전세사기 끝나니 월세 시대…“월세 안정 답은 기관임대”

[이데일리 최정훈 기자] 전세사기 이후 청년층의 비아파트 전세 수요가 빠르게 월세로 이동하는 가운데, 월세시장 안정을 위해 해외 기관투자자의 비아파트 임대주택 시장 진입을 확대해야 한다는 제언이 나왔다. 개인 다주택자 중심의 전세 구조에서 벗어나 기업형 임대 모델을 확대하면 전세사기 위험을 줄이고 청년 주거 안정에도 도움이 될 수 있다는 분석이다.

서울 강남구 부동산 중개업소에 붙은 매매·전세·월세 매물 안내문.(사진=연합뉴스)

22일 자본시장연구원 이재연 연구위원은 ‘비아파트 월세시장 안정화와 기관투자자의 역할’ 보고서에서 “전세사기 이후 오피스텔·빌라 등 비아파트 시장이 전세에서 월세 중심으로 재편되고 있지만 공급 구조는 여전히 개인 임대인 중심에 머물러 있다”고 밝혔다.

실제 2022년 이후 전국적으로 전세사기 피해가 급증하면서 피해는 빌라·오피스텔 등 비아파트에 집중됐다. 피해자 상당수는 보증금 2억원 이하 비아파트에 거주하던 20~30대 청년층이었다.

보고서는 대안으로 기관투자자 중심 임대 모델을 제시했다. 최근 캐나다연금투자위원회(CPPIB), 모건스탠리, KKR 등 해외 기관투자자들이 국내 오피스텔·코리빙 시장에 진입하고 있다는 점에 주목했다. 이들은 국내 운용사와 공동 투자하거나 펀드를 조성해 건물을 매입한 뒤 전문 운영사에 임대 관리를 맡기는 방식을 택하고 있다.

기관 임대 모델은 기존 개인 임대인 구조와도 차이가 크다. 전세 방식처럼 수억원 보증금을 받는 대신 월세 1~2개월 수준의 소액 보증금만 받거나 선납 방식으로 운영된다. 임대인 재무 악화가 곧바로 보증금 미반환 사태로 이어지는 전세형 위험이 구조적으로 낮다는 의미다.

해외 사례도 제시됐다. 미국에서는 2012년 이후 기관투자자들이 단독주택 임대시장(SFR)에 대거 진입했고, 최근 연구에서는 기관 진입 이후 해당 지역 임대료가 평균 2% 하락했다는 결과도 나왔다. 다만 매매 수요 증가로 집값 상승 효과가 동시에 나타나는 부작용도 확인됐다.

보고서는 한국은 미국과 구조가 다르다고 봤다. 국내 기관투자자는 기존 주택 매입보다 건물 신축·리모델링 방식으로 공급 자체를 늘리는 경우가 많아 자가주택 공급 축소 없이 임대 물량 확대가 가능하다는 설명이다.

특히 역세권 오피스텔과 코리빙 공급이 늘어나면 청년층이 자가 구매 없이도 직주근접 주거지를 선택할 수 있고, 전세 의존도도 낮아질 수 있다고 평가했다. 최근 가계대출 규제로 전세대출 접근성이 떨어지는 상황도 이런 변화를 뒷받침하는 요인으로 꼽혔다.

다만 지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이며 임대주택 취득세 중과와 종부세 혜택 제외가 적용되자 해외 기관투자자들의 신규 투자는 주춤한 상황이다.

이 연구위원은 “10년 이상 장기 임대와 임대료 인상 제한 조건을 수용하는 기관투자자에 대해서는 세제 지원 복원을 검토할 필요가 있다”며 “투기 억제와 임대 공급 확대 목표를 동시에 달성하는 방향의 제도 설계가 필요하다”고 제언했다.