[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 타이밍, 나에게 있다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부자가 아니던 사람이 부동산에 투자해 성공하면 우리는 ‘그 사람이 운이 좋을 뿐이야’라고 여기고 말지는 않은가. 혹은 ‘그 사람이 성공한 것은 그 부동산이기 때문이야’라고 생각하며 정보만을 따라 투자하고 있지 않은가.

생각해보자. 따라한다고 해 다 성공하는 것도 아니다. 따라 투자해 성공을 하면 참 다행이다. 그렇지 못한 경우가 훨씬 많기 때문이다.

왜 같은 곳에 투자했음에도 누구는 돈을 벌고 누구는 돈을 벌지 못하는 걸까. 바로 그것을 나는 ‘타이밍’이라고 말한다.

지난해 토지보상금이 풀릴 것이라는 소식이 온 신문을 도배했다. 덕분에 신도시 인근 토지거래가 나왔다 하면 부동산이든 경매시장이든 바로 사라지는 품귀 현상을 보이고 있다. 좋은 지역이라는 말에 너 나 할 것 없이 투자를 이어나가기 때문이다.

전문가들은 부동산의 투자 환경에 따라 뿌리는 씨앗도 달라져야 한다고 말한다. 예를 들어 주택시장이 잘 된다고 아무 주택이나 투자해서는 안 된다. 이렇게 유행따라 찔러보다 보면 자금이 묶여 정작 투자할 때는 자금이 없어서 투자를 못하는 경우가 발생하기 때문이다. 개발계획이 있거나 개발이 가능한 곳, 향후 발전가능성이 많은 곳에 토지를 투자하고 조성이 완료 되면 근로자의 유입을 눈여겨 본 후 빌라 등에 투자해봄직 하다.

그렇다면 부동산 시장 최고의 투자 타이밍은 언제일까. 많은 전문가들은 경기 침체에서 벗어나는 시기를 주목하라고 말한다. 매도는 최고 정점을 찍기 전 파는 것이 좋은데, 주식을 해본 사람들의 말을 빌리자면 ‘무릎에 사서 어깨에 판다’는 전략이다.

여담으로 부동산 시장과 토지 시장을 같이 생각하는 사람들이 많은데, 전혀 다르다는 것을 알아야 한다. 현재 부동산 시장은 꽁꽁얼어있지만 토지시장은 다르다. 토지는 아파트·상가 투자에서 움직이지 않는 자금들이 오히려 과거보다 더 유입되는 양상을 보이고 있다.

이렇듯 토지투자가 인기가 많은 상황이니 부동산 시장 타이밍을 고려해 다시 경기가 나빠지길 기다려야 한다는 걸까. 그렇지 않다. 돈이 될 때 팔기만 하면 된다.

가장 기본적으로는 거품이 끼지 않은 가격에 구입했다는 전제 하에 장기보유특별공제 혜택을 포기하지 않는 것이다. 최소 2~3년 후 세제 혜택에 해당되기 때문에 현재 토지에 투자한다면 최소 3년은 두고봐야 한다. 이때 대출 비율이 너무 높으면 수익률을 극대화하기는 커녕 급전이 필요할 시 급매로 내놓게 될 수도 있으니 현재 자신의 자산 파악을 잘 해두자.

사실 투자자와 투자목적에 따라 자신에게 잘 맞는 투자 물건을 찾는 것이 가장 중요하다. 누구에게나 다 똑같은 투자 타이밍이라는 것은 없기 때문이다. 시장 분위기가 좋을 때 내가 움직일 수 있는 자금이 없으면 그것은 좋은 타이밍이 아니다.

만약 시장 분위기와 나의 분위기 중 우선순위를 두자면, ‘나’를 기준으로 투자 타이밍을 잡는 것을 선택하자. 투자자인 자신에게 가장 좋은 시점이 바로 투자 타이밍임은 변하지 않는 사실이다.