재개발 투자, 사업성 계산보다 '미래 가격'을 보라[손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 서울 아파트 시장에서 공급 부족은 더 이상 새로운 이야기가 아니다.

서울의 아파트 공사 현장(사진=연합뉴스)

재건축 규제와 인허가 지연, 공사비 상승 등으로 신규 공급이 크게 줄어든 상황에서 시장이 찾은 대안이 바로 재개발 투자다. 특히 최근 투자자들의 관심은 아파트가 아니라 재개발 가능성이 있는 빌라로 이동하고 있다. 단순히 빌라를 매입하는 것이 아니라, 향후 아파트로 전환될 가능성이 있는 자산을 선점하려는 움직임이다.

실제 시장 흐름도 이러한 변화를 보여준다. 한국부동산원의 연립·다세대 매매가격지수를 보면 2025년 1월 대비 전국 지수는 2026년 1월 약 101.5 수준으로 약 1.5% 상승하는 데 그쳤다. 반면 서울은 같은 기간 약 99.7 수준에서 105.8 수준까지 상승하며 약 6% 가까운 상승폭을 기록했다. 전국 시장이 완만한 상승에 머무는 동안 서울의 연립·다세대 가격은 훨씬 가파르게 상승했다. 이는 단순한 주거 수요 증가라기보다 재개발 기대가 반영된 투자 수요가 집중되고 있다는 신호로 볼 수 있다.

매매가격지수 연립/다세대 (그래픽=도시와경제)

이러한 흐름은 재개발 투자 방식이 과거와 달라지고 있다는 점을 보여준다. 과거에는 비례율이나 일반분양 물량 같은 사업성이 투자 판단의 핵심 기준이었다. 사업성 분석을 통해 얼마나 많은 이익을 얻을 수 있는지를 계산하는 방식이었다. 그러나 최근 시장에서는 사업성 계산보다 입주 이후 형성될 프리미엄, 즉 완공 후 시장 가치에 초점을 맞춰야 한다.

사업성 지표가 실제 투자 수익을 그대로 설명하지 못하는 경우도 적지 않다. 많은 투자자들이 재개발 구역을 선택할 때 가장 먼저 비례율을 확인하지만, 비례율이 높다고 해서 조합원의 실제 이익이 그대로 증가하는 것은 아니다. 조합 청산 과정에서 발생하는 양도소득세 등 세금 부담을 고려하면 예상보다 순이익이 줄어들 수 있기 때문이다. 이 때문에 실제 재개발 사업에서는 세금 부담을 최소화하기 위해 비례율을 약 100% 수준으로 조정하는 경우가 많다. 겉으로 보이는 사업성 수치가 곧 투자 수익을 의미하지 않는 이유다.

또한 사업성이 좋다는 평가를 받는 지역이 반드시 사업이 빠르게 진행되는 것도 아니다. 일반적으로 사업성이 좋다고 평가되는 지역은 단독주택 비율이 높은 경우가 많다. 조합원 수가 적고 일반분양 물량이 늘어나 수익 구조가 좋아질 수 있기 때문이다. 그러나 이러한 구조는 사업 추진 과정에서 또 다른 갈등 요인이 되기도 한다. 단독주택 소유주들의 이해관계가 복잡해지면서 반대 의견이 강해지면 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 사례도 적지 않다. 결국 투자 관점에서는 계산상의 사업성보다 실제로 사업이 추진될 수 있는 실행 가능성과 사업 속도가 더 중요한 판단 기준이 된다.

역세권이라는 이유만으로 재개발 투자 지역을 선택하는 것도 신중한 접근이 필요하다. 역세권은 일반적으로 부동산 가치가 높은 입지로 평가되지만 재개발의 관점에서는 상황이 다르다. 역 주변은 이미 상업화가 진행된 경우가 많고 토지 이용 구조가 복잡해 이해관계가 얽혀 있는 경우가 많다. 이런 지역에서는 정비사업 추진 자체가 쉽지 않은 경우도 많다. 역세권은 분명 입지 가치가 높은 곳이지만 반드시 재개발이 잘 진행되는 지역을 의미하지는 않는다. 오히려 일반주거지역 가운데 노후도가 충분히 충족되고 주민 동의율을 확보하기 쉬운 지역에서 사업 속도가 더 빠르게 진행되는 경우가 많다.

인구 구조 변화 역시 재개발 투자 전략을 바꾸는 중요한 변수로 작용하고 있다. 한국은 빠르게 고령화 사회로 진입하고 있으며 지방에서는 인구 감소가 본격화되고 있다. 이러한 흐름 속에서 주거 수요는 수도권, 특히 서울 핵심 지역으로 더욱 집중될 가능성이 높다. 실제로 연립·다세대 가격지수에서도 전국보다 서울 상승폭이 크게 나타나고 있는데, 이는 단순한 주거 수요 증가라기보다 미래 아파트 공급 가능성이 있는 자산에 자본이 집중되고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

추가부담금에 대한 과도한 공포도 재개발 투자를 가로막는 요소로 자주 언급된다. 그러나 추가부담금은 입주 시점에 정산되는 구조이며 금융 조달을 통해 충분히 대응할 수 있는 경우가 많다. 투자 판단에서 더 중요한 것은 입주 이후 형성되는 아파트의 시장 가치다. 서울 신축 아파트 가격 수준을 고려하면 추가부담금보다 입주 이후 형성되는 프리미엄이 훨씬 크게 나타나는 사례도 많다.

재개발 투자에서 핵심은 건축비나 사업성 계산에만 집중하는 것이 아니라 완공 이후 형성될 미래 가격을 읽는 것이다. 교통망 확충, 업무시설 유입, 학군 변화, 생활 인프라 개선 등 도시 구조의 변화를 함께 분석해야 한다. 재개발 투자의 본질은 건축 원가를 계산하는 사업 분석이 아니라 도시의 미래 가치를 예측하는 일에 가깝다.

최근 서울 연립·다세대 가격지수가 전국보다 빠르게 상승하고 있다는 사실은 이러한 변화를 단적으로 보여준다. 시장은 이미 사업성 숫자보다 미래 프리미엄을 먼저 반영하기 시작했다. 결국 재개발 투자의 승부처는 사업 계획서 속 계산이 아니라 입주 이후 시장이 만들어낼 가치 상승에 달려 있다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)