임대차2법 개선 본격화…임대인 권리 강화될까[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 임대차2법 수정·보완에 관한 논의가 본격적으로 시작됐다. 임대차2법은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 말한다. 2020년도에 처음으로 임대차2법이 도입되면서 임대차 시장이 한차례 혼란을 겪었다.

사울 시내 한 부동산 중개업소.(사진=연합뉴스)

임대차2법에 대해서는 그동안 폐지부터 수정·보완까지 다양한 의견이 나왔다. 지금은 시행 초기에 비해 안정적으로 운영되고 있다. 오히려 임대차2법을 폐지할 경우 이는 또 다른 임대차 시장 불안으로 이어질 수 있다는 점에서 임대차2법을 폐지하기 보다 그 단점을 수정·보완하는 방향으로 결정할 가능성이 높다.

임대차2법과 관련해 실무에서 자주 문제가 되는 것 중 하나는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고 임대인과 임차인 사이에 재계약까지 체결한 경우에 임차인이 재계약에서 정한 임대차기간 이전에 임의로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신청구를 한 경우 임대인은 이전 임대차계약과 동일한 임대차기간을 보장해야 하지만 임차인은 언제든지 임대차계약 해지를 결정할 수 있고 임대인에 대해 해지통보가 도달한 시점부터 3개월 후에 임대차계약이 해지된다. 그러나 임대인 입장에서는 재계약까지 작성했는데 재계약에 따른 임대차기간이 준수되지 않을 경우 새로운 임차인을 구하기가 어려워질 수 있다. 이에 관해 하급심 법원은 당사자 사이에 합의했으므로 재계약에 따른 임대차기간을 준수해야 한다고 판단하였지만, 아직까지 이에 관한 명확한 법리가 정해졌다고 보기 어렵다. 주택임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 부인되기 때문에 이와 관련해 주택임대차보호법에 명확한 규정이 필요하다.

김예림 변호사.

또 한가지 실무에서 자주 문제가 발생하는 것은 임대인의 차임증액청구권에 관한 사항이다. 법원은 임대인의 차임증액청구권을 형성권으로 보고 있다. 임대인이 임차인에게 차임을 증액할 것을 알리면 그때부터 차임증액의 효과가 발생한다는 뜻이다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 차임을 증액할 수 있는 경우는 물가 변동이나 조세 증감 등 차임을 증액해야 하는 사유가 발생한 때에만 가능하다. 결국 임차인이 차임 증액에 동의하지 않으면 임대인은 일방적으로 차임을 증액하기 어렵다. 임차인에게 계약갱신청구권 등의 권리를 폭넓게 인정하고 있는 만큼 임대인의 차임증액청구권도 강화해 보장할 필요가 있다.

처음 임대차2법이 도입됐을 때 임대차 시장에 혼란이 상당했다. 법규정에 모든 사항을 포함할 수 없기 때문에 법규정에 명시되지 않은 부분은 법원의 해석으로 보충돼야 한다. 임대차2법 도입 이후 상당한 시간이 흘렀고, 다툼이 됐던 쟁점들은 대부분 법원을 통해 정리가 됐다. 다만, 아직까지 명확히 정리가 되지 못한 부분은 이번 임대차2법 개정에 관한 연구용역에서 면밀히 다뤄져야 한다.