바람직하나 한계 뚜렷한 모아타운…'첫 단추' 중요[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시에서 소규모 정비사업을 촉진하기 위한 방안으로 마련한 제도가 모아타운이다. 모아타운은 말 그대로 여러 소규모 정비사업지를 ‘모아’ 하나의 큰 정비사업지에 준해 정비사업을 진행하는 제도다.

서울 한 모아타운 대상 지역 모습.(사진=연합뉴스)

소규모 정비사업은 구역 면적도 협소하고 기존 토지등소유자 수도 적다. 또 규제 등으로 개발이 어려운 곳이 대부분이다. 자연히 소규모 정비사업은 사업성이 떨어지고 토지등소유자 입장에서도 부담해야 하는 비용이 크다.

정비사업의 사업성을 가늠해보려면 크게 수입과 비용을 따져볼 수 있다. 수입은 개발이 완료된 후 기존 토지등소유자가 조합원 분양을 받은 세대를 제외한 나머지 세대의 총 일반분양수입이 큰 비중을 차지하고, 비용은 공사비와 기타 사업비로 가늠해볼 수 있다.

그런데 소규모 정비사업은 수입 측면에서는 개발 이후에도 소규모 단지로 남게 되고, 커뮤니티 시설 등도 열악해 대규모 단지에 비해 일반분양가격이 낮을 수밖에 없다. 또 총 공사비가 적다보니 흔히 생각하는 1군 시공사가 시공에 참여하는 사례도 드물다. 반면에 비용 측면에서는 규모의 경제가 적용되지 않아 공사비와 사업비의 평균 단가가 대규모 정비사업지에 비해 월등히 높아진다. 즉 사업성이 나쁘고 새 아파트를 짓기 위해서는 토지등소유자가 많은 비용을 부담해야 하기 때문에 사업을 진행하고자 하는 동력이 많이 떨어진다.

소규모 정비사업지의 사업성을 높여 개발이 가능하도록 하기 위해 서울시가 내놓은 제도가 바로 모아타운이다. 서울시뿐만 아니라 다른 지방자치단체에서도 서울시의 모아타운 제도를 참고해 미래타운 등의 유사한 제도를 운영하고 있다. 모아타운으로 지정되면 사업지 규모가 커지는 것 외에도 용적률 등의 인센티브나 사업비 보조 등을 받을 수 있는 이점이 있다.

모아타운과 같은 소규모 정비사업을 독려하기 위한 제도는 그동안 사업성 미달로 개발이 진행될 수 없던 곳에 노후화된 주거지를 개선할 수 있다는 점에서 바람직하다. 그러나 모아타운이나 그 후보지로 지정됐다고 해서 빠른 개발이 담보되는 것은 아니라는 점을 인지해야 한다. 실제 일부 시범적으로 운영하는 모아타운 사업지를 제외하고, 대부분의 모아타운 사업지는 장기간 초기 단계에 머물러 있는 것이 현실이다.

또 모아타운은 기본적으로 소규모 사업지에 해당해 사업성을 높이는 데에 한계가 있고, 여러 정비사업지를 모아 개발 사업을 진행하다 보니 각 정비사업지별로 시행주체가 다르고 특성이나 사업성도 달라 각 정비사업지별 이해관계를 조율하는 것에 애로사항이 있을 수밖에 없다. 이런 갈등으로 정비사업이 늦어지는 것을 원치 않으면, 정비사업을 시작하는 시점부터 각 정비사업지별 권리, 의무 관계를 명확히 합의해야 한다.

김예림 변호사.

사업지에 따라서는 ‘따로 또 같이’ 하는 전략이 필요할 수 있다. 모아타운으로 지정하지 않더라도 여러 개의 소규모 사업지 사이에 협약을 체결해 사실상 하나의 정비사업과 같이 개발하는 형태다. 사업지에 따라서는 이런 형태가 속도감 있는 개발에 적합할 수 있다.

개발 사업은 그 첫단추를 어떻게 끼우느냐에 따라 성공 여부가 달라진다. 초기 단계에 시간과 비용을 상당 부분 할애해 사업지 특성에 맞는 개발 전략을 수립하고, 이후 사업 단계에서 발생할 분쟁과 개발 지연 사유에 대비하는 것이 전체 사업기간을 단축하는 핵심이다.