'1+1 분양'=수익성 악화?…사업지 특성 따져봐야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 ‘1+1 분양’을 둘러싸고 분쟁을 겪는 재개발·재건축 사업지가 늘고 있다. 도시정비법에 따르면 투기 수요를 막기 위해 조합원 한 가구당 하나의 주택만 분양받을 수 있도록 하고 있다. 다만 예외적으로 주거전용면적이나 종전자산평가액이 큰 경우 그 범위 내에서 둘 이상의 주택을 분양받을 수 있도록 하고 있는데, 이를 흔히 1+1 분양이라고 부른다.

서울 시내 아파트 신축 현장 모습.(사진=연합뉴스)

그런데 최근 공사비가 오르고 부동산 경기까지 침체되면서 1+1 분양을 허용하지 않는 곳이 늘고 있다. 기존에 대부분의 사업지에서 1+1 분양을 허용했던 것과 크게 달라진 모습이다.

조합에서 1+1 분양을 허용하지 않는 이유는 한 가지다. 공사비 상승 등으로 인해 악화된 사업수익성을 높이기 위해서다. 그러나 이 부분과 관련해 1+1 분양을 하지 않는 것이 반드시 사업수익성의 향상으로 이어지지 않는다는 점에 주의해야 한다.

조합은 조합원이 소유하고 있는 재산에 관해 종전자산평가를 하고 여기에 비례율을 곱해 권리가액을 정한다. 조합원은 재개발·재건축 사업으로 지어지는 아파트의 가치를 평가해 이를 기초로 정해진 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 나머지를 추가분담금으로 조합에 납부한다.

그런데 종전자산평가는 사업시행인가고시일을 기준으로 이루어지고 조합원 재산의 시세 파악을 목적으로 하기 보다 조합원 사이에 균형 있는 분양신청이 가능하도록 하기 위해 이루어진다. 달리 말하면 사업이 오래 지연된 곳일수록 동일한 재산에 관한 종전자산평가액보다 현금청산액이 높아지게 된다는 뜻이다. 현금청산액은 분양신청기간 내지 분양계약체결기간 만료일을 기준으로 감정평가가 이루어지고 그 목적도 객관적인 재산의 시세 파악이다. 사업시행인가고시일로부터 실제 현금청산시점까지 약 10년 이상 차이가 나는 경우에는 현금청산액이 종전자산평가액에 비해 약 2~3배 가량 높을 수 있다.

김예림 변호사.

1+1 분양을 허용할지 여부는 조합의 재량에 달려 있다. 조합이 사업수익성 등 여러 가지 요소를 따져 1+1 분양을 허용할지 여부에 관해 자유로이 정할 수 있다는 뜻이다. 다만 이와 관련해 사업지별 특성에 따라 1+1 분양 대상이 되는 조합원을 비롯하여 그 외의 조합원의 비용 분담 등에 미치는 영향이 다를 수 있으므로, 이에 관한 사항을 구체적으로 수치화 해 따져보고 조합원 총의로써 결정하는 것이 타당하다.