[김학렬의 All that 부동산 57회] 정부의 부동산 정책을 활용하라!

정부의 부동산 정책의 변화를 알아야 한다. 정부 정책을 알아야 하는 궁극적인 이유는, 정책은 우리 삶에 도움이 될 수 있는 여지가 매우 많기 때문이다. 어떻게든 조금이라도 도움이 될 수 있도록 알차게 활용하자는 것이다. 그렇게 하기 위해 정부에 대한 인사이트를 갖아야 한다. 자신 만의 인사이트가 생기면 그에 맞춰 움직일 수 있는 다양한 전략을 세울 수 있게 된다.

정책은 부동산 경기 흐름의 선행하는 패턴을 보여 왔다. 부동산 완화 정책이 지속되면 부동산 거래는 활성화되고, 부동산 규제 정책이 꾸준히 지속되면 부동산 거래는 비활성화된다. 따라서 그 정책이 처음 발표되고 추진되는 시기는 그 반대의 문제가 발생했을 확률이 높다.

결국 완화 vs. 규제 정책, 그리고 주택 소유자 vs. 미소유자 등 이 4가지 경우의 수를 조합해 보면 부동산의 활용 포인트를 잡을 수 있다.

먼저 주택 소유자 또는 주택 구매 의향자의 경우다. 규제 정국에서는 부동산 시세는 상승하고 있을 것이다. 상승하는 시세를 무작정 따라 구입하려다 보면 소위 말하는 상투를 잡을 확률이 높다.

그러므로 주택을 구입하기에는 바람직한 시기가 아니다. 하지만, 분명 시세 상승 국면이므로 주택을 매도하려는 사람들에게는 절호의 기회가 된다.

두 번째, 완화 정국에서는 매도자보다 매수자가 시장의 주도권을 가지고 있을 확률이 높다. 따라서 실거주층이라면 급매로 구입하거나 매도자와 금액 할인의 협상을 주도할 여지가 크다. 구매를 적극적으로 활용하기에 좋은 기회라는 의미이다.

세 번째, 주택 미소유자층인 임대 계층의 경우 부동산 급등 시기에는 매매가는 급등을 하지만 전세가가 오히려 안정될 확률이 높다. 양질의 주택을 저렴한 임대 가격으로 선택할 수 있는 기회가 더 많을 것이다.

네 번째, 부동산 시세 하락 시기에는 역전세 현상이 생길 수 있으므로 집주인의 경제적 능력에 대한 관심을 가져야 한다. 특히 깡통주택 수준의 대출이 많은 주택은 더 조심해야 한다.

임대 세대들은 대규모 택지개발지역을 노릴 필요가 있다. 택지개발지구 내 주택이 한꺼번에 많이 공급될 경우는 초기 임대 시세가 낮을 확률이 높다. 따라서, 임대 계층은 초기 택지개발 주택을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 저렴한 가격에 새 집에서 살 수 있을 기회가 많다.

이렇게 부동산 시장 판세와 특정 지역의 수요와 공급에 대해 관심을 가지고 있으면 여러모로 부동산 활용할 수 있는 여지가 많아서 좋다.

만약 임대 계층 중 주택 구매를 할 의향이 있는 층들은 자기가 살았던 지역의 주택 시세에 대해서 꼭 파악을 해 두고 있어야 한다. 시세의 추이를 알고 있으면 가격이 싼지 비싼지에 대한 감이 생긴다. 그 감은 어떤 전문가보다도 정확한 판단 기준이 된다. 그 감을 믿고 구매해도 된다.

실거주라면 시기가 중요하지 않다. 어떤 시기라도 구매해도 좋다. 만약 투자자라면 위에서 설명한 규제와 완화 시기를 구별하여 활용해야 한다. 규제 판세가 장기간 지속되었다면 시세는 하락할 확률이 높다. 장기적인 완화 정책이 지속되고 있다면 입지가 좋은 지역은 가격이 상승할 확률이 높다. 시장의 예측을 통해 주택을 구입하거나 매도를 하면 된다.

사실 투자자들은 어떤 시기든 걱정할 것은 없다. 현재 투자를 통한 수익 조건이 은행 금리보다 높다면, 그래서, 여러 가지 공제금(세금, 부대 비용)을 제외하고도 적금, 예금보다 높은 수익률을 올릴 수 있다면 언제든지 구입을 해도 된다. 그건 일반 실거주 세대와는 다른 투자자만의 방법이다. 그래서, 부동산 투자를 하려면 공부를 많이 해야 한다. 지역과 금리에 대한 지식도 많이 쌓아야 한다.

모르는 건 미덕이 아니다. 특히 현대사회에서는 알면 알수록 생활에 도움이 된다. 심지어 정보는 돈이 될 수도 있다. 부동산 관련 모든 정보는 정책을 통해 얻을 수 있다. 그래서, 정부의 정책에 주목하자고 했던 것이다. 꾸준히 정책을 접함으로써 인사이트를 높이고, 이를 통해 내 생활에 긍정적인 방향으로 활용하도록 하자.

부동산 정책은 비판의 대상이 될 수 있다. 하지만, 비판만 하는 건 아무 짝에도 쓸모없는 비경제적인 행위이다. 정책은 활용의 대상이어야 한다. 내 생활에도 경제적인 양의 효과가 있어야 한다.

정부의 정책은 공짜 정보다. 하지만, 그 안에 담긴 가치는 매우 크다.