지분적립형 주택 확대 예고…실효성 여전히 ‘물음표’

[이데일리 이다원 기자] 정부가 공공분양 주택의 새로운 모델로 ‘지분적립형 주택’을 제시했다. 분양가 일부를 먼저 내고 입주한 뒤 장기간에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식으로 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히겠다는 구상이다. 다만 시세차익 공유 제한, 장기 거주 전제 등 구조적 특성상 자산 형성 수단으로서의 매력이 낮아 제도의 실효성에 대해서는 의문이 제기되고 있다.

7월 31일 정부 세종청사에서 열린 취임식에서 김윤덕 국토교통부 장관이 취임사를 하고 있다. (사진=국토교통부)

5일 부동산 업계에 따르면 김윤덕 신임 국토교통부 장관이 임명됨에 따라 지분적립식 공공분양 주택 보급이 본격화할 가능성이 대두하고 있다. 김 장관이 앞서 지분적립형 분양주택에 대해 “무주택 서민의 부담을 줄이고 20년 이상 장기 거주하며 자산을 축적하도록 유도할 수 있다”며 “주거 안정과 자립 기반 마련에 도움이 될 것”이라는 견해를 밝히면서다.

‘적금주택’으로도 불리는 지분적립형 분양주택은 입주자가 분양가의 10~25%만 먼저 낸 뒤, 4년마다 일정 비율의 지분을 나눠 사들이고 최대 30년에 걸쳐 완전히 취득하는 방식이다. 취득하지 않은 지분에 대해서는 임대료를 내며 임대료는 시세의 80% 이하로 책정한다. 지분이 늘어날수록 임대료가 줄고, 모든 지분을 취득한 뒤에는 시세대로 매매할 수 있다.

이재명 정부는 이 모델을 ‘공공주택의 새로운 선택지’로 소개하며 제도 확대를 공식화한 상태다. 지난달 11일 열린 국정현안관계장관회의에서는 이재명 정부의 주거정책 방향 중 하나로 지분적립형·이익공유형 주택이 명시됐다. 국토부도 이에 호응해 “공공이 주도해 주거 사다리를 복원하겠다”고 했다.

(그래픽=김일환 기자)

하지만 시장과 업계 반응은 미지근하다. 분양받은 사람이 20~30년에 걸쳐 지분을 취득하며 장기간 거주하는 것을 전제로 한 제도인 만큼 ‘내 집 마련’을 통한 자산 축적 기대가 큰 국내 수요자 정서와는 괴리가 있다는 지적이 나온다. 실거주 외에는 기대할 수 있는 이점이 제한적인 구조라 실수요자들이 얼마나 적극적으로 참여할지도 불확실하다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “시장은 이자를 조금 더 내더라도 집값 상승분을 전부 가지려는 특징이 있다”며 “최대 30년에 걸쳐 지분을 취득하고 수익까지 나눠야 한다는 구조는 시장성과 거리가 멀다”고 말했다. 그러면서 “주거 취약계층이 주택을 마련하는 데 도움이 되겠지만 현실적 환경이 20~30년의 장기 거주가 가능하지 않을 수 있다는 점도 배제했다”고 짚었다.

고준석 연세대 상남경영원 교수도 “국민이 내 집 마련을 원하는 이유는 실거주도 있지만 자산 형성 목적도 있기 때문”이라며 “지분적립형은 재테크 수단으로 기능하지 못하니 ‘그럴 바엔 임대 살지’라는 심리가 작동할 수밖에 없다”고 지적했다. 그러면서 “싸게 분양하면서도 수익을 안겨줘야 하는데 얼마나 호응할지는 모르겠다”고 했다.

지분적립형 주택의 실질적 비용 부담이 일반 분양과 크게 다르지 않다는 점도 문제다. 지분적립형 주택은 전체 집값을 결국 장기적으로 나눠내는 구조다. 초기 진입 문턱은 낮출 수 있지만 임대료와 지분 매입 비용을 합하면 총 부담이 일반 분양과 크게 다르지 않을 가능성도 제기됐다. 한 건설업계 관계자도 “(이 모델은) 청약 요건이나 진입 장벽은 낮지만 결국 장기적으로 임대료와 지분 매입이 병행되기 때문에 중장기 부담은 만만치 않을 것”이라며 “소득 수준이 일정 이상 되지 않으면 부담이 더 커질 수도 있다”고 했다.

올해 말부터 당장 지분적립식 분양주택 공급이 시작된다. 경기주택도시공사(GH)가 추진하는 광명학온지구에서 총 865가구를 공급하면서다. 마찬가지로 GH가 이끄는 광교 A17블록에서 내년 상반기 중으로 240가구가량 공급이 예정돼 있다. 정부는 첫 입주자 모집에 나선 뒤 제도 성과를 바탕으로 전국 확산을 검토할 계획이다.

아무리 제도를 정밀히 설계한다 해도 일부 재정 투입이 불가피할 것이라는 예측도 나온다. 서 교수는 “공공이 시행하면 그나마 가능성이 있지만 민간 참여를 기대하긴 어려울 것”이라며 “현실적으로는 공공 재정 투입이 불가피한 구조”라고 설명했다. 고 교수도 “이 제도에서 기대할 수 있는 건 안정적 거주뿐인데, 그 역할은 이미 임대주택이 하고 있다”며 “제도를 시장에 안착시키려면 가격이 싸야 하고, 처분 시 수익도 기대할 수 있어야 한다”고 했다.