임대만 60% '이 단지', 분양전환 한다는데…집값 오를까

[이데일리 박경훈 기자] 은평뉴타운마고정11단지는 우수한 자연환경과 3호선 구파발 역세권임에도 불구하고, 임대비율이 전체 469가구 중 60.8%(285가구)나 차지해 그간 집값 상승의 한계를 보였다. 하지만 서울시 정책에 따라 장기적으로는 상당수 임대가구가 분양으로 전환하며 가치가 올라갈 전망이다.

(그래픽=김일환 기자)

12일 서울시에 따르면 ‘20년 장기전세주택1’이 끝나는 주택들을 빠르면 10년 후 분양전환이 가능한 ‘미리 내 집’(장기전세주택2) 형태로 제공한다. 만약 이들 기존 장기전세주택이 분양주택으로 하나 둘 전환하면 그간 높은 임대 비율로 선호도가 낮아 눌러왔던 ‘소셜믹스’ 단지 전체의 집값 상승을 이끌 수 있다는 전망이 나온다. 다만 실제 분양 전환까지는 상당히 오랜 시간이 걸려 단순 투자용으로는 조심해야 한다는 목소리다.

’27년부터 연평균 400가구↑

당장 장기전세주택이 만료돼 첫 미리 내 집이 나오는 시기는 2027년이다. 발산지구 ‘마곡수명산파크’, 장지지구 ‘송파파인타운’ 등이 물량으로 나올 예정이다. 이들 물량을 미리 내 집으로 받은 뒤 10년 거주 동안 3자녀 이상을 출산하면 우선매수청구권을 부여한다. 2자녀를 출산하면 20년 뒤 분양 전환이 가능하다.

2028년에는 장기전세주택에서도 물량이 많은 ‘은평 뉴타운’이 순차적으로 나올 예정이다. 은평 뉴타운은 1만 7207가구 중 무려 40.1%(6914가구)가 장기전세 등 임대주택으로 구성된 단지다.

이어 2029년에는 강일지구 ‘강일리버파크’, 2030년은 상암지구 ‘상암월드컵파크’를 비롯해 세곡지구 ‘세곡리엔파크’(2031년), 우면지구 ‘서초네이처힐’(2033년), 내곡지구 ‘서초포레스타’(2035년) 등 알짜 지역들이 줄줄이 남아 있다. 다만 이들 장기전세 거주자들의 입주(퇴거)연도가 제각기 달라 미리 내 집으로 나오는 가구는 정확지 않다. 서울시는 향후 5년(2027~2031년)간 연평균 400가구 이상 수준으로 예측하고 있다.

소셜믹스로 집값이 약세를 보이는 대표적인 단지로는 강일지구가 있다. 5호선 강일 역세권에 초등학교와 인접한 서울 강동구 강일리버파크10단지는 총 694가구 중 임대만 67.7%(470가구)이다. 이중 장기전세는 377가구를 이루고 있다. 이곳의 전용 84㎡는 지난해 11월에 9억원에 거래됐다.

반면, 바로 길 건너 있는 미사강변센텀팰리스는 행정구역이 서울이 아닌 경기도 하남임에도 전용 84㎡가 9억 4500만~5500만원에 거래됐다. 이밖에 상당 수 강일지구(서울) 아파트가 길 건너 미사지구(하남) 아파트와 비교해 집값에 있어 우위를 차지하고 있지 못하고 있다.

분양 전환 시기에 재건축할 수도

다만 이들 아파트의 분양 전환까지는 장기간이 걸려 임대와 섞여 있는 분양주택을 단순 투자용으로 미리 접근하는 것은 경계해야 한다는 목소리다. 2009년 입주한 강일리버파크10단지 기준 첫 장기전세주택 거주자가 20년을 가득 채워 나가면 2029년이다. 이후 미리 내 집을 통해 10년 뒤 분양(3자녀)을 전환한다 해도 2039년이다. 여기에 정말 많아야 2자녀까지 낳는 현 세태 상, 2049년 이후가 돼야 실질적인 분양전환을 노릴 수 있다. 다만 이 시기면 준공 후 40년이 돼가기 때문에 노후화로 인해 재건축 이야기가 나오는 시점이 될 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “통상 임대주택이 많이 섞여 있는 단지들은 일반 분양주택에 비해 집값이 상대적으로 눌려 있는 경향을 보인다. 향후 이들 주택이 분양으로 바뀌면 소득·소비 수준이 오르며 집값에도 긍정적인 영향을 준다”면서도 “기존 장기전세주택에서 미리 내 집을 통해 분양전환 시기까지는 매우 장기간이기 때문에 투자용으로는 신중해야 한다”고 말했다.