이재명 “4기 신도시 없다”…3기 신도시 공급 가속 ‘시험대’

[이데일리 이다원 기자] 이재명 대통령이 “4기 신도시는 없다”며 3기 신도시 공급에 속도를 내겠다고 선언한 가운데, 국토교통부가 기업체 이전과 군부대 철수 등을 통한 공급 가속화 방안 마련에 나섰다. 입주 시점이 2030년 전후로 밀릴 수 있다는 우려가 커지면서 정부가 정책 신뢰 회복을 위해 ‘속도전’에 나선 모습이다.

다만 전문가들은 정부의 정책 의지는 분명하지만 실질적 공급까지는 구조적 병목이 뚜렷하다는 점을 지적하고 있다. 공사비 급등, 분양가 부담, 토지 보상 지연 등으로 사업 지연이 반복되며 실입주 시점을 앞당기기 어려운 구조라는 것이다.

(그래픽=이미나 기자)

6일 국토교통부에 따르면 3기 신도시는 총 8개 지역, 32만 8000가구 규모로 추진 중이다. 사업지구 면적 백만평(330만㎡) 이상 지역이 해당된다. 이 중 인천 계양, 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 6개 지구는 2019~2020년 지구 지정 이후 작년 착공에 돌입, 총 18만 5796가구를 공급하게 된다.

문제는 실제 입주까지 걸리는 시간이다. 왕숙·교산·창릉 등은 2019~2020년 지구 지정 이후 5~6년이 지난 2024년에야 착공이 이뤄졌다. 이에 따라 최초 입주 시점도 2028~2029년으로 잡혀 있다.

광명시흥은 지구계획을 작년 12월에야 확정해 입주를 2031년으로 예고했다. 하지만 토지 보상 문제가 걸리면서 이마저도 미뤄지고 있다. 아직 지구계획조차 확정되지 않은 지역도 있다. 의왕군포안산·화성진안은 올해 하반기 지구계획 확정을 목표로 하고 있다. 계획대로 절차를 밟는 대도 입주는 2033년에야 가능하다.

사업 속도를 높이기 위한 방안이 시급한 상황인 만큼 이재명 대통령은 3기 신도시를 중심으로 실수요자를 위한 주택 공급에 속도를 내겠다는 정책 방향을 확인했다. 지난 3일 열린 기자회견에서 “기존에 계획된 신도시가 많이 남아 있다. 상당한 규모인데 (아직은) 공급이 실제로 안 되고 있다”며 “계획돼 있는 것을 그대로 하되, 대신 속도를 빨리할 생각”이라고 말하면서다.

이재명 대통령이 3일 청와대 영빈관에서 ‘대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다’ 기자회견을 하며 취재진 질문에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)

이와 관련해 전문가들은 3기 신도시 공급 속도를 높이겠다는 뜻은 환영하지만 실질적 조기 공급은 어렵다고 본다. 공사비 상승, 분양가 인상, 수요 위축 등 공급 지연 기간이 길어지면서 발생한 문제도 구조적으로 누적돼 사업성이 계속 악화하는 악순환을 가져오고 있어서다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “지난 2019년 지구 지정된 3기 신도시가 지금 본청약 단계”라며 “이후 착공까지 3년이 소요되면 9년 걸리는 셈이다. 대통령의 속도전 선언과 무관하게 시장이 증명한 현실은 바뀌기 어렵다는 것”이라고 짚었다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 “착공 시점을 조금 앞당겨도 실제 입주 물량은 당장 내년이나 후년에 나오기 어렵다”며 “결국 본청약 시점을 당겨 심리적 착시효과를 주는 전략 정도가 가능할 것”이라고 했다. 그러면서 “이미 사전청약은 부작용을 경험했기 때문에 재도입이 어려운 만큼, 정부는 본청약 일정 조정 등으로 시장 심리를 안정시키려 할 가능성이 있다”고 덧붙였다.

실효성 있는 주택 공급을 위해 정부가 신뢰 회복에 더 집중해야 한다는 지적도 나온다. 사전청약 당시 분양가 급등, 민간 청약 취소 등으로 신뢰가 훼손된 상황에서 공급 시기와 방식에 대한 명확한 로드맵 제시가 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “지금은 분양가를 높이지 않으면 사업성이 안 나오고 높이면 미분양 우려가 커지는 구조적 딜레마에 빠져 있다”며 “현실적으로 속도전을 밀어붙이기 쉽지 않다”고 분석했다.

그러면서 “3기 신도시도 원래 계획보다 공사비가 급등하며 수익성이 떨어졌고, 분양가를 올리면 미분양 우려까지 생겨 추진이 쉽지 않은 구조”라며 “정책 신뢰를 위해 목표를 재설정하고 단계별 진단이 필요하다”고 했다.

우선 국토부는 후속 조치로 3기 신도시 내 군부대·공장·기업체 등 약 1800곳의 조기 이전에 나설 방침이다. ‘선이주 후철거’ 원칙에 따라 이주단지 미조성으로 착공이 늦어진 지구에 대해선 우선 이주지 확보부터 서두른다는 계획이다. 광명시흥의 경우 올해 9월까지 토지 보상을 마무리하고, 사업 본궤도에 올리는 것을 목표로 삼았다. 철탑 이설, 진입도로 개설 등도 병행 추진한다.