전세가율 아닌 실거주 수요가 집값을 올렸다[손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 집값이 오를 때마다 반복되는 설명이 있다. 전세가율이 높아졌고, 그 결과 매매가격이 따라 상승했다는 해석이다.

서울 송파구의 부동산 중개사무소 모습.(사진=연합뉴스)

전세가율이 높아지면 전세에서 매매로 전환하기 쉬워지고, 이 과정에서 매수 수요가 늘어나 가격이 오른다는 논리다. 과거 저금리 환경에서는 일정 부분 이 설명이 작동했던 것도 사실이다. 그러나 최근 수년간의 시장 흐름을 보면, 이 공식은 더 이상 집값 상승을 설명하는 핵심 논리가 되지 못한다. 지금의 매매가격 상승은 전세가율이라는 ‘비율’의 문제가 아니라, 실거주 수요가 어디를 선택하고 있는가라는 구조적 변화에서 비롯되고 있기 때문이다.

최근 10년간의 전세가율 흐름을 보면 전국과 수도권, 지방 대부분 지역에서 2015~2017년을 정점으로 하락 국면에 들어섰고, 2021년 전후로 저점을 형성한 이후 일부 반등이 나타난다. 이 흐름만 놓고 보면 전세가율 상승이 다시 매매가격 상승으로 이어질 것처럼 보일 수 있다. 그러나 실제 시장은 그렇게 움직이지 않았다. 전세가율이 반등한 시기에도 매매 거래는 제한적인 수준에 머물렀고, 가격 상승 역시 특정 지역에만 집중됐다.

이 차이를 가장 극명하게 보여주는 곳이 서울이다. KB통계 기준으로 보면, 서울의 전세가율은 2017년 약 73% 수준을 정점으로 2018년 50%대 후반까지 급락했으며, 이후 2025년 현재까지도 50% 초반대에 머물러 있다. 전세가율만 놓고 보면 서울은 집값이 오르기 어려운 조건처럼 보인다. 그럼에도 서울의 매매가격은 같은 기간 전국에서 가장 강한 상승을 기록했다. 이는 전세가율이 매매가격 상승의 원인이 아니라는 점을 단적으로 보여준다.

지역별 전세가율 추이 (그래픽=도시와경제)

서울의 전세가율이 낮아진 이유는 전세가격이 약해서가 아니다. 매매가격이 전세가격보다 훨씬 빠르게 올랐기 때문이다. 다시 말해, 전세가율 하락은 집값 상승의 출발점이 아니라 집값 상승 이후에 따라온 결과였다. 이 시기에 시장을 움직인 것은 전세를 낀 투자 수요가 아니라, 서울 핵심 입지를 확보하려는 실거주 중심의 수요였다.

이러한 변화의 배경에는 주택을 바라보는 수요의 인식 변화가 자리 잡고 있다. 다주택 보유에 대한 세금 부담과 규제 리스크가 커지면서, 주택을 여러 채 보유하는 전략은 점점 설 자리를 잃었다. 대신 수요는 많이 가지는 것이 아니라 하나를 제대로 선택하는 것으로 이동했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 구조적으로 강화된 것이다.

똘똘한 한 채란 단순히 가격이 비싼 집을 의미하지 않는다. 교통 접근성, 직주근접, 학군, 생활 인프라, 향후 공급 가능성까지 종합적으로 고려했을 때 실거주 만족도와 자산 안정성을 동시에 확보할 수 있는 주택을 뜻한다. 이런 조건을 충족하는 주택은 많지 않다. 공급은 제한적인데, 실거주 수요는 오히려 이쪽으로 집중되면서 가격이 형성된다.

중요한 점은 이 실거주 수요의 성격이다. 실거주 목적의 매수자는 가격에 상대적으로 둔감하다. 단기 시세차익보다는 장기간 안정적으로 거주할 수 있는지, 그리고 시간이 지나도 가치가 훼손되지 않을지를 더 중요하게 본다. 이 때문에 매매시장은 거래량이 크게 늘지 않더라도 가격이 쉽게 내려오지 않는다. 매도자는 급하게 팔 이유가 없고, 매수자는 조건이 맞지 않으면 거래를 미룬다. 그 결과 거래 자체는 제한적인 상태를 유지하지만, 성사되는 거래는 높은 가격에서 이뤄지는 구조가 만들어진다.

이 구조는 지역 간 격차를 더욱 확대시킨다. 경기, 인천, 부산, 대전 등 일부 지역에서는 전세가율이 다시 70% 안팎까지 회복됐지만, 이것이 장기적인 매매가격 상승으로 이어진 사례는 많지 않다. 전세 수요는 존재하지만, 그 지역에 장기간 거주하며 자산을 보유하려는 실거주 수요가 충분하지 않기 때문이다. 전세가율이 높다는 사실은 오히려 매매 수요의 부재를 반영하는 지표일 수 있다.

결국 집값을 움직이는 핵심은 전세가율이라는 숫자가 아니라 수요의 질과 방향이다. 지금의 시장은 대규모 투자 자금이 전반적인 가격을 끌어올리는 구조가 아니다. 제한된 공급 속에서 실거주 수요가 선택한 특정 지역, 특정 주택으로 자금이 집중되면서 가격이 형성되는 구조다. 이 과정에서 가격은 오르지만, 거래는 선별적으로 이뤄지고, 체감되는 시장 분위기와 통계 사이의 괴리는 커진다.

이제 집값 상승을 설명하는 논리는 바뀌어야 한다. 전세가율이 높아졌기 때문에 집값이 오른다는 설명은 현재의 시장을 제대로 설명하지 못한다. 매매가격을 끌어올리는 힘은 전세가율이 아니라, 실거주 수요가 어디에서, 어떤 집에서 살 것인가를 선택한 결과다. 집값은 비율이 아니라 선택의 산물이다. 이 구조를 이해하지 못하면, 앞으로의 시장 역시 계속해서 잘못 읽게 될 가능성이 크다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)