“은마보다 싼 전세 없다”…쏟아질 학군 수요에 강남권 ‘초긴장’

[이데일리 김형환 기자] 대표적인 대단지 학군지 아파트인 은마아파트가 내년 여름방학부터 이주를 시작할 예정인 가운데 강남권 전세 시장이 들썩이고 있다. 대치동 인근 아파트 전셋값 대부분이 은마아파트보다 훨씬 높다보니 비아파트 전월세 시장까지 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 일대 전경 (사진=연합뉴스)

11일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합은 최근 강남구청에 사업시행인가를 신청했다. 지난 2월 서울시 통합심의에 통과한 뒤 4개월 만에 사업시행인가를 신청하며 은마아파트 재건축 사업이 본궤도에 올랐다는 평가가 나온다. 조합은 내년 여름방학쯤부터 이주를 시작할 것을 목표로 사업을 추진하는 것으로 알려졌다.

이 같은 소식이 알려지며 대치동 이주 수요에 따른 전월세 시장 변동에 관심이 모이고 있다. 은마아파트는 대표적인 대단지 학군지 아파트로 이주 수요가 대치동 생활권을 벗어나기 어렵기 때문이다. 4424가구인 은마아파트 이주 수요가 한꺼번에 일대로 몰릴 경우 대치·개포·역삼·삼성 등 전월세 시장이 요동칠 가능성이 크다.

실제로 개포주공3단지가 2015년 10월 이주를 시작하자 인근 전셋값이 수천만원 가량 상승하기도 했다. 약 6000가구 규모인 둔촌주공의 경우 2017년 이주를 앞두고 강동구 전셋값 변동률이 0.76%에 달하기도 했다. 대치동 인근을 벗어나기 어려운 특성상 은마아파트 이주를 앞두고 강남구 전체 전월세 시장이 요동칠 가능성이 높다.

은마아파트 이주의 경우 주변 아파트 시세보다 비아파트에 미치는 영향이 크다는 것이 업계의 중론이다. 대치동 한복판에 있는 은마아파트는 학군지를 이유로 이사를 오는 대표적인 학군지 아파트다. 자녀 교육이 끝날 때까지 지역 자체를 옮기기 어려운 것이 현실이다. 은마아파트 거주자 70%를 임차인으로 추정된다. 실제 거주자들의 경우 이주비를 대출받아 인근으로 쉽게 이동할 수 있지만 임차인들의 경우 은마아파트와 주변 아파트의 시세 차이로 인해 이사가기 쉽지 않은 상황이다.

은마아파트 전용 76㎡ 전셋값은 7억원, 전용 84㎡ 전셋값은 8억원 정도로 형성돼 있다. 인근의 대치현대아파트(1999년 준공)의 경우 전용 85㎡ 전셋값은 11억원이며 대부분의 구축들은 이미 재건축이 추진 중인 상황이다. 신축의 경우 15억~20억원 가량의 시세를 형성하고 있어 은마아파트 임차인들은 반전세로 인근 아파트로 옮기거나 인근 다세대·연립으로 이사가는 방법이 유일하다.

문제는 최근 전월세난이 이어지며 비아파트 물량마저 부족하다는 것이다. 네이버부동산 등에 따르면 현재 대치동에 등록된 비아파트 매물은 총 13건(중복 제외·10억원 미만·투룸 이상)에 그친다. 인근으로 넓혀봐도 역삼(16건), 개포(13건), 대청(7건), 삼성(9건)에 그친다. 이 같은 전세난이 내년까지 이어질 경우 약 3100가구의 대규모 이주를 수용할 매물 자체가 없는 것이다.

은마아파트 이주가 더욱 주목받는 이유는 향후 학군지를 중심으로 비슷한 현상이 반복될 가능성이 크기 때문이다. 대치동을 비롯해 목동, 중계동 등에는 노후 대단지 아파트가 재건축을 기다리고 있다. 특히 목동의 경우 14개 단지, 약 2만 6000가구가 모두 안전진단을 통과하는 등 재건축에 속도를 붙이고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “학군지 대단지들이 재건축에 들어가게 되면 인근 지역을 벗어날 수 없으니 전세대란이 벌어질 수밖에 없는 구조”라며 “대치동뿐만 아니라 목동, 중계 등 전세 비중이 큰 학군지를 중심으로 이러한 현상이 두드러질 것”이라고 분석했다.