용적이양제 시행 전 법적 근거·감정평가 기준 마련해야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 올해 하반기부터 시행할 예정인 ‘용적이양제’가 도시 개발과 재산권 보호에 미칠 영향에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 제도는 문화재 보호구역이나 고도 제한 지역 등에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전할 수 있도록 허용하는 방안이다. 이를 통해 개발이 어려운 지역의 재산권 침해를 완화하고, 개발이 필요한 지역에서는 보다 효율적인 공간 활용이 가능해질 전망이다.

지난해 말 서울 시내 빌라 밀집 지역 모습. 뒤로 아파트 단지가 보인다. (사진=연합뉴스)

용적률은 대지 면적 대비 건물의 연면적 비율을 의미하며, 국토계획법에 따라 용도별로 상한이 정해져 있다. 그러나 서울의 경우, 문화재 보존과 고도 제한 등의 규제로 인해 제 용적률을 온전히 사용하지 못하는 지역이 많다. 대표적으로 풍납토성 인근, 경복궁 주변, 김포공항 인근 등이 이에 해당하며, 이들 지역에서 제한을 받는 연면적은 약 152만㎡에 달한다.

용적이양제는 이러한 중복 규제 지역의 개발 가능 용적률을 인근 지역으로 이전할 수 있도록 허용하는 제도다. 예를 들어, 고도 제한이 있는 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 일반상업지역 등 개발이 가능한 지역으로 이전하여 보다 높은 용적률을 적용할 수 있도록 하는 것이다. 이를 통해 기존의 재산권 제한 문제를 해결하고, 개발을 촉진할 수 있다.

서울시는 하반기부터 본격적으로 용적이양제를 도입할 예정이며, 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업을 대상으로 시범 운영을 진행한다. 향후 풍납토성, 북촌, 경복궁 등 문화재 보호 지역과 김포공항 주변이 용적률을 양도할 수 있는 지역이 될 전망이다. 다만, 강남과 종로처럼 원거리 간 용적률 거래는 당분간 제한된다.

그러나 이 제도를 도입하는 과정에서 법적인 쟁점들이 발생할 가능성이 크다. 첫째, 용적이양의 법적 근거 마련이 필수적이다. 현행 국토계획법 및 도시계획 조례에 용적이양에 대한 명확한 규정이 부족하며, 이로 인해 조례 개정 및 추가 법률 제정이 필요할 수 있다. 둘째, 용적률 거래가 민간 시장에서 자유롭게 이루어질 경우, 투자 수단으로 활용될 가능성이 있다. 따라서 거래 가격의 적정성 및 공정성을 보장하기 위한 감정평가 기준과 법적 규제가 마련되어야 한다.

셋째, 해당 제도가 기존의 재산권 및 공공성 확보와 충돌할 여지가 있다. 용적률을 양도하는 지역 주민들은 자신들이 충분히 개발하지 못하는 대신 경제적 보상을 받게 되지만, 이를 통해 얻어진 용적률로 개발이 진행되는 지역에서는 밀집도가 증가하며 기반시설 부담이 가중될 수 있다. 따라서 공공 인프라 확충과의 균형을 유지하는 법적 장치가 필요하다.

그러나 이러한 법적 쟁점들이 반드시 부정적인 요소로 작용하는 것은 아니다. 용적이양제가 적절한 규제와 조율을 통해 운영된다면, 기존 도시계획의 유연성을 높이고, 지속가능한 도시 개발을 위한 혁신적인 정책 수단으로 자리 잡을 수 있다. 또한, 공공 기여를 조건으로 한 용적률 이전이 이루어지면 도시 환경 개선과 공공시설 확충에도 기여할 수 있다.

김예림 변호사.

용적이양제는 해외에서는 이미 정착된 제도다. 대표적인 사례로 뉴욕의 원 밴더빌트가 있다. 이 빌딩은 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 양도받아 93층 규모의 초고층 건물로 개발됐다. 도쿄에서도 신마루노우치빌딩과 그랑도쿄(43층) 등 6개 빌딩이 도쿄역의 용적률을 사들여 고층 개발이 이루어졌다. 이러한 사례를 바탕으로 서울에서도 랜드마크 건물이 늘어날 것으로 기대된다.

서울에서는 이미 결합개발이 일부 지역에서 적용되고 있다. 예를 들어, 이문3구역은 전국 최초의 결합개발지로, 개발이 어려운 구릉지와 역세권을 묶어 사업을 추진하는 방식이다. 이 과정에서 역세권 지역에는 용적률 인센티브가 부여된다. 용적이양제 역시 유사한 취지를 가지지만, 특정 지역 간 용적률 이전이 가능하다는 점에서 차이가 있다.

그러나 결합개발과 마찬가지로, 용적이양제에서도 공공성 확보가 핵심 이슈가 된다. 공공 기여를 전제로 용적률을 추가 제공하는 방식이므로, 특정 기업이나 개인이 이를 독점적으로 활용하는 것이 아닌지에 대한 철저한 법적 감시가 필요하다. 공공의 이익과 개발 이익 간 균형을 맞추기 위해 관련 법률 개정이 요구될 것이다.

서울시는 올해 하반기부터 용적이양제를 본격적으로 시행할 예정이며, 시범 사업을 통해 효과를 검증한 후 서울 전역으로 확대하는 방안을 검토할 계획이다. 이 제도가 성공적으로 정착될 경우, 재산권 보호와 도시 개발 간 균형을 맞출 수 있을 것으로 기대된다. 또한, 공공기여를 통한 도시 인프라 확충 효과도 기대할 수 있다.

다만, 법적 검토가 충분하지 않을 경우 용적률 거래 과정에서 투자나 부작용이 발생할 가능성이 있다. 따라서 서울시는 관련 법률 및 조례 개정을 병행하며, 단계적인 도입을 통해 문제점을 보완해 나가는 것이 필요할 것이다. 용적이양제가 안정적으로 정착되면, 도심 내 효율적인 토지 이용과 조화로운 도시 환경 조성이 가능할 것으로 전망된다. 이를 통해 지속 가능한 도시 개발을 촉진하고, 지역 간 균형 발전을 이끌어 나가는 중요한 정책 도구가 될 것으로 기대된다.