건축 이후 조합원이 현재 거주 중인 아파트와 동일한 평형으로 이동시 추가 분담금 없이 오히려 2억~4억원에 이르는 환급금을 돌려받을 수 있을 것으로 봤다. 구체적으로 현재 시범아파트는 전용률 100%로 전용과 공급면적이 거의 동일하다는 점을 고려, 전용 79㎡(구 평형 기준 24평형) 거주 중인 조합원이 재건축 후 동일 평형인 전용 59㎡ 분양시 환급금은 3억 6759억원에 이른다. 36평형인 전용 118㎡에서 재건축 후 35평형인 전용 84㎡로 이동해도 2억 7823억원을 돌려받을 수 있다고 봤다.

지난해 말 서울시 신속통합기획 통합심의를 통과한 인근 여의도 한양아파트 역시 환급금을 기대하고 있다. 지난해 2월 진행한 정비계획 공람에 따르면 한양아파트는 A동 전용 105㎡(34평형)와 B·C동 109㎡(35평형) 거주 조합원이 향후 전용 84㎡(36·37평형) 분양시 최소 9132만원에서 최고 1억 4299만원까지 돌려받을 수 있을 것으로 추산했다.

강남권 재건축 ‘대어’로 꼽히는 잠실주공5단지의 경우 지난해 9월 정비계획 결정 고시 기준 기존 전용 82㎡(36평형)에서 거주 중인 조합원이 동일 평형으로 이동시 용지·타입별로 다소 상이하나 6억원 안팎 환급금을 받을 수 있을 것으로 예상했다. 이 조합원이 전용 107㎡(44평형)으로 이동해도 최소 1억 8708만원에서 최고 2억 7708만원까지 환급받는다는 계산이다

(그래픽=김정훈 기자)

강남 ‘대어’도 못 피한 高공사비…재건축 ‘돈 되는 시대’ 갔다

다만 고공행진을 멈추지 않고 있는 공사비가 문제다. 재건축 등 전국 정비사업에서 발생하는 공사비 분쟁을 조정코자 2019년 도입된 한국부동산원 공사비 검증 제도는 매년 접수 건수가 늘고 있다. 2019년 3건에서 2020년 13건, 2021년 22건, 2022년 32건으로 꾸준히 늘어난 접수건수는 2023년(30건) 소폭 줄었다가 지난해엔 36건으로 최다치를 기록했다.

당장 ‘단군 이래 최대’라 불렸던 둔촌주공 재건축 사업인 ‘올림픽파크포레온’은 당초 환급 예상과 달리 상당한 액수의 추가 분담금이 발생한 실정이다. 2019년 11월 관리처분계획 변경안 고시 당시 추정 분담금을 보면 34평 동일 평형 이동시 등촌주공3단지는 2억 5035만원, 4단지는 2억 2809만원의 환급이 예상됐었다. 다만 공사비 증액과 공사기간 지연 등이 빚어지면서 지난 2022년 조합 추산 조합원 가구당 평균 1억 2000만원대가 될 것으로 봤다.

연초부터 서울 주요 정비사업 곳곳 공사비 증액 갈등도 빈번하다. 신반포4지구 재건축 사업 ‘메이플자이’는 2018년 GS건설 시공계약 당시 공사비가 9353억원이었지만 이후 2023년 1월과 지난해 4월 두 차례 증액으로 공사비가 1조 1707억원까지 불어났다. GS건설은 여기에 더해 최근 추가 공사비 4859억원을 요구하면서 조합과 갈등, 오는 6월 입주 차질까지 우려되는 실정이다.

조합원들의 분담금 부담이 커지는 건 수순이다. 메이플자이는 2017년 11월 관리처분계획 공람이 이뤄진 당시 신반포한신11차 전용 84㎡(36평형)에 거주한 조합원이 동일 평형 이동시 9668만원을 돌려받을 것으로 추정했지만, 공사비가 세 차례에 걸쳐 크게 늘면서 조합원 가구당 억대 추가 분담금을 면치 못할 것으로 보인다.

잠실진주아파트 재건축 사업인 ‘잠실래미안아이파크’의 경우 2018년 시공계약금(7458억원) 대비 무려 6359억원 늘어난 1조 3818억원으로 공사비 증액이 이뤄지기도 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “인건비나 원자재비 등 공사비가 더 오르면 올랐지 내려갈 가능성은 적은 현실에서 정비사업을 투자 가치가 아닌 실거주 목적으로 바라보는 인식의 전환이 필요한 시점”이라며 “새 아파트, 넓은 평형으로 옮겨갈 때 비용이 들어가는 것을 상식으로 받아들여야 한다”고 진단했다.

(그래픽=이미나 기자)