꽉 닫힌 전세 시장…서울 외곽 매물 2년새 반토막

[이데일리 남궁민관 기자] 서울 외곽지역을 중심으로 아파트 전세난이 가시화되고 있다. 10·15 주택시장 안정화 대책(이하 10·15 대책) 이후 이같은 전세난은 더욱 심화될 것이란 우려가 뒤따른다. 전세를 끼고 주택을 매매하는 ‘갭투자’가 전면 금지되며 서울 전 지역 전세 매물이 크게 줄어든 와중에, 주택담보대출(주담대) 한도마저 줄며 매매에서 전세로 눈을 돌린 실수요자까지 늘어날 까닭이다.

서울 마포구 한 부동산 중개업소의 모습.(사진=노진환 기자)

2일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 4965건으로, 연초(1월 1일 3만 1814건) 대비 21.6%(6849건) 줄었다. 1년 전(3만 2047건) 대비 22.1%(7082건), 2년 전(3만 4131건)에 비해선 26.9%(9166건) 줄어든 수준이다.

서울에서도 최대단지로 꼽히는 강동구 올림픽파크포레온의 경우 전체 1만 2032가구 중 이날 기준 전세매물은 단 248건에 그친다. 연초만 해도 2735건에 달했던 것과 비교해 무려 90.9%(2487건)이 급감한 셈이다.

서울 내에서도 중하급지 지역 전세난이 특히 두드러진다. 2023년 11월 27일만 해도 1969건이 아파트 전세 매물로 나왔던 노원구의 경우 지난해 같은 기간 1448건, 연초 1423건으로 줄더니 이날 단 822건에 그쳤다. 2년 사이 1147건(58.3%)이 줄어들며 전세매물이 그야말로 ‘반토막’ 난 셈이다.

노원구 외에도 2년 전 대비 △중랑구 55.5%(615→274건) △영등포구 53.5%(1533→714건) △금천구 53.1%(381→179건) △성북구 52.5%(802→381건) △도봉구 49.9%(692→493건) △관악구 47.4%(543→286건) △강서구 47.1%(931→493건) 등 대부분 중하급지에서 아파트 전세매물이 크게 줄어든 모양새다. 서민들의 주거 불안정이 우려되는 대목이다.

전세매물 잠김은 앞으로가 더 문제다. 그간 아파트 전세매물 감소세를 이끌었던 입주물량 감소세, 전세사기 여파로 인한 아파트 수요 쏠림 등에 더해 최근 10·15대책까지 본격 시행되면서다. 서울 전역과 경기 주요 12개 지역 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 막히며 신규 전세매물 공급 급감이 불가피한 반면, 주담대 한도를 낮추는 각종 규제로 자금조달 여력이 부족한 매매거래 수요자가 전월세로 쏠릴 수 있다는 분석이다.

서울 아파트 전세시장 수급 불안이 이어지면서 전세 계약갱신권 활용이 늘어난 모양새다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2023년 서울 아파트 전월세 계약 28만 3837건 중 23.7%(6만 7367건) 수준이었던 갱신계약 비중은 지난해 29.8%(25만 1009건 중 7만 4784건)으로 늘더니, 올해(1월 1일~11월 2일 기준)에는 37.5%(21만 3286건 중 7만 9941건)으로 확대됐다. 정부의 10·15 대책 발표 직후인 지난달 16일부터 이달 2일까지 이뤄진 서울 아파트 전월세 계약(8523건)에서 갱신계약은 43.1%(3672건)로 비중은 더욱 커졌다.

KB금융지주 경영연구소는 “갭투자가 어려워지면서 전세매물이 감소한 데다 신규 입주물량도 줄어드는 등 전세 공급 부족 현상이 장기화되고 있다”며 “전세 수요는 증가한 데 반해 공급이 감소하면서 수급 불균형 심화되고 향후 전세가격은 추가 상승할 가능성이 있다”고 내다봤다.