한남3구역 등 아파트 입주권도 토허제 적용

[이데일리 최정희 기자] 한남3구역 등 토지거래허가구역 내 재개발 입주권을 매수할 때도 토지거래허가제(토허제) 대상이 돼 2년 실거주 의무가 발생한다.

국토교통부는 지난달 24일부터 강남·서초·송파·용산구 내 위치한 아파트에 대해서만 토허제가 적용되면서 발생한 혼란에 대한 업무처리기준을 마련했다고 21일 밝혔다.

20일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습.(사진=연합뉴스)

국토부는 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권은 종전 부동산 유형 및 멸실 여부와 관계없이 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문에 이러한 입주권 거래를 토허제 대상으로 봤다.

예컨대 건축물 대상장으로는 연립·다세대 주택이지만 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득할 때도 토허제 대상이 된다.

입주권 거래 때 토지거래허가를 받아야 하는 곳은 강남구에선 청담르엘, 청담삼익 등이며 서초구에서는 방배5·6·13·14구역, 반포 1·2·4주구 등이 있다. 송파구에는 잠실르엘과 잠실미성크로바가, 용산구에선 한남3구역 등이 대상이다.

최초 주택을 분양받는 분양권의 경우는 토허제 대상이 아닌 것으로 판단했다. 다만 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우엔 허가 관청의 허가를 받아야 한다. 강남·서초·송파·용산구 일대의 아파트 분양권이 전매가 불가한 경우가 많아 실제 분양권을 전매해서 토허제 대상이 되는 경우가 없을 수도 있다.

아파트 입주권, 분양권의 전매는 토허제 대상이라 매수자는 반드시 2년 이상의 실거주 의무를 지켜야 한다. 아파트가 준공되기 전에는 실거주 의무를 지키기 어렵기 때문에 아파트 준공 후 실제 입주 가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 거래 허가를 받을 수 있다.

재건축·재개발로 아파트에 거주하고 있다가 철거 등으로 실거주 의무를 충족하지 못하는 경우도 생길 수 있다. 이때는 관리처분계획 인가 이후 종전 아파트가 멸실되기 전 1년을 거주한 경우 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 기간인 1년을 거주하면 매매 허가를 받을 수 있다. 반대로 이미 철거돼 공사가 진행되거나 공사 예정된 경우엔 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약을 하면 된다.

토허제 실거주 의무(2년)가 생기는 시점은 취득시점인데 허가 신청, 허가, 계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 넉 달 정도 소요된다는 점을 감안해 허가일로부터 4개월 이내에 입주하도록 했다. 허가신청일로부터 취득(등기) 시점까지 넉 달이 걸린다는 점을 고려한 것이다. 부득이한 사유가 발생할 경우엔 필요한 범위 내에서 구청 등 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다.

또 토허제 대상 지역의 아파트를 구입한 경우에는 기존 주택을 매도해야 하는데 매도 시점을 6개월 이내로 일원화하기로 했다. 기존엔 구마다 매도 시점 기준일이 제각각이었는데 이를 6개월로 통일했다. 주택 한 채 이상을 보유한 신청인이 토허제 내 주택을 추가 구입하려면 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대해야 한다.