"정치인들 못 믿겠다"…재초환 오락가락에 집주인들 '술렁'

[이데일리 이다원 기자] 재건축 초과이익 환수제(재초환) 완화·폐지 논의가 수면 위로 떠오르면서 강남·목동·여의도 등 주요 재건축 단지가 혼란으로 술렁이고 있다. 완화 가능성에 한때 시장이 반응했지만, 정치권이 곧바로 입장을 바꾸면서 조합원과 입주민들은 ‘더는 믿기 어렵다’는 분위기다. 정책 신호가 오락가락하는 사이 정비사업 추진 단지의 피로감과 불확실성이 커지고 있다는 지적이 나온다.

서울 도심의 모습. (사진=이데일리 방인권 기자)

강남·목동·여의도 재건축 단지 ‘기대→혼란’

26일 정비업계에 따르면 목동신시가지·여의도시범·은마아파트 등 주요 단지에서 재초환 완화·폐지 관련 논의를 놓고 조합원 등이 혼란을 겪고 있다. 지난주 완화 검토 소식이 전해지며 한때 기대감이 돌았지만, 이후 정책 신중론이 대두하면서 분위기가 다시 식었다는 것이다. 재건축 이익이 많을 것으로 예상되는 단지인 만큼 자금 부담에 대한 불안감과 정책 피로감까지 겹쳐졌다는 토로가 나오기도 했다.

은마아파트 입주민 A씨(55)도 “현금이 많지 않아 분담금을 어디서 구해야 할지도 모르겠는데 10·15에 이어 재초환까지 이야기가 나와 복잡하다”며 “내 집에서 계속 살기 위해 ‘영끌’해야 하는데 재초환 돈까지 마련해야 하나”고 토로했다. 여의도시범아파트의 한 조합원도 “재초환이 유일한 걸림돌은 아니었고 지자체와 협상할 것도 많지만 (재초환) 부담이 컸던 건 사실”이라며 “많은 장애물 중 하나라도 걷어내야 사업이 속도를 낼 텐데 걱정”이라고 말했다.

재초환은 조합원 1인당 8000만원을 초과한 개발이익의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 사업성 저하의 주요 원인으로 꼽혀 왔고 일부 조합에서는 수억 원대 부담금이 예상돼 사업 추진이 장기 정체된 사례도 발생했다.

국회 국토교통위원회에 따르면 지난해 기준 재건축 부담금 부과 예상 단지는 전국 68곳, 이 중 서울이 31곳으로 절반을 차지한다. 조합원 1인당 평균 부담금은 1억 500만원 수준이며, 강남권 등 주요 단지는 4억원을 넘는 곳도 있다.

일부 단지는 단기 호가 상승세를 보였다가 멈췄다. 은마아파트 전용 76㎡는 지난 22일 직전보다 1억 2000만원 높은 37억원에 매물로 나왔지만 거래로 이어지지는 않고 있다. 대치동 한 공인중개사무소 관계자는 “재초환 폐지든 유예든 일단 하겠다고만 하면 조합 설립부터 인가 절차까지 속도를 낼 곳이 많다”며 “일단 시작을 하면 돌이키기 힘드니 어떻게든 재건축을 이어가지 않겠나”고 했다.

정치권 오락가락 행보에 시장 ‘혼선’ 우려

이 같은 시장 반응의 배경에는 여당이 ‘공급 확대’를 이유로 재초환 완화를 시사한 것이 있다. 정부의 공공 중심 공급정책만으로는 한계가 있기 때문에 재초환 완화를 통해 민간 재건축의 속도를 높이겠다는 구상이다. 다만 실제 입주 물량이 시장에 나오기까지는 수년이 걸리므로 단기적으로는 오히려 가격 상승을 자극할 가능성도 적잖다.

다만 부동산 시장의 기대감과는 달리 정치권 논의가 하루가 달리 뒤집히는 점은 우려할 사안이다. 지난 23일만 해도 “재초환 유예 기간을 늘리거나 폐지하는 방안을 논의 중”이라며 완화 가능성을 시사했던 더불어민주당은 사흘 만에 “특정 지역이나 계층만 혜택을 본다면 완화는 불가하다”며 한발 물러선 모양새다. 여론이 ‘강남 부자 감세’ 프레임으로 기울자 신중론으로 급선회한 셈이다. 당 내에서 반발도 이어지고 있다. 진성준 더불어민주당 의원은 “재초환 완화는 매우 신중해야 한다”며 “폐지 시 초과이익이 토지 소유주에게 집중돼 투기를 부추길 수 있다”고 했다. 일부 의원들은 “당의 불로소득 환수 기조와 배치된다”며 공약 번복에 대한 우려를 보이기도 했다.

반면 국민의힘은 “정기국회에서 폐지 법안을 신속 처리하자”고 맞불을 놓으며 여야 간 셈법이 엇갈리는 양상도 드러났다.

전문가들은 재초환 논의가 단순한 폐지 논쟁을 넘어 공급 확대와 형평성 간 균형점을 찾는 시험대가 될 것으로 본다. 또한 부동산 시장이 들썩이는 사이 정치권이 혼란한 메시지를 주는 것이 시장 불안을 키울 수 있으므로 일관된 정책 의지를 보일 것도 주문했다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 최근 한 방송에서 “강남 3구나 용산 같은 일부 지역에서는 조합원 1인당 부담금이 3억~7억원 수준으로 예상된다”며 “집을 팔지도 않았는데 수억 원의 부담금을 내야 한다면 현실적으로 감당이 어렵다”고 지적했다. 그러면서 “재초환 폐지가 공급 폭발의 만능 열쇠는 아니지만, 정비사업 정상화를 위한 규제 완화 중 하나로 검토할 필요는 있다”며 “논란이 커진 뒤에 뒤늦게 꺼내 드는 건 정책 의지보다 정치적 방어로 해석될 수 있을 것”이라고 부연했다.