[정기자의 경매브리핑]금싸라기가 될까? 애물단지가 될까?

△3차례의 유찰과 1차례의 낙찰포기 끝에 새 주인을 찾은 서울 동작구 흑석동의 토지지분. 그 위에 법적지상권이 없는 상가가 들어서 있어 이 문제가 어떻게 해결되느냐에 따라 땅 가치가 크게 좌우될 것으로 보인다. [사진=지지옥션 제공]

[이데일리 정다슬 기자] 현재는 5층 짜리 주상복합아파트가 지어져있는 땅에 18층짜리 새 아파트가 들어설 수 있다면 이 땅의 가치는 얼마나 뛸까요? 그 땅이 서울 동작구 흑석동, 그것도 강남과 이어지는 지하철 9호선 흑석역(중앙대입구)과 도보로 5분 거리라면요?

지난 24일 서울중앙지방법원에서는 이런 금싸라기 땅이 경매에 나왔습니다. 흑석동 97-2번지일대 대지 3382㎡ 중 약 절반에 해당하는 1470.98㎡에대한 지분으로 감정가는 167억 6917만 2000원이었으나 3차례의 유찰, 1번의 낙찰 포기(대금 미납) 끝에 감정가의 66.4%의 가격으로 낙찰됐습니다.

이 대지는 흑석2재정비촉진지구도시환경정비사업지역 내에 속해있으며 실제 조합설립추진위원회가 설립돼 재개발이 추진되고 있습니다. 제2종 주거지역에 속해 현재로도 최고 18층까지 아파트 설립이 가능합니다.

입지만 보면 더할 나위없는 금싸라기 땅이지만 잇달은 유찰과 낙찰 포기가 발생했던 것은 이 토지가격이 비싸서만은 아닙니다. 이 대지에는 경매 금액에 포함되지 않은 5층 건물이 있습니다. 이미 한차례 분쟁이 일어나 이 상가가 대지 사용권 없이 점유하고 있다는 확정판결이 떨어진 상태입니다. 따라서 이 상가를 철거할 수 있는 법적 근거는 마련됐지만, 문제는 이를 위해서는 토지주간의 합의가 이뤄져야 한다는 것입니다. 즉, 이날 물건을 낙찰받은 이모씨만의 결정만으로는 할 수 없다는 것이지요.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “법정지상권이 없는 건물이라도 하더라도 건물철거와 토지인도청구소송을 제기하기 위해서는 다른 공유자의 협력이 필요하다”며 “그러나 공유자만 18명에 달해 이해관계가 상충될 경우 쉽게 합의에 이르기는 어려울 것”이라고 말했습니다. 건물 철거가 이뤄지지 않으면 개발 자체가 어렵습니다. 이 경우 지료지급청구소송을 통해 해당 건물에 대한 토지사용료를 요구하는 방법이 남아있지만 이는 감정가의 5% 수준에 불과해 금전적으로 큰 수익을 거두기는 어려울 것으로 보입니다.

이 선임연구원은 “이런 물건은 개발이 될 경우에는 큰 금전적 이득을 볼 수 있지만 명도가 쉽지 않아 자칫하면 골칫거리가 될 수 있는 하이리스크 하이리턴 물건”이라며 “개발 사업 지연 시 발생하는 비용 등을 꼼꼼히 따져보고 입찰에 나설 필요가 있다”고 주의를 당부했습니다.

지지옥션에 따르면 10월 마지막 주 (10월 23일~10월 27일) 전국 법원 경매는 2442건이 진행돼 909건이 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 75.0%로 전주 대비 2.6%포인트 상승했으며 총 낙찰가는 2590억원입니다.

수도권 주거시설은 383건 경매 진행돼 이중 174건 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 93.0%로 전주 대비 3.3%포인트 상승했습니다. 이중 서울 아파트는 17건 중 10건이 낙찰되며 주간 낙찰가율은 102.6%를 기록해 전주대비 4.7%포인트 상승했습니다.