원인무효 소유권등기 말소소송과 실무사례[김용일의 부동산톡]

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 내 부동산에 대해 누군가가 내 동의 업이 매매계약서, 증여계약서 등 서류를 위조하여 등기를 이전해 갔다면 이는 원인무효의 등기가 된다. 이때 원래 등기명의자는 불법으로 등기를 이전받은 자와 그로부터 다시 등기를 이전받은 제3자 등을 상대로 원인무효에 기한 말소등기청구소송을 하여 등기를 회복할 수 있는데, 이번 시간에는 판례들을 중심으로 원인무효소송의 실무사례들을 정리해 보겠다.

원인무효 소유권 등기 말소소송의 요건과 실무상 주의점

원인무효 소유권 등기 말소소송은 진정한 소유자가 자신의 권리를 회복하기 위한 중요한 법적 수단이다. 이 소송을 제기하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 입증해야 한다.

①원고가 해당 부동산의 진정한 소유자라는 사실을 증명해야 한다. ②피고에게 소유권이전등기가 경료된 사실을 증명해야 한다. ③피고에게 경료된 등기가 원인무효임을 입증해야 한다. 예를 들어, 등기부상 매매나 증여로 기재되어 있지만 실제로는 그런 법률행위가 없었거나, 서류가 위조되었거나, 대리권이 없는 자가 거래한 경우 등이 이에 해당한다.

한편, 소송실무상 주의할 점이 있다. 제3자에 의해 소유권이전등기가 마쳐진 경우라도 등기의 적법 추정력이 적용된다. 즉, 현 등기명의인인 제3자의 등기가 적법히 이루어진 것으로 추정되므로, 그 등기가 원인무효임을 주장하는 전 소유자가 위 등기의 무효사실에 대한 입증책임을 진다.

또한, 소송을 제기하기 전에 부동산처분금지가처분신청을 통해 가처분등기를 해두는 것이 매우 중요하다. 이렇게 하면 처분금지효가 발생하여, 그 후 명의자가 제3자에게 부동산을 양도하거나 담보권을 설정하는 등의 처분행위를 하더라도 이를 무효화할 수 있다. 이는 소송 중에 부동산이 다른 사람에게 전전 양도되는 것을 방지하는 효과적인 방법이다.

원인무효소송과 관련된 구체적 실무사례

1. 인감도장 무단 도용 관련

피고 A가 원고를 기망하여 원고에게서 인감도장, 인감증명서 등을 교부받고, 아무런 법률상 원인 없이 부동산의 소유권을 피고 B와 피고 C 앞으로 이전한 사안에서, 법원은 “원고가 이 사건 부동산을 다른 사람에게 매도할 의사가 없었음에도 피고 A가 무단으로 이를 피고 B에게 매도하여 소유권이전등기를 마쳤고, 이 등기가 다시 피고 C 앞으로 이전되었는바, 피고 B와 C 명의의 등기는 모두 원인무효에 해당하여 말소되어야 한다“고 판시하였다(서울중앙지방법원 2019가단50874253 판결).

2. 부동산 매매 관련

피고가 원고에게 ”부동산 매매계약을 체결하면 중도금과 잔금을 지급하겠다“고 기망하여 원고로부터 인감증명서, 등기권리증 등을 교부받은 후, 이를 이용하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 한 사안에서, 법원은 ”피고가 원고를 기망하여 인감증명서, 등기권리증 등을 교부받은 사실이 인정되고, 피고가 사기로 취득한 서류를 이용하여 소유권이전등기를 마친 것이므로, 이는 원인무효의 등기에 해당한다”고 하였다(서울고등법원 2016나2044327 판결).

3. 상속재산분할협의서 관련

피고가 공동상속인들 명의로 “이 사건 부동산들을 모두 피고의 단독 소유로 한다”는 내용의 상속재산분할협의서를 임의로 작성하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 실제로는 일부 부동산만 피고 단독 명의로 하고 나머지는 공동명의로 하기로 협의했던 사안에서, 법원은, 일부 부동산은 피고 단독 소유로 하기로 한 것은 맞지만, 나머지 부동산은 공동상속인 6명이 각 1/6 지분씩 소유하기로 협의했는데 피고가 단독 명의로 등기한 것이므로, 피고의 1/6 지분을 제외한 나머지 5/6 지분에 관한 등기는 원인무효라고 판단하여 말소판결을 하였다(청주지방법원 2014가단1579515 판결).

4. 의사무능력 관련

망인이 심부 뇌내출혈, 대뇌경색증 등으로 인하여 의사결정능력이 미약한 상태에서 피고가 이를 이용하여 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다고 주장한 사안에서, 법원은 ”망인은 이 사건 각 매매계약 체결 무렵 법률상의 의사능력이 없던 상태였거나, 적어도 이 사건 각 매매계약 체결과 관련하여 계약의 의미나 결과를 합리적으로 판단할 수 있는 의사결정능력이 미약한 의사무능력 상태였다“고 인정하여 매매계약이 무효라고 판단했다. 또한 망인이 대리권을 수여한 사실도 없어 무권대리에 의한 계약으로도 무효라고 보아 원고의 청구를 인용했다(광주지방법원 순천지원 2017가단777084 판결).

5. 종중땅 매매 관련

종중땅 매매계약을 하면서 실제로는 총회결의를 받지 않았음에도 불구하고 총회 회의록을 허위로 작성하여 첨부한 사안에서, 법원은 “종중재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 관리 및 처분에 관하여 종중규약에서 정한바에 따르거나 종중총회의 결의에 의해야 하는 것인데, 이 사건 종중재산 처분에 그러한 절차를 거치지 않았으므로 무효이다. 따라서, 종중땅 소유권이전등기는 원인무효로써 말소되어야 한다.”고 하였다(서울고등법원 2015나2031184 판결). 참고로 위 사례는 총회결의 자체가 없던 경우인데, 총회결의를 일단 하기는 하였으나 후에 총회결의무효 판결이 나온 경우에도 종중땅 매매가 무효가 되고 등기말소가 가능하다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사