“집값은 잡겠다”던 정부, 정작 오른 건 자기 집이었다[손바닥 부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 10·15 부동산 대책이 발표된 이후, 정부의 정책 방향에 대한 국민의 신뢰가 흔들리고 있다.

전세 끼고 집을 사 이른바 ‘갭투자’ 논란에 휩싸인 이상경 국토교통부 1차관이 23일 국토부 유튜브 계정을 통해 대국민 사과문을 발표하며 고개숙이고 있다. 이 차관은 최근 방영된 한 유튜브 채널에서 ‘정부 정책을 통해 시장이 안정되면 그때 집을 사면 된다’는 취지로 발언해 논란을 일으켰다. (사진=국토교통부 유튜브 캡처.)

투기 수요 억제와 시장 안정화를 내세웠지만, 정작 정책을 주도한 주요 관료들이 수십억 원대 고가 아파트를 보유하거나 규제 직전에 매입한 사실이 드러나며 말과 행동이 다른 정부라는 비판이 커지고 있다. 실수요자에게는 대출을 죄고 진입 문턱을 높이면서, 자신들은 규제 전에 고가 주택을 매수한 것이다. 이는 정책의 정당성뿐 아니라 시장의 형평성마저 무너뜨렸다.

이상경 국토교통부 1차관은 한 부동산 유튜브 채널에서 “지금 사려 하니까 스트레스를 받는 것”이라며 “집값이 떨어지면 그때 사라”고 말했다. 그러나 그의 배우자가 불과 1년 전 전세를 활용해 33억 원대 아파트를 매입했고, 현재 시세가 40억 원에 이른 사실이 알려지며 국민은 큰 배신감을 느꼈다. 이는 개인의 단편적인 부동산 거래를 넘어, 정책 신뢰를 근본부터 흔든 상징적 거래가 되었다. 국민은 공직자는 이미 집을 가졌고, 규제는 결국 우리에게만 적용된다는 불공정한 구조를 직감했다.

비슷한 사례는 곳곳에서 발견된다. 김용범 대통령실 정책실장은 서초동 146㎡ 고가 아파트를, 구윤철 부총리와 이억원 금융위원장은 개포동 재건축 단지를 전세와 대출을 활용해 매입했다. 실수요자는 LTV·DSR로 대출이 막혀 내 집 마련이 어려운 반면, 정책 결정자들은 규제 전 자산을 늘려왔다. 대출을 줄이라는 말은 서민에게만, 투자는 기회다라는 판단은 자신들에게만 적용되는 불공정한 현실이 되었다.

문재인 정부 시절 노영민 전 비서실장은 2006년 서초구 한신서래아파트(전용 45.72㎡)를 2억8000만 원에 매입했다. 논란이 불거졌던 당시 호가는 11억 원 수준이었으며, 2025년 현재 실거래가는 24억 원에 달한다. 청와대는 당시 비서관급 이상 참모 중 다주택자들에게 1주택을 제외한 나머지 주택을 처분하라고 강력히 권고했다. 이에 노 전 실장은 청주 집을 먼저 내놓았다가 여론의 압박에 밀려 결국 서울 아파트를 팔았다. 그러나 그 결과는 냉정했다. 정치적 부담 속에서 정책 신뢰를 지키려 했지만, 그는 수억 원의 기회비용을 잃었고, 이는 정책의 도덕성이 오히려 개인의 손실로 돌아온 역설로 남았다.

김상곤 전 부총리의 경우도 유사하다. 2018년 강남 대치동 래미안대치팰리스(94㎡)를 23억7000만 원에 매도했지만, 현재 호가는 51억 원이다. 약 6억5000만 원의 양도세까지 납부한 것으로 추정되며, 지금은 세후 자금으로 재매입조차 불가능하다. 반면 김조원 전 민정수석은 보유를 선택했다. 도곡한신아파트(84㎡)는 17억5000만 원에서 31억 원으로, 송파 갤러리아팰리스(123㎡)는 18~20억 원에서 31억 원으로 뛰었다. 집을 지킨 자는 이익을 보고, 정책을 따른 자는 손해를 본 전형적인 시장 불균형 구조다.

이처럼 가격이 급등한 단지들은 공교롭게도 대부분 정책을 설계하거나 집행했던 인물들이 소유했던 곳들이다. 정책의 취지가 아무리 좋더라도, 실행 주체가 신뢰를 잃으면 시장은 반대로 움직인다. 정부가 투기 수요를 억제하겠다고 규제를 강화할수록, 실수요자는 거래를 멈추고 시장은 더 경직된다. 거래가 막히면 가격은 조정되지 않고, 오히려 제한된 물량 속에서 상승 압력만 커진다.

결국 이러한 왜곡은 국민의 행동에도 영향을 미쳤다. 실수요자는 규제로 인해 이사나 갈아타기가 어려워졌고, 시장의 순환이 멈췄다. 한 번 집을 팔면 양도세 부담으로 손해가 크고, 다시 사려 하면 대출 한도에 막힌다. 이로 인해 거래량은 급감했고, 자금력이 있는 일부 계층만이 움직이는 고착화된 시장이 형성됐다.

그러나 정책 입안자들의 방법 자체가 잘못된 것은 아니다. 누구나 전세를 활용하거나 대출을 통해 주거 수준을 높이고, 더 나은 환경을 찾아 이동해왔다. 문제는 이중 잣대다. 자신들은 그렇게 집을 늘려오면서 국민에게는 하지 말라고 가르친다. 시장은 억누를 대상이 아니라 순환시켜야 할 생태계다. 거래가 막히면 시장은 경직되고, 가격은 왜곡된다.

지금 필요한 것은 새로운 규제가 아니라 순환을 복원하는 정책이다. 정책을 실수요자의 현실에 맞게 조정해 이사와 갈아타기가 가능한 구조를 만들어야 한다. 거래세를 완화하여 유통물량을 확보하고, 실수요 목적의 대출 규제를 완화해 주거 이동성을 회복시켜야 한다. 주택 시장의 안정을 위한 진짜 해법은 거래를 막는 것이 아니라, 거래가 자연스럽게 흐르도록 만드는 것이다.

오랜 기간 아파트 시세가 보여주듯, 지난 기간 집값은 억제되지 않았다. 규제가 강화될수록 자산 격차는 커졌고, 실수요자의 진입은 더 어려워졌다. 지금의 부동산 시장은 가격 불안이 아니라 기회 불균형의 문제다. 정부가 진정한 시장 안정을 원한다면, 국민을 멈추게 할 것이 아니라 움직일 수 있는 길을 열어야 한다.

집을 지킨 사람만 이익을 보는 구조가 아니라, 누구나 자유롭게 사고팔며 주거를 옮길 수 있는 순환형 시장, 그것이 지속 가능한 주거 안정의 본질이다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)