복층 오피스텔, 다락일수도…분양계약 시 확인사항은[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 한때 복층 오피스텔에 대한 인기가 상당히 높았다. 최근에도 예전만큼은 아니지만, 추가 공간을 활용할 수 있다는 점 때문에 단층보다 복층 오피스텔에 대한 선호가 높다.

본 이미지는 생성형 인공지능(AI)을 통해 만든 이미지로 기사 내용과 관련 없음. (사진=챗GPT)

특히 오피스텔을 분양할 때 복층 면적을 추가로 사용할 수 있지만 단층 오피스텔과 분양가격이 크게 차이나지 않는다는 점을 들어 홍보해 수분양자를 현혹하는 사례가 많다. 그러나 실제 복층 오피스텔은 “복층”이 아닌 “다락”인 경우가 대부분이고, 막상 오피스텔을 완공하고 나면 생활이 가능한 공간이 아닌 겨우 짐을 둘 수 있을 정도의 쓸모없는 공간만이 존재할 뿐이다.

원칙적으로 복층 공간으로 건축허가를 받을 경우 복층 공간에 관한 면적 등의 사항도 등기부에 등재돼야 한다. 등기부에 면적 등이 등재되지 않으면서 ‘복층’이라고 홍보한다면 이는 ‘다락’일 가능성이 높다.

다락은 설계과정에서 부득이하게 발생하는 지붕과 천장 사이의 공간을 말한다. 화장실이나 냉난방 시설 설치 등도 할 수 없고 바닥에서 천장까지 높이도 1.5m로 제한돼 사실상 독립적 생활공간으로 사용할 수가 없다. 만약 다락으로 설계됐는데 실제 복층처럼 생활이 가능한 공간으로 사용된다면 더 문제다. 이 경우 복층 공간은 건축법을 위반한 불법건축물이 된다. 불법건축물로 적발되면 소유자는 매년 2회의 범위에서 이행강제금을 납부하거나 복층 공간을 건축법에 맞게 철거해야 한다. 불법건축물에 해당하니 이를 되팔거나 담보로 제공하고 금융기관에서 대출을 받는 것도 어렵게 된다.

이런 이유로 복층 오피스텔을 분양받으려는 경우 복층 공간에 관한 면적, 구조, 용도 등의 구체적 내용이 반드시 분양계약서에 기재돼야 하고, 단순히 분양 과정에서 배포된 홍보물 등만을 참고해 분양계약을 체결해서는 안 된다.

계약은 당사자 사이에 계약 내용에 동의하기로 하는 의사가 합치돼 체결된다. 이런 이유로 당사자는 계약을 체결한 이후에는 계약 내용에 따른 의무를 이행해야 하고, 계약을 취소 또는 해제하려면 정당한 사유가 존재해야 한다. 법원도 당사자 사이에 이미 의사의 합치가 이루어져 체결된 계약이므로 그에 따라 당사자가 계약 내용을 이행해야 함을 전제로, 계약의 취소 또는 해제 사유가 존재하는지 여부에 관해 엄격히 해석하는 편이다.

복층 오피스텔로 홍보해 분양계약을 체결했지만 오피스텔 준공 후 복층으로 홍보한 공간이 독립된 생활이 불가능할 정도의 다락과 같은 공간만이 마련된 사례에서 법원은 특별히 복층 부분이 분양계약에 포함됐다거나 사업시행자가 복층 오피스텔이라고 수분양자에게 적극적으로 고지했던 사실이 입증되지 않으면, 이를 이유로 분양계약을 취소 또는 해제할 수 없다고 본 사례가 많다.

수분양자는 분양계약을 체결할 때부터 주요 요소에 관해서는 정확히 확인하고 계약서 등에 기재해 분양계약의 내용에 이런 요소가 포함됐다는 점을 분명히 남겨둬야 한다. 특히 우리나라는 건축물 준공 후에 건축물을 확인하고 분양계약을 체결하는 후분양보다 준공 전 건축물의 예상 모델하우스 등만을 살펴보고 분양계약을 체결하는 선분양이 대부분이기 때문에 분양계약서를 더욱 꼼꼼히 써야 예상치 못한 손해를 피할 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.