내달 '용적률 500%' 고밀주거형 준주거지역 신설된다

[이데일리 하지나 기자] 내달 공공재건축과 관련해 용적률 500%까지 허용하는 고밀주거형 준주거지역이 신설될 전망이다. 서울시 조례상 용적률 400%인 준주거지역보다 용적률 100%를 더 받을 수 있는 용도지역을 추가 만드는 것이다.

2일 서울시 등에 따르면 서울시의회는 이달 말 올해 첫 서울시 임시회를 열어 준주거지역 내 고밀주거형 준주거지역을 새롭게 신설하는 ‘도시계획 조례 일부개정조례안’을 통과시킬 예정이다.

앞서 서울시 등은 공공기관이 참여하는 공공재건축에 참여할 경우 임대주택을 기부채납하는 대신 용적률을 500%, 50층까지 완화하겠다고 밝힌 바 있다.

현재 서울시는 2019년 국토계획법 시행령 개정으로 용도지역 추가 세분화가 가능한 상태인데, 지난해 3월부터 추가 세분화를 위해 ‘서울형 용도지역 체계재편 실행계획 수립’ 용역을 수행하고 있다. 그럼에도 이번 조례 개정안을 서둘러 추진한 배경에는 주택공급 확대의 시급성이 반영된 것으로 풀이된다.

개정안에는 고밀주거형 준주거지역 용적률을 준주거지역의 법적 상한선인 500% 이하로 하되, 건폐율은 제3종 일반주거지역에 준해 50% 이하로 했다. 또 기존 준주거지역의 불허용도에 안마시술소, 자동차 경기장, 공장 등을 추가하는 내용을 담고 있다. 비주거비율도 5%로 기존 준주거지역(10%)에 비해 대폭 완화했다.

서울시 관계자는 “공공참여형 고밀재건축을 실현하기 위해서는 용적률 300~500%를 확보해야 하는데 일반주거지역의 준주거지역으로 상향 변경할 경우 공동주택 단지에 적합한 주거환경 조성이 어렵다”면서 “또 시행령 개정을 통해 일반주거지역의 최대 용적률을 상향하지 않더라도 준주거지역을 세분화하면 법적상한 용적률 500%를 적용할 수 있다”고 말했다. 준주거지역은 주상복합형태의 건축만 가능해 공동주택 단지 조성에 제한적이란 얘기다.

당초 서울시는 지난해 관련 개정안을 통과시키겠다는 입장이었지만 법안 심사 과정에서 보류됐다. 시의회 관계자는 “용적률 500%를 적용할만한 사업지가 있는 지 등 구체적인 사례가 필요하다는 지적이 제기되면서 보완을 요청한 상태”라면서 “큰 이견이 없기 때문에 2월 임시회에서는 무리없이 통과될 가능성이 크다”고 전했다.

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습(사진=뉴스1)

서울시는 공공참여형 재건축사업 외에도, 공공재개발사업이나 고밀의 주택건설사업, 역세권 고밀주거 복합개발사업 등에 고밀주거형 준주거지역을 적용할 계획이다.

다만 일각에서는 과도한 밀도로 주거환경 악화가 우려돼 에 공공재건축 사업지 중 실제로 적용되는 사례가 많지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 고밀주거형 준주거지역은 현재 제3종 일반주거지역 이상의 용도지역으로, 도로 폭 25m 이상의 대로에 접한 지역으로 한정될 전망이다. 대로변, 역세권 등 교통 환경이 양호한 지역으로 고층의 공동주택을 짓더라도 주변지역에 미치는 영향이 최소화될 수 있는 지역으로 제한하는 것이다.

실제로 최근 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 6개 재건축 아파트 단지 결과를 살펴보면 용적률 500%까지 허용된 곳은 1곳에 불과했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “공공주택 용적률 500%는 상당히 높은 것”이라면서 “주변 단지와의 관계, 도로와의 관계 등 개별 필지마다 처한 상황이 다르기 때문에 500%는 최고 한도일 뿐 일괄적으로 적용하기 어렵다”고 말했다.