부동산 중개사도 공급 과잉..찬밥 된 ‘국민 자격증’

[이데일리 박종오 기자] 지난 10월 말 전국적으로 치러진 제26회 부동산 공인중개사 시험에 총 15만 280명이 접수했다. 지난해 25회 접수자(12만 886명)보다 3만 명가량 늘어난 것이다. 중개사 시험 수험생 수는 2008년 17만여 명을 찍은 이후 꾸준히 줄었다. 그러나 작년부터 증가세로 돌아서 올해는 2009년(15만 5024명) 이후 6년 만에 최대치를 기록했다. 인터넷 부동산 교육 포털을 운영하는 K업체 관계자는 “주택시장이 지난해부터 살아나면서 평생직장을 찾는 은퇴자나 구직난에 시달리는 청년들이 시험에 몰리고 있다”고 말했다.

부동산 경기 호황이 이어지자 대표적 생계형 자영업이자 ‘국민 자격증’인 공인중개사가 다시 인기를 끌고 있다. 하지만 거래 시장 최일선에서 일하는 공인중개사들 표정은 썩 밝지 않다. 인력 공급 과잉 우려 때문이다.

중개사 자격증 보유자 36만명 돌파 눈앞…개업은 9만명 넘어

3일 국토교통부에 따르면 올해 치른 공인중개사 시험에는 15만여 명이 접수해 합격자 1만 4913명을 배출했다. 지난해 8956명에서 67% 늘어난 것으로, 2010년 1만 5073명이 합격한 이후 5년 새 가장 많은 규모다.

중개사 시험은 1985년 처음 도입해 1999년부터 매년 1회 시행하고 있다. 올해까지 모두 26회에 걸쳐 합격자 35만 9557명을 쏟아내며 누적 합격자 수 36만 명 돌파를 눈앞에 뒀다. 국민 1000명당 7명꼴로 자격증을 보유한 셈이다.

업계 우려는 크다. 가뜩이나 포화 상태인 자격증 시장에 신규 인력이 계속 밀려들어서다. 올해 3분기 기준 전국 지방자치단체에 등록 후 실제로 영업 중인 개업 공인중개사는 9만 23명에 이른다. 이 수가 9만 명을 돌파한 것은 사상 최초다. 주택시장이 침체에 빠졌던 2012~2013년 감소세로 돌아섰다가 작년부터 다시 신규 개업자가 급증한 영향이다.

한국공인중개사협회에 따르면 지난 2013년에는 한 해 동안 신규 개업보다 휴·폐업한 공인중개사 수가 1543명 많았다. 하지만 지난해와 올해(10월까지)는 상황이 반전해 신규 개업자가 각각 3031명, 3464명 많았다.

공급이 넘치니 먹거리 경쟁도 치열하다. 올해 들어 10월까지 주택 매매 및 전·월세 거래량은 224만 6826건으로, 2013년(222만 5022건)보다 2만 건 이상 늘었다. 그러나 개업 공인중개사 1인당 주택 거래량은 월 2.3건에서 2.5건으로 증가하는 데 그쳤다. 중개업자 2명이 매도자와 매수자를 각각 알선해 계약을 맺고 보수를 나눠 갖는 공동 중개가 없다고 가정한 경우다. 업소당 한 달에 3건 거래하기도 힘들다는 뜻이다. 한국공인중개사협회 관계자는 “정부가 사실상 실업자 구제 대책으로 운영하는 중개사 자격증 제도가 다시 실업자를 양산하는 구조가 됐다”며 “이대로 가다간 업계가 공멸하리라는 위기감마저 있다”고 말했다.

‘부동산 친목회’ 등 불공정 행위 확산

문제는 서비스 공급자 증가가 소비자의 후생 증진으로 이어지지 않는다는 점이다. 공급자가 늘면 경쟁이 심화해 서비스 가격이 내리고 질은 높아져야 이치에 맞는다. 하지만 현실은 반대다.

동네 부동산 중개업소들이 사설 거래 정보망을 중심으로 결탁하는 이른바 ‘친목회’가 대표적 사례다. 아파트 대단지를 중심으로 회원 업소를 조직해 매물을 독점하는 것이다. 일종의 시장 진입 문턱이다. 서울 노원구 상계동 S공인 관계자는 “이 일대에 새로 중개업소를 차리려면 입회비 100만원 이상을 내고 회원으로 가입해야 공동 중개망을 깔아준다”며 “밥통을 지키자는 것인데 가입하지 않으면 ‘왕따’를 시킨다”고 귀띔했다.

가격 정보를 꿰찬 이들이 집주인에게 전세금을 더 많이 받아주겠다며 시세를 부풀리는 경우도 적지 않다. 국회 국토교통위원회 소속 김태원 새누리당 의원에 따르면 공정거래위원회는 2012년부터 최근까지 부동산 친목회 담합 등 불공정 거래 행위 67건을 적발했다.

앞으로 상황이 더 악화하리라는 전망도 적지 않다. 부동산 경기가 차츰 둔화할 조짐을 보여서다.

급기야 정부도 수급 조절 카드를 만지작거리고 있다. 국토부는 내년 초 ‘부동산 중개업 발전·육성 방안’ 연구 용역 결과가 나오는 대로 제도 개선 검토에 들어갈 계획이다. 여기에는 개업 공인중개사 수급 조절 방안이 포함됐다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “업계 주장대로 공인중개사 시험을 어렵게 출제해 진입 문턱을 높이면 시험의 본질이 왜곡될 수 있다”며 “이 보다는 중개업의 투명성과 경쟁력 강화에 초점을 맞춘 제도 개선안을 찾는 것이 바람직할 것”이라고 조언했다.