국내 1호 ‘프로젝트 리츠’ 탄생…부동산 개발·운영 직접 주도

[이데일리 김은경 기자] 부동산 투자에 더해 개발과 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠(REITs)’의 첫 사례가 나왔다. 정부가 관련 규제를 완화하면서 리츠의 사업 범위가 본격적으로 확대되는 계기가 될 것으로 전망된다.

21일 정부와 업계에 따르면 국토교통부는 최근 ‘동탄 헬스케어 리츠’와 ‘천안역세권혁신지구 재생사업리츠’ 등 2개 리츠를 1호 프로젝트 리츠로 승인했다. 이들 리츠는 부동산 개발 이후 일부 시설을 매각하는 데 그치지 않고 임대 운영까지 이어가는 구조다.

화성 동탄2지구 토지이용계획도 및 동탄 실버타운 사업지 위치.(자료=LH)

리츠(부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대·운영 수익을 배당하는 간접투자 구조를 갖고 있다. 리츠가 부동산 개발사업을 할 경우 사업비에서 자기자본이 차지하는 비율이 높아져 사업 안정성이 높아지는 장점이 있다. 시행사의 자기자본 비율은 통상 사업비의 5% 정도인 반면 리츠는 사업비의 9% 이상을 확보해야 해서다.

또한 리츠는 자기자본의 2배까지 차입할 수 있고 주주총회 특별 결의를 거치면 10배까지 차입할 수 있다. 자기자본 비율이 9%일 경우 이 금액의 10배인 90%를 대출받아서 사업비 충당이 가능해진다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발사업 시작부터 자금 조달·개발·운영·매각에 이르기까지 전 과정을 리츠가 직접 주도하는 새로운 형태의 부동산 투자 상품·제도다.

이전에 부동산 개발에서 활용됐던 특수목적법인(SPC) 프로젝트금융투자회사(PFV)는 준공 후에도 부동산을 운영할 수 없는 반면 프로젝트 리츠는 준공 후에도 영업인가를 받아서 운영까지 할 수 있다. 그만큼 장기 임대료를 안정화하고 부동산 시세가 올랐을 때 매각할 수 있어서 매각 차익을 더 크게 얻을 수 있다는 장점이 있다.

정부는 부동산투자회사법과 시행령을 개정해 리츠가 개발 완료 이후에도 운영까지 수행할 수 있도록 하고 프로젝트 리츠에 대해 규제 완화와 각종 인센티브를 부여하는 제도적 기반을 마련했다. 지난 5월 27일 개정된 ‘부동산투자회사법’을 통해 올해부터 도입됐으며 법 개정과 더불어 시행령·행정규칙 개정 등을 통해 지난달 28일부터 시행됐다.

이번에 승인된 2개 리츠는 당초 PFV 방식으로 추진되던 사업으로 정부의 프로젝트 리츠 제도 도입 이후 전환을 신청한 사례다.

동탄 헬스케어 리츠는 경기 화성시 목동 일대에 오피스텔 1150가구와 노인복지주택 2898가구, 한방병원 등을 조성하는 대규모 개발사업이다. 국내 최대 디벨로퍼인 MDM이 설립한 리츠로 한국토지주택공사(LH)로부터 매입한 약 18만8000㎡ 부지에 지하 8층~지상 49층 규모로 들어선다.

총 사업비는 약 2조2000억원으로 내년 9월 착공해 2030년 준공을 목표로 한다. 준공 이후 오피스텔은 분양하고 노인복지주택과 한방병원은 리츠가 임대 운영할 예정이다.

천안역세권혁신지구 재생사업리츠는 충남 천안시 서북구 와촌동에 공동주택 254호와 지식산업센터, 환승주차장을 조성하는 사업이다. 천안시와 코레일, 주택도시기금이 출자했으며 개발 완료 후 공동주택은 리츠가 임대 운영하고 나머지 시설은 매각하는 방식이다. 총 사업비는 약 2568억원으로 현재 공사가 진행 중이며 2028년 준공 예정이다.

지난달 프로젝트 리츠 제도가 본격 시행된 이후 국토부에는 기숙사와 오피스 등 개발·운영을 포함한 프로젝트 리츠 설립 신청이 10건 이상 접수된 것으로 전해졌다.

아울러 프로젝트 리츠에 토지나 건물 등 현물을 출자할 경우 양도소득세와 법인세 과세를 이연하는 내용을 담은 조세특례제한법 개정안도 내년 1월 1일부터 시행된다. 이에 따라 세금 부담으로 개발이 어려웠던 토지가 주택 공급 용지로 활용되고 자기자본 비율 상승을 통해 프로젝트파이낸싱(PF) 안정성도 높아질 것으로 예상된다.