유괴 사건 다수 발생…서울 집값, ‘안전 프리미엄’ 돈 된다[손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 최근 사회를 충격에 빠뜨린 아동 유괴 사건은 단순한 범죄를 넘어, 도시 안전에 대한 불신과 주거 선택 기준의 변화를 다시 한번 드러냈다.

(챗GPT)

범죄가 특정 지역에서 발생하면 그 지역은 불안하다는 낙인이 찍히고, 실수요자는 물론 투자자들까지 매수를 주저하게 된다. 부동산 시장에서 교통망, 학군, 개발 호재가 주요 변수로 꼽히지만, 실은 안전이 입지 가치의 근본이라는 점이 유괴 사건을 계기로 더욱 분명해졌다.

서울시 자치구별 5대 범죄 발생 현황을 살펴보면 안전과 자산가치가 어떤 관계를 맺는지 알 수 있다.

2024년 기준 범죄 발생 건수는 강남구가 6107건으로 가장 많았다. 이어 송파구 5174건, 관악구 4,485건, 영등포구 4167건, 강서구 4008건이 뒤를 이었다. 반대로 도봉구는 1741건, 금천구 2017건, 서대문구 2054건, 성동구 2117건, 성북구 2184건으로 낮았다. 단순히 수치만 보면 범죄가 많으면 가격이 하락해야 할 것 같지만, 강남·송파는 여전히 서울 최고가 아파트 밀집지다.

투자자 입장에서 이 현상은 중요한 메시지를 준다. 범죄 절대 건수보다 더 중요한 것은 체감 안전도와 안전 인프라라는 점이다.

강남권은 상권과 학군, 유동인구가 많아 사건이 잦지만, 단지 보안 시스템, CCTV, 경비 인력, 자치구 차원의 치안 강화가 잘 작동해 가격 방어력이 유지된다. 반대로 도봉·금천처럼 건수는 적더라도 노후 주거지와 어두운 골목길이 많은 지역은 실수요자의 체감 불안이 커서 집값 상승 탄력이 약하다.

중간권 자치구는 더 미묘하다. 마포구(3891건), 서초구(3788건), 강동구(3350건), 구로구(3378건) 등은 범죄 건수가 평균적이지만, 단지별 보안 수준에 따라 시세 흐름이 크게 갈린다. 신축 단지나 보안이 잘 갖춰진 곳은 안전 프리미엄이 반영돼 강세를 보이고, 노후 단지는 같은 지역 안에서도 약세를 보인다. 투자자는 자치구 평균보다 단지 단위 안전 인프라를 살펴야 한다.

5대범죄발생현황 (그래픽=도시와경제)

관악구(4485건), 영등포구(4167건)는 범죄 건수가 높은 편이지만 재개발·재건축과 교통망 확충으로 가격 상승세가 이어지고 있다. 그러나 안전 불안감은 여전히 잠재 리스크다. 안전 이미지 개선이 수반되지 않으면 실수요자들은 가격 협상에서 보수적일 수밖에 없다. 이들 지역은 단순한 시세 차익보다 개발 + 치안 개선의 동시 효과가 확인될 때 투자 매력이 극대화된다.

또 하나 주목할 점은 범죄가 시장 심리에 미치는 단기적 충격이다. 성북구(2,184건), 강북구(2,289건)처럼 중저가 아파트 밀집 지역은 사건이 발생하면 거래량이 급감한다. 이른바 심리적 안전 비용이 작동하는 것이다. 반대로 강남·서초·송파는 사건이 발생해도 관리 체계에 대한 신뢰 덕분에 거래가 빠르게 회복된다. 투자자는 이런 차이를 활용해 단기 위축기에 저가 매수 기회를 노릴 수 있다.

정책적 변화 역시 간과할 수 없다. 최근 정부와 지자체는 범죄 예방 환경 설계(CPTED), CCTV 확충, 어린이 보호구역 개선에 힘을 쏟고 있다. 이는 단순히 치안 강화가 아니라 지역 자산가치 재평가가 될 수 있다. 과거 안전 이미지가 취약했던 자치구라도 인프라가 개선되면 실수요자 선호가 높아지고, 이는 곧 가격 상승으로 이어진다.

따라서 투자자는 정비사업이나 도시재생 구역 가운데 안전 인프라 강화가 병행되는 곳을 주목해야 한다.

결국 최근 유괴 사건은 부동산 투자자에게도 메시지를 남긴다. 안전은 단순한 생활 조건이 아니라 주거 선호와 자산 가치를 결정짓는 경제적 변수다. 강남처럼 범죄 건수가 많아도 치안 신뢰가 확보되면 가격은 유지되지만, 도봉·금천처럼 건수는 적어도 체감 불안이 크면 상승세가 제한된다. 교통, 학군, 개발 계획에만 의존하는 투자는 이제 불완전하다. 성공적인 투자의 기준은 얼마나 ‘안전한 입지’인가라는 질문에 답하는 데서 출발한다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)