"재건축 접을래" 서울 평당 공사비 1000만원…분담금 '폭탄'

[이데일리 김형환 남궁민관 기자] 공사비 급등에 서울 주요 도심 주택 공급을 담당하는 정비사업이 차질을 겪고 있다. 추정비례율이 100을 넘겨 사업성이 좋다고 평가되는 일부 지역에서도 공사비 급등으로 인해 분담금이 커질까 노심초사하는 분위기다. 정비업계에서는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등 대책이 시급하다는 목소리가 나온다.

[이데일리 김일환 기자]

평당 공사비 1000만원 시대…“계속 오를 것”

1일 정비업계에 따르면 서울 주요 정비사업지 3.3㎡(평)당 공사비가 1000만원이 넘는 사례가 속출하고 있다. 서울 강남 압구정2구역은 평당 공사비를 1150만원으로, 여의도 대교아파트 역시 평당 공사비는 1120만원으로 책정됐다. 강북에서도 공사비가 평당 1000만원이 넘는 사례가 나오고 있다. 성수전략정비구역 1지구와 2지구는 각각 평당 1132만원, 1160만원으로 결정됐다. 마포로1구역10지구 역시 공사비가 평당 1050만원으로 서울 전역이 ‘평당 공사비 1000만원’ 시대를 맞이하고 있다.

공사비가 점차 오르며 추정비레율이 100%을 넘긴 지역에서도 안심할 수 없다는 목소리가 나온다. 추정비례율은 권리가액(조합원이 가진 기존 주택의 가치)에서 권리가액과 개발이익 배분액을 더한 것을 나눠 100을 곱해 계산한다. 100% 이상인 경우 권리가액보다 돌려받는 재산이 많기 때문에 사업성이 높다고 평가한다. 100% 이하인 경우 돌려받는 금액이 권리가액보다 적기 때문에 분담금을 더 내야하는 구조다.

서울 대표적인 정비사업인 목동 주요 단지들의 경우 추정비례율이 낮게는 97%에서 높게는 103%까지 형성돼 있다. 다만 해당 추정비례율은 평당 공사비 800만원을 기준으로 산출했기 때문에 추후 떨어질 가능성이 크다. 하이엔드 단지를 지향하고 있는 목동 재건축 사업의 특성상 평당 공사비는 추후 1000만원을 넘길 가능성이 커 추정비례율 또한 떨어지게 된다. 목동의 한 재건축 조합 관계자는 “공사비를 800만원으로 잡았지만 1000만원 가까이 갈 것이라 생각하고 있다”며 “분담금을 최소화할 수 있는 방안을 고민 중”이라고 설명했다.

특히 공사비가 계속해서 오르는 추세라는 점이다. 지난 8월 기준 건설공사비지수는 131.02로 전년동월대비 1.00% 올랐다. 2020년 8월을 기준으로 살펴보면 99.35 대비 5년 만에 31.76포인트 오른 수준이다. 서울 지역 정비사업장의 경우 평균 평당 공사비는 지난해 이미 842만 7000원을 기록, 1년 전 대비 12.3% 올랐다. 올해 6월 말 제로에너지건축물 5등급 이상 설계 의무화 조치 등을 고려하면 공사비는 계속 오를 것으로 예상된다.

서울 양천구 목동 아파트 단지 모습. (사진=뉴스1)

안전관리 강화·노봉법 공사비↑…재초환 폐지해야

여기에 최근 정부의 건설현장 안전관리 강화 추세·노란봉투법 시행도 공사비를 높이는 요인이다. 현재 건설업은 연간 사망사고 3건 이상이 발생할 경우 회사 문을 닫아야 할 정도의 제재가 가해지기 때문에 공사기간이 늘어날 처지에 놓여 있다. 게다가 원청에서 1차 하도급으로, 이후 2·3차 하도급으로 이어지는 복잡한 구조를 가진 특성에 따라 하나의 공정에서 필요한 업체가 쟁의에 들어간다면 자연스럽게 공사 기간은 길어지고 이에 따른 비용이 늘어날 수밖에 없다. 한 대형 건설사 관계자는 “공기가 늘어나며 공사비가 높아지면 건설사뿐만 아니라 소비자도 손해”라고 설명했다.

정비업계에서는 도심 주택 공급에 필수적인 정비사업 활성화를 위해서는 재초환 폐지가 선행돼야 한다고 입을 모았다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 초과이익이 8000만원 이상일 경우 국가가 최대 50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 지난 6월 기준 재건축 부담금 부과예상 단지는 서울 29개 단지로 1인당 예상 부과액은 1억 4741만원이었다.

박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사는 “조합원 다수가 은퇴자들이니 현금이 없는 상황에서 분담금에 이주비 이자, 재건축 부담금까지 내려면 차라리 지금 하지 말자는 결론이 나온다”며 “서울에 새롭게 신규 주택을 공급할 용지가 부족한 상황에서 재초환으로 인해 재건축까지 막힌다면 공급난은 계속해서 이어질 수밖에 없다”고 꼬집었다.

이와 함께 지자체가 용적률 상향 등 사업성을 대폭 개선해줘야 한다는 목소리가 나온다. 서울시의 경우 용적률 상향을 대폭 지원하고 있지만, 그만큼의 임대주택 형식의 공공기여를 요구하는 상황이다. 실제로 최근 서울시는 용산구 한강맨션, 송파구 잠실주공5단지, 강남구 압구정특별계획구역3(압구정3구역), 영등포구 여의도 공작아파트 등 재건축 조합에 한강조망이 가능한 임대주택을 배치하는 등의 ‘소셜믹스(분양·임대 혼합 배치)’를 요구해 논란이 된 바 있다. 조합원들의 거센 반발로 정비사업 자체에 다소간의 차질을 빚은 터다.

일각에서는 임대주택이 아닌 현금 기부채납 등 공공기여 방식의 다양화가 필요하다는 목소리도 나온다. 심형석 우대빵부동산연구소장은 “임대주택 형식의 공공기여는 주거 선호 지역에서 싫어하는 경향이 크다”면서도 “현금 기부채납 방식이 바람직하지만 지자체 입장에서는 여론의 반발 등을 고려했을 때 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.

서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)