강남·용산 집값 들썩케 한 토허제…분양·경매시장 여파는

[이데일리 남궁민관 기자] 서울시가 24일 자정부터 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 일대 총 2200개 아파트 단지 40여만 가구를 대상으로 토지거래허가제(토허제)를 적용하면서 ‘내 집 마련’을 준비하는 수요자들의 각별한 주의가 요구된다. 일반적인 매매 거래와 함께 분양 또는 경매로 마련한 주택(분양권 포함)을 매각하는 경우에도 관할 관청의 허가를 득해야만 해서다.

서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞에 정부 관계부처가 발표한 토지거래허가제도 지정 등 주택시장 안정화 방안이 붙어있다. (사진=연합뉴스)

토허제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등 거래시 관할 관청으로부터 사전허가를 받도록 한 제도다. 통상 토지거래허가구역(토허구역) 내 주거지역은 60㎡ 초과, 상업·고업지역은 150㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과시 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

신청시 신청서와 함께 토지이용계획서와 자금조달계획서를 함께 제출해야 하며, 특히 주택의 경우에는 매수인 본인이 2년 이상 실거주할 것이란 걸 증명해야만 허가를 받을 수 있다. 이와 관련 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “매수인이 인근에 주택을 소유하고 있다면 이를 처분하는 조건으로만 허가를 받을 수 있다”며 “이미 세입자가 있는 주택의 경우에는 거래 대상이 될 수 없다”고 덧붙여 설명했다.

토허구역 내 허가를 받지 않은 거래는 무효로 본다. 여기에 토허제를 어길시 벌칙 또는 이행강제금이 부과된다. △허가를 받지 않고 매매 계약을 체결하거나 부당하게 허가를 받은 경우 ‘2년 이하 징역’ 또는 ‘계약 체결 당시의 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금’이 △허가를 받아 취득하더라도 목적대로 이용하지 않은 경우 ‘3개월 이내 이행기간을 부여하고 이용의무기간 종료시까지 매년 취득가액의 10% 범위 내 이행강제금’이 부과된다.

토허구역 내 분양과 경매에 관심이 높아지는 모양새다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 11조에 △대가 없는 상속·증여 등 △허가대상면적 미만의 토지 △공익사업을 위한 협의취득·수용·사용 외에도 △민사집행법에 의한 경매 △건축물의 분양에 관한 법률에 의거 건축물을 분양하는 경우 등이 허가 대상에서 제외돼 있어서다. 이에 따라 토허구역이더라도 최초 분양 또는 경매시 토지이용계획서, 자금조달계획서를 제출할 필요가 없다.

다만 이들 경우에도 해당 주택을 다시 매매하는 경우엔 토허제를 적용 받는다. 국토교통부는 최근 설명자료를 통해 “분양 아파트라 하더라도 수분양자가 제3자에게 분양권을 전매하거나 해당 주택을 매매하는 경우에는 관할 관청인 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며 2년 간 실거주 의무도 이행해야 한다”고 설명했다. 이는 경매도 동일하다.

강남 3구와 용산구 모두 이번 토허제 적용과 별개로 민간 분양가상한제 지역, 조정대상지역으로 묶여 있다는 점도 유의할 점이다. 해당 지역에서 주택을 최초로 분양한 수분양자는 분양 가격 수준에 따라 주택법상 2년 이상 실거주 의무가 적용되서다. 경매 관련해서도 김 변호사는 “경매의 경우 허가 없이 취득은 물론 임대도 가능하지만, 조정대상지역에서 1가구 1주택, 2년 이상 실거주를 하지 않으면 향후 양도소득세를 내야 한다는 점을 염두해야 한다”고 설명했다.