“반값 전셋집 사라진다”…‘전세 지옥’ 닥치나

[이데일리 김형환 기자] “이번 세제개편안은 등록임대사업자들을 부관참시한 것과 같습니다. ”

성창엽 대한주택임대인협회장은 11일 이데일리와의 인터뷰에서 등록임대사업자에 대한 양도세 중과배제와 장기보유특별공제(장특공제) 우대 제도를 단계적으로 폐지하는 세제개편안과 관련해 이같이 평가했다. 현재 일반 임대보다 절반 가량의 가격으로 시장에 공급되고 있는 등록임대 6만 8000가구가 전월세 시장이 아닌 매매 시장으로 향한다면 전월세난은 더욱 심각해질 수밖에 없다는 게 성 회장의 설명이다.

성창엽 대한주택임대인협회장. (사진=대한주택임대인협회 제공)

등록임대사업은 2018년 전월세 시장 안정을 위해 도입된 제도다. 임대사업자로 등록된 6년 또는 10년 동안 임대료를 직전 임대료보다 5% 초과해서 올릴 수 없으며 임대 의무기간 동안 집을 매각할 수 없는 등 21개의 의무 조항이 있다. 대신 의무기간이 끝나면 취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도세 혜택 등을 받을 수 있다.

다만 2020년 당시 등록임대사업이 집값 상승의 원인으로 꼽히며 의무임대기간 이후 자동 말소되도록 하는 7·10 대책이 발표되며 등록임대사업제도는 사실상 사형선고를 받았다. 최근 세제개편안이 발표되며 등록임대사업자는 세제 혜택을 받기 위해서는 2027년 12월까지 집을 팔아야 한다. 국세청에 따르면 이러한 등록임대 매물은 서울 기준 6만 8000가구다.

성 회장은 이번 세제개편안으로 인해 전월세 시장이 더욱 혼란스러워질 것이라고 경고했다. 성 회장은 “서울 60%가 임차 가구인 상황에서 시세의 절반 수준인 등록임대 매물이 (전월세 시장에서) 사라지게 된다면 말 그대로 임대차 지옥이 올 것이다. 아직 집을 살 능력이 없는 이들은 외곽이나 서울 밖으로 쫓겨갈 수밖에 없다”며 “시세보다 저렴하게 사는 임차 물건을 건드는 세제개편안은 누굴 위한 제도인가”라고 비판했다. 실제로 2024년 통계를 분석한 결과 서울 등록임대주택 평균 임대료는 일반 다주택자가 공급하는 임대주택 대비 전세는 53%, 월세는 54.7% 수준이었다.

성 회장은 “결국 (임대사업자) 혜택을 받으려면 임차인을 내보내야 하는데 등록임대에 사는 임차인들은 일반 전세보다 훨씬 싸게 살고 있기 때문에 주변으로 옮겨가기 위해서는 더 많은 돈이 필요하다”며 “2+2(계약갱신권)을 믿고 계획을 짜놓은 임차인들의 경우 집주인이 집을 팔기 위해 나가달라고 한다면 주변에는 갈 곳이 없어 혼란이 클 수밖에 없다”고 강조했다.

그는 정책의 신뢰도에 대해서도 우려를 표했다. 성 회장은 “2018년 당시 등록임대제도를 들고 오면서 21가지 의무 사항을 다하면 각종 세제 혜택을 부여하겠다고 했고 이에 따라 다수의 집주인들이 임대사업자로 등록했다”며 “불과 2년 만에 자동 말소하겠다는 7·10 대책이 나왔고 이번에는 과세특례 자체를 축소·폐지하겠다고 하는데 이는 명백한 위헌이자 정책의 신뢰를 흔드는 것”이라고 꼬집었다.

성 회장은 정부가 등록임대사업자들을 집값을 올리는 ‘악(惡)’으로 규정하는 것에 대해서도 불만을 드러냈다. 그는 “이미 (사업자로) 등록할 때 과세특례를 받기 위해서는 면적 요건과 가액 요건(수도권 6억원 이하)을 맞춰야 한다”며 “다주택자들의 보유 현황을 보면 비아파트가 훨씬 많다. 임대사업자가 집을 다 쓸어가 집값이 이렇게 올랐다는 것은 마녀사냥”이라고 말했다.

그러면서 “3주택자 이상이 보유하고 있는 주택 유형을 살펴보면 아파트를 2채 이상 가지고 있는 경우는 극소수이다. 결국 비아파트를 가지고 있는 것”이라며 “이들은 비교적 저가인 비아파트를 임대 놓고 서민들의 주거를 책임지고 있는데 이분들에 대한 보유세를 높인다면 결국 전월세가 폭등하는 결과가 나타날 수 밖에 없다”고 주장했다.

그는 공급 절벽이 어느정도 해소될 것으로 예상되는 2030년까지 등록임대 매물에 대한 자동말소를 철회하고 전월세 시장을 안정시킬 것을 제언했다. 성 회장은 “정부에서는 지금 ‘닥치고 공급’을 외치고 있고 성과를 내려면 적어도 4~5년이 필요할 것”이라며 “등록임대 매물들이 공급 공백기의 전월세 불안을 잠재울 소방수 역할을 하도록 이번 세제개편안을 재고해달라”고 호소했다.