주담대 규제가 바꾼 돈의 흐름, 빌라로 향하게 된다 [손바닥 부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 주택담보대출 규제를 강화하면 집값이 안정될 것이라고 기대한다.

[이데일리 노진환 기자] 서울 용산구 일대 아파트 및 주택가의 모습.

대출이 줄어들면 수요가 감소하고, 수요가 줄어들면 가격도 안정된다는 논리다. 그러나 시장은 정책이 의도한 방향으로 움직이지 않는다. 자금은 항상 규제가 덜한 곳, 미래 가치가 높은 곳으로 이동한다. 최근 서울 연립·다세대(빌라) 시장의 거래 증가는 이러한 시장의 속성을 보여주고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템의 2025년 7월 11일부터 2026년 7월 10일까지 서울 연립·다세대 매매 실거래를 살펴보면, 거래는 서울 전역에 고르게 분산되지 않았다. 송파구가 3,271건으로 가장 많은 거래를 기록했고, 은평·광진·강서·동작·양천구도 모두 2천 건 이상의 거래량을 나타냈다. 이들 지역의 공통점은 재개발과 신속통합기획, 모아타운 등 정비사업 기대감이 높은 노후 저층주거지라는 점이다. 반면 종로·중구 등 도심 업무지역은 거래가 상대적으로 적었다. 이는 단순히 빌라 거래가 늘어난 것이 아니라, 미래 개발 가능성이 높은 지역으로 수요와 자금이 집중되고 있다는 의미다.

연립·다세대 매매 거래량(그래픽=도시와경제)

지난 1년 동안 정부는 가계부채 관리를 위해 주택담보대출을 강화했고, 서울의 고가 아파트는 사실상 대출만으로 접근하기 어려운 시장이 됐다. 여기에 토지거래허가구역의 실거주 의무와 각종 금융 규제까지 더해지면서 실수요자의 아파트 진입은 더욱 어려워졌다.

하지만 규제가 수요 자체를 소멸시키지는 못한다. 내 집 마련을 원하는 실수요와 미래 가치에 투자하려는 자금은 여전히 존재한다. 다만 아파트 시장에서 막힌 자금이 상대적으로 진입이 쉬운 빌라 시장으로 이동했을 뿐이다.

거래량 상위 지역을 보면 이러한 흐름은 더욱 분명하다. 송파구는 거여·마천뉴타운과 풍납동, 은평구는 갈현동과 불광동, 광진구는 중곡동과 자양동, 강서구는 화곡동, 동작구는 상도동, 양천구는 신월동과 신정동 등 서울의 대표적인 정비사업 대상지가 밀집해 있다. 거래가 많았던 지역 대부분이 향후 신축 아파트 공급이 가능한 곳이라는 점이다. 결국 지금 시장은 빌라를 사고 있는 것이 아니라 미래의 신축 아파트를 사고 있는 것이다.

과거 빌라는 감가상각되는 저가 주택이라는 인식이 강했다. 그러나 현재 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 부지는 대부분 재개발과 재건축 지역이다. 서울시 역시 신속통합기획과 모아타운 등을 통해 정비사업을 확대하고 있다. 투자자들은 현재의 낡은 건물이 아니라 앞으로 들어설 신축 아파트의 가치를 주목한다.

물론 모든 거래가 투자 목적은 아니다. 전세사기 이후 전세 대신 매매를 선택하는 실수요도 적지 않다. 그러나 거래량이 집중된 지역 대부분이 정비사업 기대지역이라는 점을 고려하면 실수요만으로 설명하기는 어렵다. 실거주 수요와 재개발 투자수요가 동시에 시장을 움직이고 있는 것이다.

부동산 시장에서 거래량은 투자심리를 가장 먼저 보여주는 선행지표다. 이번 연립·다세대 시장에서도 거래가 늘어나고 있다는 점은 시장이 이미 미래 가치를 반영하기 시작했다는 의미로 볼 수 있다.

더 큰 문제는 정책의 부작용이다. 정부는 대출을 줄여 가계부채를 관리했다고 평가할 수 있다. 그러나 아파트를 살 수 없게 된 실수요자는 빌라로 이동하고, 투자자는 재개발 빌라를 선점한다. 그 결과 빌라 가격이 오르면 가장 큰 부담은 원래 빌라에 거주하던 서민들에게 돌아간다. 결국 아파트를 잡기 위한 규제가 빌라 가격을 밀어 올리고, 다시 서민 주거비 부담을 키우게 된다.

빌라는 사회초년생과 신혼부부가 선택할 수 있는 주거 사다리 중 하나다. 하지만 지금은 재개발 기대감이 더해지면서 투자자금이 몰리고, 실거주 목적의 수요는 점차 밀려나는 구조가 형성되고 있다. 규제가 강해질수록 가장 취약한 계층의 주거 부담이 오히려 커지는 이유다.

물론 모든 빌라가 투자 가치가 있는 것은 아니다. 사업성이 낮거나 정비사업 추진 가능성이 떨어지는 지역은 장기간 자금이 묶일 위험이 있다. 따라서 거래량만 보고 접근해서는 안 된다. 사업 추진 단계와 권리산정기준일, 용도지역, 역세권 여부, 정비사업지 지정 가능성 등을 종합적으로 검토해야 한다.

서울 연립·다세대 매매 실거래는 시장에 분명한 메시지를 던진다. 규제는 수요를 없애는 것이 아니라 방향을 바꾼다. 아파트를 막으면 빌라가 움직이고, 빌라를 막으면 또 다른 시장으로 자금은 이동한다.

최근 서울 빌라 시장의 거래 증가는 저가 매수로만 판단해선 안된다. 금융규제가 만든 풍선효과와 정비사업 확대 정책, 그리고 미래 신축 아파트에 대한 기대가 결합된 결과다. 앞으로 부동산 시장에서 빌라를 매수할 때의 주요 질문은 ‘빌라를 살 것인가’가 아니라 ‘어떤 빌라가 미래의 아파트로 바뀔 가능성이 높은가’가 될 것이다.