[똑똑한부동산]재개발 투자, ‘이것’ 모르고 하면 바보

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[김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 정부가 공공재개발 등 정비사업 지원을 적극 추진하겠다고 밝히면서 재개발 투자에 대한 관심이 크다. 그러나 정작 재개발 투자를 위해 필요한 기본적인 상식도 모르고 덜컥 뛰어드는 경우가 많다. 투자자들이 혼동하기 쉬운 재개발 투자 상식을 정리했다.

보통 재개발에 투자하는 이유는 재개발 사업으로 지어질 새 아파트의 입주권을 취득하기 위해서다. 조합원은 일반분양가나 주변 시세보다 훨씬 저렴한 값에 새 아파트를 취득할 수 있기 때문에 그에 따른 시세 차익을 누릴 수가 있기 때문이다.

성북구 주택가 모습(사진=이데일리 DB)

이때 조합원이 새 아파트를 매수하게 되는 금액이 바로 ‘조합원 분양가’다. 그런데 주의할 점이 있다. 재개발 투자시 투자수익을 단순히 재개발 주택의 매매 대금과 새 아파트의 일반분양가 내지 주변 시세와 비교하여 판단하면 안 된다.

보통 재개발 구역 내의 주택은 ‘권리가액’과 ‘프리미엄’을 합한 값으로 거래된다. 권리가액은 재개발 주택의 객관적인 가치다. 일종의 건물·땅값이다. 재개발 주택에 대해 감정평가를 한 금액에 사업수익성을 나타내는 지표인 비례율을 곱해 정해진다. 재개발이 끝난 후 추가분담금도 권리가액을 기준으로 정해진다. 이 때문에 권리가액이 낮고, 조합원 분양가가 높을 수록 추가분담금은 많아 진다.

예를 들어 설명해보자. 만약에 A씨가 어느 재개발 구역의 빌라를 2억원에 샀다고 하자. 여기서 1억원은 권리가액이고 나머지 1억원은 프리미엄이다. 나중에 새 아파트의 분양금액이 3억원이라고 한다면 A씨는 얼마의 추가분담금을 내야할까. 바로 2억원이다. 분양금액에서 권리가액을 뺀 금액을 추가 분담금으로 내야하기 때문이다. 결국 A씨는 추가분담금을 포함해 총 4억원을 지불한 게 된다. 추후 해당 아파트 시세가 4억원이 넘어야지만 ‘남는 장사’를 하게 된 셈이다.

재개발 투자를 하면서 일반 부동산 투자와 마찬가지로 생각해서 투자수익을 잘못 판단하는 경우가 종종 있다. 따라서 재개발 투자를 고려하고 있다면, 적어도 권리가액과 프리미엄, 조합원 분양가와 주변 시세 정도는 확실하게 따져볼 필요가 있다.