억눌렸던 분양, 기지개 켜나…고분양가에 일부 지역만 '뜨겁다'

[이데일리 최정희 기자] 올해 상반기 내내 억눌렸던 아파트 분양 시장이 제21대 이재명 대통령 임기를 시작으로 기지개를 켤지 관심이 집중되고 있다.

올해 전국 아파트 분양 물량이 작년보다 감소할 것으로 보이지만 하반기에는 상반기보다 증가할 전망이다. 다만 고분양가, 지방의 악성(준공 후) 미분양 문제는 여전한 만큼 서울, 수도권 일부 지역 등을 중심으로 청약 열기가 뜨거워질 뿐, 지방은 냉랭한 기운이 지속하며 차별화가 뚜렷해질 전망이다.

(그래픽=김정훈 기자)

6월 이후 월 평균 분양 물량, 상반기 대비 82%↑

8일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 분양 물량은 총 22만 4000여가구로 작년(24만 9533가구) 대비 10% 가량 감소할 전망이다. 서울은 2만 7736가구로 전년(3만 1509가구) 대비 12% 감소할 것으로 추정됐다. 전국(21만 2618가구), 서울(2만 4529가구) 모두 2023년 이후 2년래 최저 수준이다.

신규 분양 물량이 많지 않지만 최소한 상반기보다는 하반기에 분양 물량이 늘어날 것으로 추정되고 있다. 올 들어 5월 누적으로 6만 3238가구가 분양됐는데 이는 전년동기(9만 9342가구) 대비 36%(3만 6104가구) 가량 감소한 수치로 2023년(6만 7가구) 이후 가장 적다. 작년 12월 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포로 반년을 사실상 무정부 상태에서 지내면서 불확실성이 커진 탓에 건설사들은 분양을 미뤄왔다.

그러나 이달부터 본격적으로 분양 물량이 늘어날 것으로 전망된다. 6월엔 전국 2만 6005가구가 분양돼 올 월간 기준 최대 물량이 예상된다. 1~5월 월 평균 분양 물량은 1만 2648가구인데 6~12월엔 약 2만 3000여가구가 분양될 것으로 전망된다. 81.6% 늘어나게 된다. 청약 수요가 높은 서울은 1~5월 월 평균 1234가구가 분양됐으나 6월 이후 약 3000가구가 분양돼 2.5배 가까이 증가할 전망이다.

분양 심리지수도 개선되고 있다. 주택산업연구원이 집계한 5월 아파트 분양전망지수는 전국 평균 93.3으로 전월비 9.3포인트 올랐다. 특히 서울은 122.2로 13.9포인트나 상승했다. 김유찬 주택산업연구원 연구원은 “지난 반년 간 무정부 상태에서 관련 정책이 없었는데 5월엔 곧 새 정권이 들어서고 정책이 나올 것이란 생각에 심리지수가 크게 개선됐다”고 밝혔다.

서울 청약 경쟁률 60대 1 vs 지방 7대 1…차별화 지속

하반기 분양 물량이 소폭 늘어나더라도 청약 경쟁은 지역별로 크게 차별화될 것으로 전망됐다. 서울 등 일부 수도권은 청약 경쟁률이 높아질 전망이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “서울 주요 정비사업 단지와 경기권 선도지구 인근, 공공분양 공급지 등은 실수요 중심의 청약 수요가 살아날 가능성이 있다”며 “올해와 내년 입주 물량이 50% 이상 줄어들기 때문에 ‘지금 분양 아니면 당분간 없다’는 공급 공백 인식이 시장을 자극할 수 있다”고 전망했다. 송승현 도시와 경제 대표는 “수도권 내에서도 GTX 연계 지역, 서울시의 신속통합기획 진입 지역처럼 호재 지역 중심으로 경쟁률이 회복될 것”이라고 밝혔다.

(그래픽=김정훈 기자)

부동산R114가 분석한 올해 1~5월까지 전국 청약 경쟁률 누적치에 따르면 서울은 60.6대 1, 지방은 7.0대 1로 서울과 지방이 차별화됐다. 올 5월까지 1순위 청약 경쟁률 1위 단지는 서울 서초구 방배동 래미안원페를라로 평균 151.6을 기록했고, 그 뒤를 청주테크노폴리스아테라2차(A7)(109.7), 경기도 동탄포레파크자연앤푸르지오(A76-2)(68.7)가 이었다.

1순위 청약 경쟁률 상위 단지의 공통점은 ‘분양가 상한제’가 적용돼 시세보다 저렴하게 공급됐다는 점이다. 고분양가 문제가 지속되고 있는 만큼 입지 등이 좋으면서도 분양가가 저렴한 곳으로 청약이 몰리고 있다.

한편에선 고분양가가 계속될 것으로 보이는 만큼 이재명 정부에서 고분양가를 완화하기 위한 정책이 나올 지에도 관심이 쏠리고 있다. 현재 공약에선 공공분양을 확대하는 정책이 제시됐을 뿐 고분양가를 낮추는 방안은 나오지 않았다.

송승현 대표는 “투기과열지구 지정 후 분양가 상한제를 적용하면서 공급 가격을 일정 수준 억제한 적이 있다. 2017~2018년 수도권 집값 과열기에 서울 일부 지역에 분양가 상한제가 적용돼 분양 시장 과열을 다소 진정시켰다”며 “향후 공급 불균형을 고려해 상한제 범위를 선별적·단계적으로 확대하는 방식이 현실적 조치가 될 것”이라고 설명했다. 분양가 상한제는 현재 공공택지에 공급되는 주택과 투기과열지구로 지정된 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구만 적용되고 있다.

반면 지방은 악성 미분양 주택이 4월말 현재 2만 1897가구로 2011년 10월(2만 3203가구) 이후 13년 6개월래 최대치를 기록했다. 오히려 신규 분양 증가가 부담스러운 상황이다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “지방은 청주 흥덕구 테크노폴리스처럼 일자리를 갖춘 신주거지 위주로 청약 흥행 가능성이 있을 뿐 나머지는 성적이 저조할 것”이라고 전망했다. 대구 벤처밸리 푸르지오, 전남 더샵 광양레이크센텀은 각각 540가구, 206가구 모집에 18가구, 10가구만 청약을 신청했다.