"재초환 폐지·완화로 정비사업 속도 내야"

[이데일리 박지애 기자] 주택 공급 확대를 위해선 수요가 많은 서울과 수도권을 중심으로 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등 규제를 완화해 정비사업 속도를 내는 것이 중요하다고 전문가들은 답했다.

◇수요 많은 수도권 집중…정비사업 규제 완화해야

이데일리가 건설업계·학계·공무원 출신 등 각 분야의 전문가 20명을 대상으로 재건축-재개발이 활성화되기 위해 우선적으로 필요한 정책은 무엇이냐고 묻는 질문(중복응답)에 ‘재초환 폐지나 완화’와 ‘용적률 및 건폐율 완화’ 가 각각 22.5%의 응답률을 보였다.

재초환은 조합원들의 분담금을 높여 재건축 사업의 최대 걸림돌로 지적되며 제도를 폐지해달라는 국민동의 청원이 5만 명을 넘긴 상황이다. 익명을 요구한 응답자는 “윤석열 정부에서 재초환을 많이 완화했지만 여전히 부담이 커서 반쪽짜리 개편에 불과했다. 기존 조합들도 재초환으로 인해 사업 진행이 느린 것도 있지만 조합 설립 전인 추진위 단계에서부터 재초환으로 인해 정비사업을 반대하는 곳들도 많은 상황이다”고 전했다.

또한 용적률과 건폐율이 완화되면 같은 공간에 공급되는 주택 수가 늘어나 역시 재초환 폐지와 같은 맥락으로 결과적으로 조합원들이 낼 분담금이 줄어드는 효과가 있다.

다음으로는 조합과 시공사 간 공사비 갈등을 중재할 실효성 높은 기구가 필요하다는 응답이 20%였다. 이 외에도 정비사업 촉진을 위해 △인허가 간소화(12.5%) △공공 정비사업 강화(10%) △기부채납 완화(5%) △안전진단 간소화(2.5%) △공사비 안정화 대책(2.5%) △정비사업 소형화(2.5%) 등이 필요하다고 답했다.

주택 공급 확대를 수도권과 지방에 고르게 분산해야 할지, 수요가 많은 수도권 위주로 필요한지 묻는 질문에는 20명 중 14명이 수도권 위주의 공급 정책이 필요하다고 답했다. 5명은 수도권과 지방 골고루 주택 공급이 이뤄져야 한다고 봤으며 1명은 지방에 주택 공급을 하려면 선결 조건으로 산업 재편을 통해 지방 수요를 만들어주고 주택을 공급해야 한다고 지적했다.

실제 정부가 지난해 8월 주택 공급 확대 정책을 발표했음에도 올해 들어 수도권과 서울을 중심으로 주택 공급량은 가파른 속도로 줄고 있다.

국토교통부가 발표한 올해 1분기(1~3월) 전국에 분양된 주택은 2만 1471가구로 전년 동기 대비 49.7% 감소했다. 특히 수요가 많은 수도권 분양은 5972가구로 71.2%나 급감했고, 서울은 76.9% 감소했다.

◇그린벨트 풀기보단 기존 정비사업에 집중

주택 공급 확대를 위해 전문가들은 그린벨트 해제 등 새로운 토지를 발굴해 주택을 짓는 것보다 기존 도심의 정비사업을 촉진하는 것이 효과적이라고 했다. 20명 중 12명은 주택공급 확대를 위해 ‘그린벨트 해제가 필요하지 않다’고 답했으며 8명은 ‘그린벨트 해제가 필요하다’고 답했다.

그린벨트 해제가 필요하지 않은 이유로는 대부분 주택 공급에 시간이 오래 걸려 효과가 덜하며, 그린벨트 해제로 인해 난개발, 환경 악화 등 부작용이 우려된다는 의견이 나왔다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터장은 “그린벨트로 새로운 토지를 마련하는 것부터 시작하기보단 수도권 등 도심 내 재정비 사업을 포함한 기존 공급 계획을 조속히 시행하는 것이 급선무”라며 “또 그린벨트 해제는 하더라도 아파트를 지어서 일부 주민에게만 개방되는 형태가 아닌 공원, 도서관 유치 등 도시 퀄리티를 높이고 공공이 이익을 누릴 수 있는 형태로 가야한다”고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “그린벨트 해제 후보 지역들을 보면 대부분이 산이라서 우리가 생각하는 대규모 공급이 나올만한 땅이 많지 않다”며 “그보다는 정비사업 촉진과 현재 추진 중인 광역교통망 구축에 힘을 실어야지 신규 택지부터 남발하면 교통지옥이 열릴 수 있다”고 우려했다.

반면 그린벨트 해제가 필요하다고 보는 8명의 경우 대부분 ‘수요가 많은 수도권에 추가로 주택을 공급하기 위해 피할 수 없는 선택’이라는 이유를 꼽았다.