10년 기다린 내 집?…불법 전매 계약, '무효'된다[판례방]

[하희봉 로피드법률사무소 대표변호사] 내 집 마련의 꿈은 누구에게나 간절하다. 특히 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 공공임대아파트는 무주택 서민에게는 더할 나위 없이 좋은 기회다. 하지만 자격이 안 되거나 청약 경쟁에서 밀리면 다른 생각이 싹트기도 한다. 당첨된 사람에게 웃돈(프리미엄)을 주고 그 권리를 사는, 이른바 ‘딱지 거래’의 유혹이다. 당사자 간에 계약서도 쓰고 돈도 오갔으니 안전하다고 믿기 쉽다. 과연 그럴까. 최근 이와 관련하여 주목할 만한 대법원 판결(2023다264530(본소), 2023다264547(반소))이 나왔다.

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A씨는 2008년, 10년 임대 후 분양 전환이 가능한 공공임대아파트에 당첨되었다. 무주택자라는 자격 요건을 갖춘 덕분이었다. 그런데 A씨는 이 아파트에 직접 들어가지 않고, 2012년 B씨에게 6800만원을 받고 팔기로 하는 매매계약을 체결했다. 사실상 임차인의 권리를 통째로 넘긴 것이다.

B씨는 계약 후 아파트에 입주해 10년 가까이 월세와 관리비를 내며 살았다. A씨는 분양 전환 자격을 유지하기 위해 주소지만 해당 아파트에 그대로 두었다. 드디어 2021년, 분양 전환 시점이 되자 A씨는 자신의 명의로 아파트 소유권 등기를 마쳤다. B씨는 이제 약속대로 자신에게 소유권을 넘겨달라고 요구했다. 하지만 A씨는 돌연 태도를 바꿨다. 아파트를 넘겨주기는커녕 오히려 B씨에게 집을 비우라며 건물 인도 소송을 낸 것이다. B씨 역시 계약은 유효하다며 소유권을 이전하라는 맞소송(반소)을 냈다.

1심과 2심 법원은 매수인 B씨의 손을 들어주었다. 두 사람 사이의 계약서를 근거로, B씨가 매매대금을 모두 지급한 이상 A씨는 약속대로 소유권을 이전해야 한다고 판단했다. 집값 상승을 이유로 이미 맺은 약속을 뒤집으려는 A씨의 주장을 받아들이지 않은 것이다. 개인 간의 ‘약속’의 효력을 인정한, 수긍이 가는 판결이었다. B씨는 안도의 한숨을 내쉴 수 있었다.

하지만 대법원의 판단은 완전히 달랐다. 대법원은 원심판결을 깨고 사건을 다시 돌려보냈다. 결론부터 말하면, A와 B 사이의 매매계약 자체가 ‘반사회질서의 법률행위’에 해당하여 무효라고 본 것이다.

대법원은 왜 이런 판단을 내렸을까? 단순히 두 사람 사이의 약속을 넘어, 그 약속이 우리 사회의 법질서 전체에 미치는 영향을 살폈기 때문이다. 공공임대주택 제도는 주거 안정이 필요한 무주택 서민을 보호하기 위해 국가 재원을 투입한 공공 정책이다. 관련 법(구 임대주택법)은 임차권의 양도를 엄격히 금지하고, 실제 거주한 무주택 임차인에게만 우선 분양받을 자격을 준다. 이는 투기를 막고 제도가 꼭 필요한 사람에게 혜택이 돌아가도록 하기 위한 최소한의 안전장치다.

그런데 A씨와 B씨의 계약은 어떤가. A씨는 살지도 않으면서 명의만 빌려줬고, B씨는 자격도 없이 그 권리를 사들였다. 두 사람의 계약은 처음부터 이 법의 취지를 정면으로 위반한 탈법행위였다. 대법원은 이처럼 강행법규를 위반하여 사회·경제적 약자를 보호하려는 국가의 정책적 노력을 무력화시키는 계약은, 비록 개인 간의 합의라 할지라도 법이 보호해 줄 수 없다고 선언한 것이다.

이번 판결은 법의 허점을 이용한 불법 거래는 결코 유효할 수 없다는 점에 쐐기를 박았다. 당사자끼리 아무리 견고하게 계약서를 쓰고 공증까지 받아두었더라도, 그 계약의 동기와 목적이 사회질서에 반한다면 한순간에 휴지 조각이 될 수 있음을 보여준다.

결과적으로 B씨는 10년간 살아온 집에서 쫓겨날 위기에 처했고, 그동안 냈던 돈을 제대로 돌려받을 길도 막막해졌다. A씨는 비록 아파트를 지킬 가능성이 생겼지만, 불법 행위에 대한 책임에서 자유로울 수는 없을 것이다. 내 집 마련의 길이 험난하더라도, 법의 테두리를 벗어난 지름길은 결국 더 큰 좌절로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 할 것이다.

■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사